이 글은 2025년 1월 22일에 게시되었습니다. 금리, 가격, 정책 내용은 게시 당시 기준이므로 실제 판단 전에 최신 수치를 확인해 주세요.
연방 정부와 온타리오 주정부가 주택 정책을 잇달아 발표하고 있습니다. 시장에 실질적인 영향을 미칠 조치와 대체로 정치적 홍보에 그치는 조치를 제가 직접 살펴 구분하고 꼭 알아두셔야 할 내용을 정리했습니다.
지난 18개월 동안 연방 정부(Ottawa)와 온타리오 주정부(Queen's Park)는 전례 없이 많은 주택 정책을 발표했습니다. 제 고객분들이 혼란스러워하시는 것도 당연합니다. 그래서 제가 가장 잘하는 일인 정책 분석으로 정리해 보겠습니다. 불필요한 논의를 걷어내고, 어떤 조치가 GTA(광역 토론토)의 매수 동향, 주택 공급, 투자 수익에 실질적인 영향을 미치는지, 어떤 조치는 크게 신경 쓰지 않으셔도 되는지 말씀드리겠습니다.
연방 차원에서는 세 가지 변화가 실질적인 영향을 미칩니다. 먼저 비과세 첫 주택 저축계좌(FHSA, Tax-Free First Home Savings Account)는 연간 $8,000, 평생 최대 $40,000까지 납입할 수 있습니다. 다음으로 RRSP 주택구매자 플랜(Home Buyers' Plan)의 인출 한도가 $60,000로 늘어났습니다. 그리고 2024년 12월 적용 대상이 확대되면서, 첫 주택 구매자와 신축 주택 구매자는 모기지 보험이 적용되는(insured) 대출에 대해 30년 상환 기간(amortization)을 이용할 수 있게 되었습니다. RRSP에서 인출한 $60,000와 FHSA에 모은 $40,000를 합하면 다운페이먼트 자금으로 $100,000를 마련할 수 있습니다. 이전 세대 주택 구매자들에게는 없던 자금 마련 수단이 생긴 것으로, 실질적인 구조 변화입니다. 연방 정부는 또한 임대 전용 주택(purpose-built rental) 건설에 대한 GST 환급 제도를 앞당겨 시행해 신규 임대 전용 아파트에 부과되던 5% 세금을 없앴습니다. 임대 전용 주택 건설의 사업성을 개선하려는 조치입니다.
온타리오 주정부는 주택 공급 확대에 집중해 왔지만, 성과는 엇갈립니다. 빌 23(Bill 23, More Homes Built Faster Act)은 특정 주택 유형에 대한 개발 부담금(development charges)을 줄이거나 없앴고, 공식 계획(official plan) 변경 절차를 간소화했으며, 모든 주거용 부지에 별도 인허가 없이(as-of-right) 최대 3세대까지 지을 수 있도록 허용했습니다. 계획만 보면 야심 찬 정책입니다. 하지만 실제 준공 물량 증가로 이어지는 속도는 모두의 기대에 못 미치고 있습니다. 주정부는 2031년까지 신규 주택 150만 채 공급을 목표로 삼았지만, 업계에서는 현재 준공 속도로는 실제 공급 물량이 목표에 크게 못 미칠 것으로 전망합니다. 공급 부족의 원인은 인력 부족, 인프라 미비, 지자체의 반발로, 모두 법안 하나만으로는 완전히 해결하기 어려운 문제입니다. 저도 이 부분을 면밀히 지켜보고 있지만, 이 정책이 가까운 시일 안에 공급 문제를 해결할 것으로 기대하지는 않습니다.
제 투자자 고객분들께 가장 중요한 정책 변화는 캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 강화된 MLI Select 프로그램입니다. 그런데 그 중요성에 비해 관심은 턱없이 부족합니다. 이 프로그램은 적정 임대료(affordability)와 에너지 효율에 관한 약정 이행을 조건으로, 국채 금리에 가까운 수준의 금리로 보험부 대출(insured financing)을 제공합니다. 덕분에 임대 전용 주택을 위한 별도의 금융 시장이 형성되고, 일반 건설 대출(conventional construction debt)로는 사업성을 맞추기 어려운 낮은 캡레이트(cap rate)에서도 사업을 추진할 수 있습니다. 상환 기간은 40–50년, 금리는 일반 상업용 대출보다 통상 100–150bp(베이시스 포인트) 낮은 수준입니다. 해밀턴(Hamilton), 키치너-워털루(Kitchener-Waterloo), 905 지역 등의 시장에서 중규모 임대 주택 개발의 사업성을 완전히 바꿔 놓는 조건입니다. 다세대(multifamily) 주택에 투자하고 계시다면 MLI Select를 꼭 이해해 두셔야 합니다. 자금 조달 측면의 이점이 크고, 많은 경우 사업의 성패를 좌우하기 때문입니다.
2025년의 전반적인 상황은 이렇습니다. 첫 주택 구매자와 임대 주택 개발자의 자금 조달 여건은 구조적으로 개선되었지만, 해소에 수년이 걸릴 공급 제약이 그 효과를 일부 상쇄하고 있습니다. 결국 시장에서 앞서 나가는 분들은 발표에 그친 정책과 실제로 시행된 정책을 구분할 줄 아는 분들입니다. 이 차이는 많은 분이 생각하시는 것보다 훨씬 중요합니다.