CMHC MLI Select의 50점, 70점, 100점 단계별로 최대 95%의 대출비율, 50년의 상환기간, 최대 30%의 보험료 할인을 받는 방법을 정리했습니다.
이 글은 임대 전용 건물(purpose-built rental)의 자금 조달 방법을 고민하고 계신 토론토 투자자, 패밀리 오피스, 아파트 건물 소유주를 위해 작성했습니다. 질문은 간단합니다. MLI Select란 무엇이고, 일반 모기지보다 유리한 선택인가 하는 것입니다.
요점부터 말씀드리겠습니다. MLI Select는 적정 임대료(affordability), 에너지 효율, 접근성(accessibility) 약정을 이행하면 혜택을 주는 CMHC 모기지 보험입니다. 최소 50점이 필요합니다. 점수와 프로젝트에 따라 최대 95%의 대출비율, 최대 50년의 상환기간, 최대 30%의 보험료 할인을 적용받을 수 있습니다. 최대 상환기간과 최대 할인율을 적용받으려면 100점이 필요합니다.
약정 내용은 반드시 서류로 입증해야 합니다. 적정 임대료 약정은 최소 10년 유지해야 하고, 에너지 효율과 접근성 기준은 실제 달성 여부를 검증받아야 합니다.
CMHC MLI Select란 무엇입니까?
MLI Select는 캐나다 모기지주택공사(CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation)의 다세대(multi-unit) 모기지 대출 보험입니다. 차입자가 대출금을 상환하지 못하면 이 보험이 대출기관을 보호하므로, 대출기관은 더 큰 금액을 더 유리한 조건으로 빌려줄 수 있습니다. 보험료는 1회 납부합니다.
CMHC는 기존 MLI Flex 상품을 대체해 2022년 3월 7일에 MLI Select를 출시했습니다.
신축과 기존 건물 모두 대상이며, 일반 임대주택(standard rental), 1인실 주거(single room occupancy), 지원주택(supportive housing), 은퇴자 주거시설(retirement homes)이 포함됩니다. 최소 5세대 이상(은퇴자 주거시설은 50세대 또는 50병상 이상)이어야 하고, 비주거 공간은 연면적의 30%를 넘을 수 없고, 담보 평가가치에서 차지하는 비중도 30%를 넘을 수 없습니다.
여기서 두 가지 용어를 쉽게 정리하겠습니다. 담보인정비율(LTV, Loan-to-value)은 대출금을 CMHC가 산정한 부동산의 담보 평가가치(lending value)로 나눈 값입니다. 사업비 대비 대출비율(LTC, Loan-to-cost)은 같은 개념을 신축에 적용한 것으로, 건축 비용을 기준으로 계산합니다.
MLI Select 점수 제도는 어떻게 운영됩니까?
CMHC는 세 가지 항목에서 점수를 부여합니다. 한 항목만으로 기준 점수를 채울 수도 있고, 여러 항목의 점수를 합산할 수도 있습니다. MLI Select 팩트시트에 따르면 자격을 얻으려면 최소 50점이 필요합니다.
적정 임대료(Affordability): 50점, 70점 또는 100점
임대료가 해당 지역 세입자 가구 중위소득의 30% 이하이면 적정 임대료 기준을 충족하는 세대로 인정됩니다. 신축은 전체 세대의 10%, 15%, 25%가 이 기준을 충족하면 각각 50점, 70점, 100점을 받습니다. 기존 건물은 기준이 40%, 60%, 80%입니다.
약정 기간은 최소 10년입니다. 20년 이상 약정하면 30점이 추가됩니다. 지정 세대의 임대료는 관련 법규가 허용하는 범위 내에서만 올릴 수 있고(적용되는 규정이 없는 경우 소비자물가지수(CPI)로 측정한 물가상승률 이내), 소유주는 약정 기간 내내 준수 여부를 서류로 입증해야 합니다.
CMHC의 세입자 중위소득 표는 2019년 소득 자료를 기준으로 하며, 토론토 CMA(광역 대도시권, census metropolitan area)의 중위소득을 $53,900으로 제시합니다. 이 소득의 30%는 연 $16,170이며, 월 기준으로는 정확히 $1,347.50입니다. 이 표를 기준으로 하면 적정 임대료 지정 세대의 초기 임대료 상한은 이 금액이 됩니다.
