이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.
온타리오에서는 분양 콘도 디파짓을 신탁으로 보관하거나 법정 담보로 보호해야 합니다. 타리온 보장은 콘도 최대 $20,000, 프리홀드 최대 $100,000입니다. 납입액과 보장 한도 사이의 차이를 제가 어떻게 검토하는지 정리했습니다.
토론토에서 프리컨스트럭션(분양) 부동산에 상당한 디파짓을 납입하려는 분들이 가장 먼저 하시는 질문은 단순합니다. 빌더가 계약을 취소하면 납입한 돈을 얼마나 보호받을 수 있느냐는 것입니다.
결론부터 말씀드리면: 콘도 디파짓은 신탁(trust)으로 보관하거나 법정 담보(prescribed security)로 보호해야 합니다. 타리온(Tarion)은 요건을 갖춘 콘도 디파짓 청구에 대해 최대 $20,000과 이자를 보장하며, 프리홀드(freehold) 주택의 디파짓은 최대 $100,000까지 보장합니다. 빌더가 허용된 조건에 따라 계약을 취소하면, 납입하신 돈을 이자와 함께 돌려받으셔야 합니다.
다만 보장 한도만큼이나 세부 조건도 중요합니다. 아래에서 규정이 실제로 어떻게 적용되는지, 그리고 제가 고객분들을 위해 이를 어떻게 검토하는지 설명드리겠습니다.
프리컨스트럭션 디파짓은 보통 어떻게 구성됩니까?
먼저 계약서의 디파짓 스케줄(deposit schedule)을 꼼꼼히 읽어보셔야 합니다. 보통은 분할 납입 일정에 따라 디파짓을 정해진 날짜에 나누어 납입하고 잔금은 클로징 때 지급합니다. 납입 회차와 금액은 해당 계약서에 정해져 있으므로, 다른 프로젝트와 조건이 같다고 가정해서는 안 됩니다.
예를 들어, 계약 시 5%, 이후 세 차례에 걸쳐 5%씩 추가 납입해 총 20%를 납입하는 일정이 있을 수 있습니다. $3,500,000짜리 유닛이라면 클로징 전에 $700,000을 납입하게 되는 셈입니다.
저라면 빌더가 이 스케줄을 조정해 줄 의향이 있는지부터 물어보겠습니다. 전반적인 시장 상황은 2026년 프리컨스트럭션 시장: 부실 매물, 어사인먼트, 그리고 Bill C-4 이후의 재편을 참고하시기 바랍니다.
온타리오에서 프리컨스트럭션 디파짓은 어떻게 보호됩니까?
보호 방식은 콘도미니엄 유닛을 매입하는지, 콘도 프로젝트에 속하지 않는 빌더 분양 프리홀드 주택을 매입하는지에 따라 달라집니다. 두 경우는 적용되는 규정 자체가 다릅니다.
콘도미니엄 유닛: 1차는 신탁, 2차는 타리온
콘도미니엄법(Condominium Act, 1998) 제81조에 따라, 빌더(법에서는 "신고인(declarant)"이라고 부릅니다)는 모든 디파짓을 자격을 갖춘 수탁자(trustee)나 빌더 측 변호사가 신탁으로 보관하도록 해야 합니다. 또한 디파짓이 납입될 때마다 10일 이내에 신탁 보관 사실을 확인하는 서면 증빙을 구매자에게 제공해야 합니다.
빌더가 클로징 전에 구매자의 디파짓을 인출해 사용하려면"법에서 정한 유형의 담보(security of a prescribed class)"를 제공해야 합니다. 온타리오 규정 48/01(Ontario Regulation 48/01)에 따르면 이 담보는 구매자의 납입금과 그에 대한 이자를 보장하는 디파짓 보험(deposit insurance policy), 또는 타리온 디파짓 영수증(Tarion deposit receipt) 중 하나입니다. 보험료나 디파짓 영수증 비용을 빌더가 구매자에게 전가할 수는 없습니다.
