토론토 공실세(Vacant Home Tax): 세율, 신고 기한, 면제 조건 총정리

이 글에서는 토론토 주택 소유주와 투자자, 세컨드 홈 소유주가 공통으로 궁금해하시는 질문, 곧 "토론토시 공실세가 제 집에도 적용됩니까? 그렇다면 얼마를 내야 합니까?"에 답해 드립니다.

결론부터 말씀드리면, 토론토의 주거용 부동산 소유주는 본인이 직접 거주하더라도 매년 빠짐없이 거주 현황을 신고해야 합니다. 공실 요건에 해당하고 적용되는 면제 사유가 없다면, 해당 주택 현재가치평가액(Current Value Assessment)의 3%가 세금으로 부과됩니다.

고가 주택이라면 결코 가볍지 않은 금액입니다. 아래에서는 신고 대상, 세금 계산 방법, 면제 조건, 벌칙, 그리고 상담 과정에서 투자자와 세컨드 홈 소유주께 이 제도를 어떻게 설명드리는지 차례로 짚어 보겠습니다.

누가 신고해야 하며, 어떤 경우에 '공실'로 봅니까?

토론토시 공실세 안내 페이지에서는 주거용 부동산 소유주가 "직접 거주하거나 면제 대상이더라도" 매년 신고해야 한다고 명시합니다. 시는 빈집 소유주가 주택을 매각하거나 임대하도록 유도하는 것이 이 제도의 목적이라고 밝혔으며, 징수한 세수는 서민 주택(affordable housing)에 쓰입니다.

신고 대상 기간은 직전 연도 1년 전체입니다. 2025 과세연도의 경우, 시는 2025년 11월에 신고 포털을 열었고 마감일은 2026년 4월 30일이었습니다.

신고할 때는 재산세 고지서에 있는 고객 번호(customer number)와 함께 주소 또는 21자리 평가 대장 번호(assessment roll number)가 필요합니다. 위임받은 대리인이 대신 신고할 수도 있습니다.

신고할 때 놓치기 쉬운 사항도 있습니다.

• 콘도 유닛은 각 소유주가 유닛별로 따로 신고합니다.
• 여러 채를 보유하고 계시다면 부동산마다 각각 신고해야 합니다.
• 신고가 필요 없는 경우: 전체가 다세대 주거용(multi-residential), 상업용 또는 산업용으로 평가된 부동산, 건물이 없는 나대지, 주차 공간이나 콘도 창고(locker)는 신고 대상이 아닙니다.
• 신축 주택은 MPAC(Municipal Property Assessment Corporation, 온타리오주 부동산 가치를 평가하는 기관)의 연간 평가 대장에 해당 유닛이 등재된 이후부터 신고하면 됩니다.

거주 중인지 공실인지 어떻게 판단합니까?

1년 중 최소 6개월 이상 본인의 주 거주지(principal residence), 즉 실제로 거주하며 우편물을 받고 각종 요금을 납부하는 유일한 주택으로 사용했다면 '거주 중'으로 봅니다. 여행이나 업무로 장기간 집을 비우더라도 주 거주지로 유지된다면 문제없습니다. 주 거주지는 한 곳만 인정됩니다.

세입자나 다른 사람이 살고 있는 경우에도 거주 중으로 인정됩니다. 세입자가 거주하는 경우에는 계약 기간이 최소 30일 이상인 서면 임대 계약이 있어야 하고, 세입자의 거주 기간을 합산해 연중 최소 6개월 이상이어야 합니다. 가족이나 지인이 사는 경우에는 그분들이 최소 6개월 이상 주 거주지로 사용해야 합니다.

조례(by-law)상 공실이란 독립된 주거 유닛이 6개월을 초과하는 기간 동안 누구의 주 거주지로도 사용되지 않았거나 세입자 거주 요건을 충족하지 못한 상태를 말합니다. 이 세금에서 6개월은 183일을 의미합니다. 기한 내에 신고하지 않으면 시는 해당 부동산을 공실로 간주(deemed vacant)하고 세금을 부과합니다.