에너지 효율(Energy efficiency): 20점, 35점 또는 50점
2020년 코드 기준(2020 code pathway)에서 신축 건물은 에너지 모델링 결과가 캐나다 건물 에너지 코드(NECB, National Energy Code for Buildings) Tier 1보다 최소 25%, 50%, 60% 우수하거나, 캐나다 건축법(NBC, National Building Code) Tier 1보다 20%, 40%, 70% 우수해야 합니다. 단계에 따라 각각 20점, 35점, 50점을 받습니다.
2026년 7월 21일 기준으로 CMHC는 2026년 9월 30일까지 이용 가능한 2017 NECB/2015 NBC 확인서(attestation) 방식도 안내하고 있습니다. 기존 건물은 현재 성능 대비 에너지 사용량과 온실가스 배출량을 모두 15%, 25%, 40% 줄여야 하며, 각각 20점, 35점, 50점을 받습니다.
에너지 모델은 엔지니어나 건축가 등 자격을 갖춘 전문가가 작성해야 합니다. 태양광 패널은 종합적인 효율 개선 계획의 일부로는 도움이 되지만, 태양광만으로는 자격 요건을 충족할 수 없습니다. CMHC는 태양광의 기여분을 전체 에너지 절감량의 15%로 제한합니다.
접근성(Accessibility): 20점 또는 30점
이 점수를 받으려면 모든 세대가 ‘방문 가능(visitable)’ 기준을 충족해야 하며(휠체어 사용자가 출입하고, 방문 가능한 층에서 이동하며, 화장실을 사용할 수 있어야 합니다), 공용 공간은 CSA 표준 B651:23에 따른 무장애(barrier free) 공간이어야 합니다.
20점을 받으려면 접근 가능 세대(accessible units) 비율 15% 이상, 유니버설 디자인 세대(universal design units) 비율 15% 이상, 또는 릭 핸슨 재단 접근성 인증(Rick Hansen Foundation Accessibility Certification) v.4.0 점수 60%~79% 중 하나의 요건을 충족해야 합니다.
30점을 받으려면 접근 가능 세대 비율 15% 이상과 유니버설 디자인 세대 비율 85% 이상, 유니버설 디자인 세대 비율 100%, 접근 가능 세대 비율 100%, 또는 릭 핸슨 재단 접근성 인증 v.4.0 골드(Gold) 등급에 해당하는 점수 80% 이상 중 하나의 요건을 충족해야 합니다.
점수 단계별로 어떤 대출 조건과 보험료가 적용됩니까?
총점에 따라 받을 수 있는 혜택이 정해집니다. 상환기간(amortization)은 대출을 전액 갚는 데 걸리는 기간입니다. 부채상환비율(DCR, Debt coverage ratio)은 순영업소득(NOI)을 연간 모기지 상환액으로 나눈 값입니다. DCR 1.10은 소득이 원리금 상환액의 110% 이상이어야 한다는 뜻입니다.
| 점수 | 최대 대출 (기존 / 신축) | 최대 상환기간 | 보험료 할인 |
|---|---|---|---|
| 50점 이상 | LTV 85% / LTC 95% | 40년 | 10% |
| 70점 이상 | LTV 95% / LTC 95% | 45년 | 20% |
| 100점 이상 | LTV 95% / LTC 95% | 50년 | 30% |
모든 단계에서 일반 임대주택의 최소 DCR은 1.10입니다. 상환기간은 건물의 잔존 경제적 내용연수를 넘을 수 없습니다. 100점이면 제한적 소구(limited recourse)가 허용될 수 있는데, 이 경우 일반적으로 채권자가 상환을 청구할 수 있는 범위는 해당 부동산과 기타 담보로 제공된 자산으로 한정됩니다. 다만 사기 및 환경 관련 책임은 차입자에게 그대로 남고, CMHC가 추가 보증을 요구할 수도 있습니다.
보험료는 CMHC의 다세대 수수료 및 보험료 표를 따릅니다. 기존 일반 임대주택 건물의 기본 보험료는 LTV 65%에서 대출액의 2.60%, 85%에서 5.35%입니다. 이보다 높은 담보인정비율은 MLI Select에서만 가능하며, 90%까지는 5.90%, 90% 초과는 6.15%의 보험료율이 적용됩니다. 건축 자금 대출(construction financing)은 요율이 더 높습니다(3.25%~7.00%).