타리온은 온타리오 신축 주택 보증 및 보호 제도를 운영하는 기관입니다. 빌더가 파산하거나, 계약을 근본적으로 위반하거나, 구매자가 법정 해지권을 행사했는데 디파짓이 반환되지 않는 경우, 타리온은 콘도 디파짓을 최대 $20,000까지 보장하고 지급 대상 순원금에서 발생한 이자도 함께 지급합니다.
타리온 디파짓 영수증에는 별도로 명시된 한도가 있습니다. 그 한도를 넘는 디파짓은 여전히 신탁이나 다른 법정 담보로 보호되어야 합니다. 영수증 하나로 디파짓 전체가 자동으로 보호되지는 않습니다.
프리홀드 주택: 타리온이 사실상 주된 안전망
콘도미니엄법의 신탁 규정은 콘도에만 적용되고 프리홀드 주택에는 적용되지 않습니다. 2018년 1월 1일 이후 체결된 프리홀드 계약의 경우, 규정 892(Regulation 892)에 따라 타리온 보장 한도는 $60,000과 매매가의 10% 중 큰 금액이며 최대 $100,000까지입니다.
계약서에 신탁이나 별도 담보 조항이 없다면, 이 한도를 초과하는 금액은 일반적으로 빌더의 상환 능력에 의존할 수밖에 없습니다.
새로 도입된 절차도 있습니다. 2026년 4월 1일 이후 체결된 프리홀드 계약은 구매자가 계약일로부터 45일 이내에 타리온에 등록해야 합니다(도급 주택(contracted homes)과 콘도 프로젝트 내 주택은 제외). 타리온 Q&A에 따르면, 기한 내에 등록해야 전액 보장을 받을 자격이 유지됩니다.
2027년 1월 1일 이후 체결된 계약부터는 등록이 늦거나 누락되면 특별기금(special fund)에 대한 전체 청구 규모에 따라 보장액이 줄어들 수 있습니다. 저라면 어떤 경우든 일주일 안에 등록하겠습니다.
내 디파짓 중 실제로 보호되는 금액은 얼마입니까?
실제 위험 수준을 검토할 때는 납입하신 금액과 타리온이 보장하는 금액 사이의 차이부터 살펴봅니다. 아래 표는 2026년 9월 1일 기준 보장 한도를 가상의 매입 사례에 적용한 것입니다. 원금만 표시했습니다. 청구가 보장 요건을 충족하고 매매가에 세금이 포함되지 않으며 프리홀드에는 별도 담보가 없다고 전제했습니다.
| 가상 매입 사례 | 납입 디파짓 | 타리온 보장 한도 | 타리온 한도 초과분 |
|---|---|---|---|
| $1,200,000 콘도, 디파짓 20% | $240,000 | $20,000 | $220,000 |
| $3,500,000 콘도, 디파짓 20% | $700,000 | $20,000 | $680,000 |
| $900,000 프리홀드, 디파짓 10% | $90,000 | $90,000 | $0 |
| $3,500,000 프리홀드, 디파짓 10% | $350,000 | $100,000 | $250,000 |
콘도의 경우 $20,000을 넘는 금액이 보호받지 못한다는 뜻은 아닙니다. 해당 금액도 신탁이나 법정 담보로 보호되어야 합니다. 저는 두 번째 디파짓을 납입하기 전에 구매자 측 변호사에게 수탁자, 신탁 영수증, 그리고 보험 여부를 확인해 달라고 요청합니다.
$3,500,000 프리홀드의 경우, 별도 담보가 없다면 $250,000은 빌더의 상환 능력에 달려 있습니다. 이런 경우 저는 빌더의 실적과 자금 조달 상황을 가장 철저히 살펴보거나 디파짓 금액을 낮추도록 협상합니다.
온타리오에서 빌더가 분양 계약을 취소할 수 있습니까?
빌더는 의무 첨부 서류인 타리온 부속서(Tarion addendum)에서 명시적으로 허용한 해지 조건에 한해서만 계약을 해지할 수 있습니다. 이 밖에 구매자가 계약을 위반했거나 양측이 서면으로 합의한 경우에도 계약이 해지될 수 있습니다.