공실세는 어떻게 계산합니까?

공실세는 현재가치평가액, 즉 CVA(MPAC가 과세 목적으로 산정한 부동산 가치)에 일정 비율을 곱해 계산합니다. 시는 세율을 1%에서 2024 과세연도부터 3%로 인상했으며, 2025년 발표에서도 2025년 세율을 3%로 확인했습니다.

소유주에게 다소 유리한 점이 있습니다. 온타리오주의 부동산 평가는 여전히 법으로 정해진 평가 기준일인 2016년 1월 1일의 가치를 기준으로 합니다. 따라서 세금은 현재 시세가 아니라 CVA의 3%입니다. 최근 거래가를 기준으로 추산하지 마시고, 평가 통지서(assessment notice)에 적힌 CVA를 직접 확인하시기 바랍니다.

2025 과세연도의 경우, 시의 고지 일정에 따르면 2026년 6월에 고지서가 발송되고, 2026년 9월 15일, 10월 15일, 11월 16일 세 차례에 걸쳐 균등 분할 납부하게 되어 있습니다. 아래 표는 가상의 CVA를 기준으로 계산한 예시입니다.

CVA가 $3,500,000이고 면제 대상이 아닌 주택이 1년간 과세 대상 공실 상태였다면 $105,000를 내야 합니다. 이는 일반 재산세와 별도로 부과됩니다. 참고로 재산세를 시의 자동이체 납부 제도(pre-authorized payment plan)로 내고 계시더라도 공실세는 여기에 포함되지 않으므로 따로 납부하셔야 합니다.

어떤 경우에 면제받을 수 있습니까?

공실 상태인 주택도 신고해야 하지만, 요건을 충족하면 세금을 면제받을 수 있습니다. 시가 안내하는 면제 사유는 다음과 같으며, 모두 증빙 서류가 필요합니다.

• 등기 소유주의 사망: 신고 연도 또는 그 직전 2년 중 소유주가 사망하여 공실이 된 경우, 최대 3개 과세연도에 걸쳐 연속으로 적용됩니다.
• 주 거주자의 요양: 연중 최소 6개월 이상 병원이나 요양 시설에 있는 경우, 최대 2년간 연속으로 적용됩니다.
• 수리 또는 리노베이션: 공사로 인해 최소 6개월 이상 거주가 불가능하고, 필요한 허가(permit)를 모두 받았으며, 공사가 불필요한 지연 없이 진행되고 있다고 시가 인정하는 경우입니다.
• 소유권 이전: 신고 연도에 매매가 종결되어 소유권이 100% 이전된 경우입니다(공동 소유주를 추가하거나 제외하는 것은 해당되지 않습니다).
• 토론토 내 정규직 근무: 소유주 또는 배우자가 정규직 근무를 위해 연중 최소 6개월 이상 토론토에 머물러야 하므로 해당 유닛을 주거용으로 사용하는 경우입니다. 이때 거주자의 주 거주지는 광역 토론토(GTA) 밖에 있어야 합니다.
• 법원 명령: 최소 6개월 이상 거주를 금지하는 법원 명령이 있는 경우입니다.
• 미분양 신축 주택: 입주 이력이 없는 개발사 소유 유닛으로, 입주가 가능했던 기간 동안 일반 매수자를 대상으로 적극적으로 매각을 추진한 경우, 최대 2년간 연속으로 적용됩니다.
• 의료 목적의 보조 거주지: 소유주, 배우자 또는 부양가족이 의료 목적으로 주기적으로 사용하는 곳이며, 소유주의 주 거주지가 GTA 밖에 있는 경우입니다.

특히 리노베이션에 따른 면제 요건은 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 공사가 "실제로 진행 중"인지는 소유주가 아니라 시가 판단합니다. 공사가 중단되고 허가가 만료된 상태라면 면제를 받지 못할 위험이 있습니다.