상환기간이 25년을 넘으면 5년마다 0.25%의 할증료가 붙습니다. MLI Select 할인은 기본 보험료에 할증료를 더한 요율에 적용됩니다. 보험료는 대출금에 포함시킬 수 있지만, 보험료에 부과되는 주정부 세금(provincial tax)은 포함시킬 수 없습니다.
일반 CMHC 보험과 MLI Select를 예시로 비교하겠습니다
담보 평가가치가 $30,000,000인 토론토의 기존 60세대 아파트 건물을 가정해 보겠습니다. 소유주가 24세대(40%)의 임대료를 10년간 월 $1,347.50 이하로 유지하기로 약정하고(50점), 에너지 사용량과 온실가스 배출량을 모두 15% 줄이는 개보수(retrofit)를 완료합니다(20점). 총점은 70점입니다.
이를 CMHC의 일반 임대주택 보험(standard rental housing insurance)과 비교해 보겠습니다. 이 상품은 기존 건물 기준 최대 LTV 85%, 최대 상환기간 40년이며, 7세대 이상이고 대출 약정 기간(term)이 10년 이상이면 최소 DCR 1.20을 요구합니다.
건물에는 주거 공간만 있고, 소득은 DCR을 충족할 만큼 충분하며, 모기지 약정 기간은 최소 10년이라고 가정합니다. 아래 수치에는 대출금에 포함되는 보험료, 주정부 세금, 신청 수수료, 개보수 비용이 반영되어 있지 않으며, 자기자본은 이러한 비용을 반영하기 전 담보 평가가치에서 대출금을 뺀 금액입니다.
| 항목 | 일반 CMHC | MLI Select (70점) |
|---|---|---|
| 최대 LTV | 85% | 95% |
| 보험료 반영 전 대출금 | $25,500,000 | $28,500,000 |
| 비용 반영 전 자기자본 | $4,500,000 | $1,500,000 |
| 상환기간 | 40년 | 45년 |
| 기본 보험료 | 5.35% | 6.15% |
| 상환기간 할증료 | 0.75% | 1.00% |
| Select 할인 | 없음 | 20% |
| 최종 보험료 | 6.10% ($1,555,500) | 5.72% ($1,630,200) |
| 최소 DCR | 1.20 | 1.10 |
MLI Select를 이용하면 보험료를 약 $74,700 더 내고 $3,000,000을 더 빌릴 수 있으며, 빌린 1달러당 보험료는 오히려 더 낮습니다. 대신 감수해야 할 부담은 10년 동안 24세대에 적용되는 임대료 상한과 개보수 비용입니다.
무엇보다 중요한 조건이 있습니다. 대출금은 LTV 한도를 넘지 않아야 하고, 건물 소득을 바탕으로 DCR 기준에 따라 산정한 한도도 넘지 않아야 합니다. 약정 때문에 임대 수입이 줄면 순영업소득, 담보 평가가치, 그리고 DCR 기준으로 허용되는 대출금이 모두 낮아질 수 있습니다. 저는 항상 적정 임대료를 반영한 임대료 명세(rent roll)를 기준으로 먼저 심사한 뒤, 실제로 95%의 대출비율을 적용받을 수 있는지 확인합니다.
MLI Select와 일반 대출(Conventional)은 어떻게 다릅니까?
여기서 일반 대출(conventional financing)이란 은행, 신용조합(credit union), 민간 대출기관에서 받는 무보험 모기지를 말합니다. CMHC 보험료도, MLI Select 약정도 없습니다. 그 밖의 약정 조건(covenants)과 보고 의무는 대출기관마다 다릅니다. 저라면 실제 대출 제안서를 바탕으로 레버리지, 상환기간, 이자 비용, 약정 조건을 비교하겠습니다.
CMHC 보험료 표에도, 보험이 있으면 승인된 대출기관이 일반적으로 자기자금 납입액이 더 큰 차입자에게나 제공하는 수준의 금리를 제시할 수 있다고 나와 있습니다. 예상 보유 기간 동안의 이자 절감액을 보험료 및 총 차입 비용과 비교해 보시기 바랍니다.
다만 의무 사항도 분명히 있습니다. CMHC는 일반적으로 신청 대출금의 25% 이상(최소 $100,000)에 해당하는 순자산을 요구합니다. 또한 차입자 본인이나 계열 법인을 통해 유사 부동산을 5년 이상 관리한 경력이 있거나, 전문 부동산 관리회사와 정식 계약을 맺어야 합니다.