조기 해지 조건
타리온 등록관 공지 06C(Tarion Registrar Bulletin 06C)에 따르면, 콘도 빌더는 정부 인허가(조닝, 사이트 플랜, 기반시설), 정해진 날짜까지 일정 분양률 달성, 그리고 정해진 날짜까지 프로젝트 자금 조달을 매매 조건으로 정할 수 있습니다.
이러한 인허가·분양·자금 조달 조건의 기한은 확정 입주일 또는 최초 잠정 입주일보다 최소 90일 앞서야 합니다. 건축 허가, 입주 허가, 또는 주택 완공 자체를 매매 조건으로 정할 수는 없습니다.
저는 특히 분양률 조건과 자금 조달 조건을 주의 깊게 봅니다. 빌더는 이 조건을 충족하기 위해 상업적으로 합리적인 범위에서 가능한 모든 조치를 취해야 합니다. 전반적인 시장 흐름은 토론토 신규 주택 분양, 사상 최저치 기록을 참고하시기 바랍니다.
지연과 최종 입주일(Outside Occupancy Date)
부속서에는 빌더가 주택을 인도하기로 약속한 최종 기한인 "최종 입주일(Outside Occupancy Date)"도 정해져 있습니다(프리홀드는 최종 클로징일(Outside Closing Date)). 타리온 설명에 따르면, 구매자의 계약 위반이 아닌 사유로 해당 날짜까지 주택이 인도되지 않을 경우 구매자는 30일 이내에 서면 통지로 계약을 해지하고 납입한 모든 금액을 이자와 함께 돌려받을 수 있습니다.
빌더가 확정일을 지키지 못하면 입주 또는 클로징 지연 보상금을 최대 $7,500까지 받을 수 있습니다. 단, 부속서 조건이 적용되며 양측 합의에 따른 일정 변경이나 불가피한 지연 같은 예외가 있습니다. 생활비는 영수증 없이 하루 $150으로 고정 계산되고 보관료 등 보상 대상에 해당하는 기타 비용은 영수증이 필요합니다. 일일 생활비와 기타 비용을 합쳐 총 $7,500 한도가 적용됩니다.
파업, 화재 등 빌더가 합리적으로 통제할 수 없는 사유로 지연되는 경우, 빌더는 부속서의 불가피한 지연 및 통지 요건을 충족하면 보상 없이 일정을 연장할 수 있습니다.
빌더가 취소하면 디파짓에 대한 이자도 받을 수 있습니까?
네, 받을 수 있습니다. 구매자의 계약 위반이 아닌 사유로 콘도 계약이 해지되면, 빌더는 디파짓과 업그레이드 비용을 포함해 받은 모든 금액을, 각각 납입된 날부터 계산한 이자와 함께 10일 이내에 환불해야 합니다. 이자율은 규정 48/01에 따라 매년 4월 1일과 10월 1일에 새로 정해집니다.
제82조(7)에 따른 해지 환불의 경우, 해당 콘도 법인 또는 페이즈의 최초 매매 계약이 2023년 1월 1일 이후 체결되었다면 환불 이자율은 3월 31일 또는 9월 30일 마감 시점의 캐나다 중앙은행(Bank of Canada) 기준금리와 같습니다.
3월에 중앙은행이 기준금리를 2.25%로 동결했기 때문에, 2026년 4월 1일부터 9월 30일까지는 2.25%가 적용됩니다.
그 이전 프로젝트나 페이즈의 경우, 같은 2026년 4월~9월 기간의 이자율은 중앙은행 은행금리(Bank Rate) 2.50%에서 2%포인트를 뺀 0.50%입니다. $700,000의 디파짓을 1년간 예치했다면, 해당 금리가 1년 내내 유지된다는 가정하에 단리로 계산한 이자는 각각 약 $15,750과 $3,500으로 차이가 납니다.
다만 이 이자로 기회비용이나 놓친 다른 부동산 매입 기회까지 보상받을 수 있다고 기대해서는 안 됩니다. 환불은 원금을 돌려줄 뿐, 원래 세우셨던 계획까지 되돌릴 수는 없습니다.
구매자 유형별로 짚어볼 점
- 고가 주택 구매자: 콘도라면 각 회차의 디파짓을 보호하는 신탁 계좌나 법정 담보를 확인하고 영수증이나 보험의 한도도 살펴보셔야 합니다. 고가 프리홀드라면 디파짓을 타리온 한도인 $100,000에 가깝게 낮추는 협상을 고려하시기 바랍니다.