어떤 벌칙이 있으며, 이의는 어떻게 제기합니까?

신고나 납부를 제대로 하지 않으면 금전적 부담이 생길 수 있습니다.

• 공실 간주: 신고 기한을 놓치면 3% 세금이 전액 부과됩니다.
• 이자: 연체 금액에는 연체 첫날, 그리고 이후 매월 1일마다 1.25%의 이자가 붙습니다.
• 징수: 미납 세금은 재산세 대장에 합산되어 재산세와 같은 방식으로 징수됩니다.
• 벌금: 허위 신고를 하거나 요청받은 자료를 제출하지 않으면 세금과 별도로 최대 $10,000의 벌금이 부과될 수 있습니다.

실제로는 거주 중이었거나 면제 대상이었는데 세금이 부과되었다면 이의 신청서(Notice of Complaint)를 제출하시면 됩니다. 2025년 고지분에 대한 이의 제기 마감일은 2026년 12월 31일입니다.

감사(audit) 후 부과된 경우에는 추가 고지서(supplementary bill)에 적힌 날짜로부터 90일 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 이의 신청 결과에 대해서는 90일 이내에 시의 부재무관(Deputy Treasurer)에게 서면으로 재심을 청구할 수 있으며, 그 결정이 최종 결정입니다.

시에서는 실제로 감사를 실시합니다. 시가 서류를 요청하면 60일 이내에 응해야 하고, 소유주는 관련 기록을 최소 3년간 보관해야 합니다. 시가 예로 드는 증빙 자료는 임대 계약서, 보험 증서, 해당 주소가 적힌 세금 고지서 등입니다.

투자용 주택과 세컨드 홈에는 어떻게 적용됩니까?

세컨드 홈은 거주 요건을 충족하는지에 따라 과세 여부가 갈립니다. 주 거주지를 따로 두고 가끔 머무는 토론토의 피에다테르(pied-à-terre)는 주 거주지가 아닙니다. 요건을 충족하는 거주자가 없고 해당하는 면제 사유도 없다면, 1년간 비워 두면 CVA의 3%를 내야 합니다.

정규직 근무 면제는 거주자의 주 거주지가, 의료 목적 면제는 소유주의 주 거주지가 GTA 밖에 있어야 합니다. 예를 들어 오크빌(Oakville)에 살면서 다운타운 콘도를 업무용으로 쓰는 소유주는 이 근거로는 면제를 받을 수 없습니다.

임대 투자자라면 임대 요건이 핵심입니다. 시는 최소 30일 이상의 서면 계약과 합계 6개월 이상의 거주를 요구합니다. 제 해석으로는, 30일 미만의 단기 숙박 용도로만 사용한 유닛이나 세입자 교체 사이의 공백으로 1년 중 대부분을 비워 둔 유닛은 과세될 위험이 있습니다. 본인의 구체적인 상황에 어떻게 적용되는지는 담당 회계사와 꼭 확인하시기 바랍니다.

매수자라면 공실세 납부 의무가 부동산에 귀속된다는 점을 기억하셔야 합니다. 공실세로 인해 해당 부동산에 유치권(lien)이 설정되며, 이전 연도에 신고가 이루어지지 않았다면 매수자가 그 세금을 떠안게 될 수 있습니다.

이는 파워 오브 세일(power of sale) 매물을 매입할 때도 마찬가지이며, 시는 이 경우에도 면제가 없다고 밝힙니다. 클로징 전에 매도인이 제출한 신고 내역을 요청하고, 변호사를 통해 신고 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

프리컨스트럭션(pre-construction, 분양) 유닛의 경우, MPAC 연간 평가 대장에 등재되지 않은 유닛은 신고할 필요가 없습니다. 매입으로 소유권이 100% 이전되었다면 클로징 연도에는 소유권 이전 면제를 받을 수 있습니다. 이후 연도에는 거주 요건이나 면제 여부를 별도로 확인해야 합니다. 어사인먼트(assignment)나 임대를 계획 중인 유닛을 보유하고 계시다면 이러한 요건을 고려해 미리 계획을 세워 두시는 것이 좋습니다.