기존 임대 건물을 담보로 새로 대출을 받을 때는 일반적으로 대출 잔액의 40%에 해당하는 보증이 필요합니다. 100점이면 CMHC가 순자산 요건 완화와 제한적 소구를 허용할 수 있습니다.
제 생각은 이렇습니다. 이미 기준 이하의 임대료를 내는 장기 세입자가 많은 건물이라면, MLI Select 약정으로 줄어드는 임대 수입은 거의 없을 수 있습니다. 반면 시장 임대료가 기준보다 높다면 이 약정은 실질적인 경제적 비용이 되고, 일반 대출이나 일반 CMHC 보험이 더 적합한 선택일 수 있습니다.
투자자와 소유주에게는 어떤 의미가 있습니까?
고가 주택 구매자: 세컨더리 스위트(secondary suite)가 있는 주택에는 MLI Select가 적용되지 않습니다. 최소 5세대 이상이어야 합니다. 보유 자산에 소규모 임대 부동산을 추가하려는 경우라면, 이는 거주용 모기지와는 별개로 판단해야 할 문제입니다.
투자자와 패밀리 오피스: MLI Select는 자본 구조를 설계하는 수단으로 활용해야 합니다. 건물당 자기자본이 줄면 더 큰 포트폴리오를 운용할 수 있지만, 대출금과 금리가 같을 때 상환기간을 45년이나 50년으로 잡으면 상환기간이 짧을 때보다 원금이 더 천천히 줄어듭니다. 적정 임대료 약정이 자산 가치에 미치는 영향을 포함해 매각(exit) 시나리오까지 모델링하시기를 권합니다.
약정을 체결하기 전에는 약정 조건을 변호사와, 자본 구조를 회계사와 함께 검토해 두시는 것이 좋습니다. 관련 투자 배경은 제가 다세대 주택 투자를 권하는 이유를 참고하시기 바랍니다.
임대 건물 소유주: 기존 건물이 이미 자격 요건을 갖추고 있을 수도 있습니다. 현재 임대료가 월 $1,347.50 이하인 세대가 몇 개인지 확인해 보십시오. MLI Select로 재융자(refinance)하면 자기자본을 회수해 에너지 효율 개선 공사에 사용할 수 있으며, 해당 공사로도 점수를 받을 수 있습니다. 임대료 동향도 중요합니다. 임대료 하락의 역설과 채권시장이 고정금리에 대해 보내는 신호도 함께 읽어 보시기 바랍니다.
실제 투자에 적용하는 방법
Daniel Kim & Associates가 MLI Select 자산을 평가하고 구조화하는 방식은 다세대 투자 자문 프레임워크에서 보실 수 있습니다. 직접 수치를 넣어 보시려면 표준 언더라이팅 모델을, 투자자 자기자본·유동성·순자산 기준은 MLI Select 투자자 요건을 참고해 주세요.
자주 묻는 질문
MLI Select의 최소 점수는 몇 점입니까?
최소 50점이 필요합니다. 적정 임대료 항목만으로, 또는 에너지 효율 최고 단계만으로도 충족할 수 있습니다. 접근성 항목은 최대 30점이므로 반드시 다른 항목의 점수와 합산해야 합니다.
적정 임대료 약정은 얼마나 유지해야 합니까?
최소 10년입니다. 20년 이상 약정하면 30점이 추가됩니다.
에너지 효율과 접근성 약정도 매년 보고해야 합니까?
아닙니다. CMHC에 따르면 해당 기준을 충족하고 이를 서류로 입증하면 약정이 이행된 것으로 봅니다. 반면 적정 임대료는 지속적으로 준수 여부를 서류로 입증해야 합니다.
MLI Select가 MLI Flex를 대체했습니까?
네. MLI Select는 2022년 3월 7일부터 시행되었고, CMHC는 더 이상 MLI Flex 신청을 받지 않습니다.
출처
- MLI Select, 캐나다 모기지주택공사(CMHC)
- CMHC MLI Select 팩트시트 (PDF), 캐나다 모기지주택공사(CMHC)
- CMHC 다세대 수수료 및 보험료 (PDF), 캐나다 모기지주택공사(CMHC)
- 세입자 가구 중위소득, 2019년 (XLSX), 캐나다 모기지주택공사(CMHC)
- 모기지 대출 보험: 일반 임대주택, 캐나다 모기지주택공사(CMHC)
- CMHC 일반 임대주택 팩트시트 (PDF), 캐나다 모기지주택공사(CMHC)