토론토 파워 오브 세일(Power of Sale): 현명한 매수자는 급매물을 이렇게 공략합니다

GTA(광역 토론토)의 파워 오브 세일(Power of Sale, POS) 건수가 크게 늘었습니다. 대출기관의 파워 오브 세일 진행 건수는 2021~2022년 저점과 비교해 가파르게 증가했습니다. 위기라고 할 수준은 아니지만 증가세는 분명하고 그 배경도 뚜렷합니다. 시장 고점 무렵 변동금리 대출을 과도하게 받아 주택을 매수한 분들이 이제 원리금을 감당하지 못하고 있습니다. 받아들일 만한 조건으로 재융자(refinance)를 받을 수도 없고 모기지를 전액 상환할 수 있는 가격에 주택을 매각할 수도 없는 상황입니다. 준비된 매수자에게는 실질적인 매수 기회가 열린 셈입니다. 다만 매입에 나서기 전에 그 구조부터 제대로 이해하셔야 합니다.

먼저 법적 구조부터 짚어 보겠습니다. 많은 분들이 가장 혼동하시는 부분입니다. 온타리오주에서 차주가 채무불이행(default) 상태에 놓였을 때 대출기관이 주로 활용하는 채권 회수 수단이 바로 파워 오브 세일입니다. 파워 오브 세일은 온타리오주에서 드물게 진행되는 압류(foreclosure)와 다릅니다. 파워 오브 세일에서는 대출기관이 소유권을 가져가지 않습니다. 대신 채무불이행 상태인 소유주를 대신해 부동산을 매각하고, 모기지와 각종 비용, 수수료를 정산한 뒤 남은 잉여금을 차주에게 돌려줍니다. 법으로 정해진 상환 유예 기간(redemption period)은 보통 매각 통지(Notice of Sale) 후 35일입니다. 차주는 이 기간에 연체를 해소할 수 있습니다. 해소하지 못하면 대출기관이 브로커리지를 선정해 매물로 내놓습니다.

매수 기회는 바로 여기서 생깁니다. 대출기관은 매각할 이유가 분명한 매도자입니다. 부실 대출을 보유하는 데 드는 비용이 크고 대부분의 기관 대출기관은 정해진 기간 안에 이를 정리하도록 내부 규정을 두고 있습니다. 이런 매물은 일반적인 주거용 부동산 거래에서 제공되는 진술 및 보증(representations and warranties) 없이 "현 상태 그대로(as is, where is)" 판매됩니다. 그만큼 매수자층이 좁아져 가격 협상의 여지가 생깁니다. 416과 905 지역 전반에서 POS 매물을 가장 활발하게 내놓는 곳은 기관 대출기관과 모기지 투자회사(MIC, Mortgage Investment Corporation)입니다. 이들은 대체로 매각 대금을 극대화하기보다 신속하게 매각하는 데 중점을 두고 가격을 정합니다.

이제 대부분의 글에서 다루지 않는 리스크를 살펴보겠습니다. POS 부동산은 상태를 전혀 보증받을 수 없습니다. 거래가 종결된 뒤에도 시정 명령(work order)이나 위반 사항이 해결되지 않은 채 남아 있을 수 있습니다. 이전 소유주가 계속 거주하는 경우도 있는데 그러면 비용이 많이 드는 퇴거 절차를 밟아야 합니다. 저는 고객분들께 매번 똑같이 말씀드립니다. 가능하다면 전문 주택 검사(home inspection)와 전체 등기 조회(title search)를 진행하시고 시청 기록에서 미해결 명령이 있는지도 확인하셔야 합니다. 이 가운데 어느 절차도 절대 소홀히 해서는 안 됩니다. 또한 매수 제안 가격에는 현 상태 매수에 따른 리스크 프리미엄을 반영하셔야 합니다. 예상치 못한 변수에 대비한 예산을 마련하지 않으면 급매물을 매입하고도 오히려 문제를 떠안게 됩니다.

유동성과 탄탄한 법률 지원을 갖추고 조건 없이(conditions-free) 거래를 종결할 수 있는 매수자와 투자자라면 현재의 POS 시장에서 GTA 부동산을 실질적인 급매 가격에 매입할 드문 기회를 잡을 수 있습니다. 이러한 여건이 계속 이어지지는 않을 것입니다. 금리가 내려가고 일반 매도자들이 받아들일 만한 가격에 매수자를 찾게 되면, 급매물은 대체로 줄어듭니다. 매각을 서두르는 대출기관, 현 상태 매수에 따른 할인, 제한된 매수자층이 동시에 나타나는 현상은 부동산 사이클의 특정 국면에서 볼 수 있는 특징입니다. 자본과 법률 지원, 리스크 감내 능력을 갖춘 매수자라면 지금의 POS 시장을 신중하게 검토해 볼 만합니다. 다만 급매물 매입에는 전문적인 실사(due diligence)로 관리해야 하는 리스크가 따른다는 점을 충분히 이해하신 뒤 매입에 나서셔야 합니다.