- 투자자: 계약 전에 분양률·자금 조달 조건과 그 기한을 반드시 검토하셔야 합니다. 조건이 충족되지 않으면 어떻게 되는지, 빌더의 의무와 통지 요건까지 확인하셔야 합니다. 제가 재매각 리스크를 어떻게 판단하는지는 투자자 매물 청산과 실수요자의 셈법에서 설명드렸습니다.
- 임대 목적의 주택 소유자: 지연 보상금이 예상 임대 수입을 대신할 것이라는 전제로 예산을 세워서는 안 됩니다. 입주 시점은 최초 잠정 입주일이 아니라 최종 입주일을 기준으로 계산하셔야 합니다.
서명하시기 전에 반드시 본인의 부동산 변호사에게 부속서를 검토받고 납입하는 디파짓이 어디에 보관되는지 확인하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
타리온이 콘도 디파짓 전액을 보호합니까?
아닙니다. 타리온은 요건을 충족하는 청구에 최대 $20,000과 지급된 순원금에서 발생한 이자까지 보장합니다. 타리온 디파짓 영수증 한도를 넘는 금액은 신탁으로 보관되거나, 요건을 갖춘 디파짓 보험 같은 다른 법정 담보로 보호되어야 합니다.
구매자가 직접 분양 콘도 계약을 취소할 수 있습니까?
구매자는 콘도미니엄법 제73조에 따라 등기할 수 있는 양도증서(registerable deed)를 수령하기 전이라면 서면 통지로 계약을 철회할 수 있습니다. 이 통지는 공시 설명서(disclosure statement), 해당 콘도 가이드, 그리고 양측이 서명한 계약서 중 가장 마지막에 받은 날로부터 10일 이내에 빌더에게 도달해야 합니다. 빌더는 납입금을 이자와 함께 지체 없이 환불해야 합니다.
타리온에 디파짓 청구는 언제까지 해야 합니까?
2026년 4월 1일 이후 체결된 계약의 경우, 규정 892에 따라 해지일로부터 1년이 되는 날까지 청구서를 제출해야 합니다. 이 기한은 나중에 취소 통지서를 받은 시점이 아니라, 청구 사유가 처음 발생한 시점부터 계산될 수 있습니다. 변호사에게 기한을 미리 확인해 달라고 요청하시기 바랍니다.
예약금이나 "우선 분양(priority)" 대금도 보호됩니까?
콘도의 경우, 제81조는 구매 권리를 확보하기 위해 예약금으로 납입한 돈도 신탁으로 보관하도록 규정하고 있으며 계약이 체결되면 그 금액을 매매가에 반영해야 합니다. 다만 타리온에 따르면 매매 계약 체결 전에 주택을 예약하기 위해 낸 돈은 타리온 보호 대상이 아닙니다.
출처
- Condominium Act, 1998, ss. 73, 81 and 82 (온타리오주 정부, e-Laws)
- O. Reg. 48/01, ss. 19 to 22, under the Condominium Act, 1998 (온타리오주 정부, e-Laws)
- R.R.O. 1990, Reg. 892, Administration of the Plan (온타리오주 정부, e-Laws)
- O. Reg. 165/08, Warranty for Delayed Closing or Delayed Occupancy (온타리오주 정부, e-Laws)
- O. Reg. 95/26, amending Reg. 892 (온타리오주 정부, e-Laws)
- Coverage and claims before you move in (Tarion)
- Deposit protection takes stress out of buying new homes (Tarion)
- Deposit Protection Q&A (Tarion)
- Condo Units: coverage for occupancy dates, delays and cancellations (Tarion)
- Freehold homes: coverage for closing dates and delays (Tarion)
- Registrar Bulletin 06C: Condominium Delayed Occupancy Warranty (Tarion)
- Registrar Bulletin 06F: Freehold Delayed Closing Warranty (Tarion)
- Bank of Canada maintains policy rate at 2¼%, March 18, 2026 (Bank of Canada)