연방 차원의 변화도 있었습니다. 연방법에 따르면 저활용 주택세(Underused Housing Tax)는 2025년 이후 연도부터 신고나 납부 의무가 없어졌습니다. 다만 2022년부터 2024년까지의 해당 의무는 그대로 남아 있습니다. 토론토 공실세는 이와 별개의 세금으로 여전히 시행 중입니다. 어떤 정책이 중요한지에 관한 제 전반적인 견해는 이 정책 개요 글에 정리해 두었습니다.

소유주 유형별로 무엇을 준비해야 합니까?

고급 주택 매수자: 공실세 신고를 재산세 고지서처럼 챙기셔야 합니다. 여러 집을 오가며 지내신다면 어느 집이 주 거주지 요건을 충족하는지 분명히 하고, 이를 입증할 기록을 보관해 두십시오. CVA가 높은 주택은 신고를 한 번만 놓쳐도 큰 금전적 부담이 생길 수 있습니다.

투자자: 저라면 세입자가 매년 최소 6개월 이상 거주 요건을 충족하도록 임대하는 것을 전제로 계획을 세우겠습니다. 세입자를 구하거나 매각을 진행하는 동안 유닛이 비어 있을 가능성이 있다면, 면제를 기대하기보다 3%를 보유 비용에 미리 반영해 두겠습니다.

임대 사업자: 전체가 다세대 주거용으로 평가된 건물은 신고 대상이 아닙니다. 이 점은 임대 전용 다세대 건물(purpose-built multifamily)의 잘 알려지지 않은 장점 중 하나입니다. 주거용 부동산은 평가 대장 번호별로 신고합니다. 개별적으로 평가되는 콘도는 유닛마다 신고해야 하고, 하나의 평가 대장 번호로 묶인 플렉스(plex)는 부동산 전체에 대해 한 번만 신고하면 됩니다.

자주 묻는 질문

제가 직접 거주해도 신고해야 합니까?

네. 시는 모든 주거용 부동산 소유주에게 매년 신고를 요구합니다. 기한 내에 신고하고 해당 주택이 주 거주지라면 세금은 부과되지 않습니다.

토론토 공실세 세율은 얼마입니까?

2024 과세연도부터 부동산 현재가치평가액(CVA)의 3%입니다. 2022년 제도가 처음 시행될 때는 1%였습니다.

신고 기한은 언제입니까?

정기 마감일은 다음 해 4월의 마지막 영업일이며, 시의 조정에 따라 달라질 수 있습니다. 2025 과세연도의 마감일은 2026년 4월 30일이었습니다.

겨울에 따뜻한 곳에서 지내는 스노버드(snowbird)도 납부해야 합니까?

아닙니다. 토론토 주택이 계속 주 거주지로 유지된다면 납부하지 않습니다. 장기간 여행을 한다고 해서 공실이 되지는 않지만, 신고는 여전히 하셔야 합니다.

이 세금은 효과가 있습니까?

시에 따르면 공실로 신고되었거나 공실로 간주된 부동산은 2022년 6,944건에서 2024년 5,989건으로 줄었습니다. 다만 이 수치만으로는 감소분 중 어느 정도가 공실세의 효과인지 단정할 수 없습니다.

출처

• By-law 979-2023, City of Toronto
• By-law 1065-2024, City of Toronto
• Vacant Home Tax, City of Toronto
• 2025 Vacant Home Tax declaration period now open, City of Toronto
• One month remaining to submit 2025 Vacant Home Tax declaration, City of Toronto
• Property tax, Government of Ontario
• Municipal Vacant Home Tax, Government of Ontario
• Underused Housing Tax Act, Justice Canada