이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.
토론토에서 350만 달러 주택의 토지양도세는 $157,450이며, 600만 달러 주택은 $361,450입니다. 온타리오 LTT와 최근 고가 구간 세율을 인상한 토론토 MLTT를 어떻게 합산하는지, 언제 납부하는지 정리했습니다.
요약: 토론토에서 일반적인 주택을 매입하면 온타리오주 토지양도세와 토론토시 토지양도세를 함께 납부해야 합니다. 환급, 수수료, 외국인 구매자 세금을 제외하고도 합계 세액은 $3,500,000 주택의 경우 $157,450, $6,000,000 주택의 경우 $361,450으로, 매매가의 약 6% 수준입니다. 이 금액은 클로징 때 등기(registration)하면서 납부해야 하므로 미리 준비해 두셔야 합니다.
2026년 4월 1일부터 토론토시는 300만 달러를 초과하는 구간의 토지양도세 세율을 구간별로 인상했습니다. 고가 주택을 매입하신다면 클로징 비용을 계획할 때 이 변화를 반영해야 합니다. 이 글에서는 각 세금의 계산 방식, 두 주택의 세액 계산 예시, 첫 주택 구매자가 돌려받을 수 있는 금액, 그리고 실제 납부 시점을 차례로 설명드리겠습니다.
토지양도세(Land Transfer Tax, LTT)는 토지를 취득할 때 원칙적으로 부과되는 거래세입니다(일부 면제 대상 제외). 온타리오주 전역에서는 주 토지양도세(provincial land transfer tax)가 부과됩니다. 토론토시 내에서는 여기에 더해 시 토지양도세(Municipal Land Transfer Tax, MLTT)도 납부해야 하는데, 토론토시는 2008년 2월 1일부터 주 토지양도세와 별도로 이 세금을 부과해 왔습니다.
두 세금 모두 "거래 대가(value of the consideration)"를 기준으로 계산합니다. 일반적인 매매에서는 매매가가 기준이 됩니다. 온타리오주는 여기에 매매가, 구매자가 인수하는 채무, 소프트 코스트(soft costs), 업그레이드 비용이 포함된다고 밝히고 있습니다. 매매가에 대해 납부한 HST는 제외됩니다. 온타리오주는 매매가에 대해 납부한 HST에는 LTT가 적용되지 않는다고 명시하고 있습니다.
반면 소프트 코스트에 포함된 HST는 일반적으로 과세 기준에 포함됩니다. 변호사에게 정산서(statement of adjustments)를 꼼꼼히 확인해 달라고 요청해, 모든 항목에서 HST를 일괄 제외하는 실수가 없도록 하시기 바랍니다.
온타리오주 토지양도세는 어떻게 계산합니까?
주 토지양도세는 소득세처럼 구간별 누진세율(marginal)을 적용합니다. 각 세율은 해당 구간에 속하는 금액에만 적용됩니다. 단독주택(single-family residence)이 한 채 또는 두 채 있는 부동산의 경우, 2016년 11월 14일 이후 체결된 계약에는 아래 온타리오주 세율이 적용됩니다.
- $55,000까지 0.5%
- $55,000~$250,000 구간 1.0%
- $250,000~$400,000 구간 1.5%
- $400,000~$2,000,000 구간 2.0%
- $2,000,000 초과분 2.5%
온타리오주는 200만 달러를 넘는 주택에 대해 간편 계산법을 안내하고 있습니다. 매매가에 2.5%를 곱한 뒤 $13,525를 빼면 됩니다. $3,500,000 주택이라면 $87,500에서 $13,525를 뺀 $73,975가 됩니다. 주 토지양도세의 최고 세율은 2.5%이므로, 200만 달러를 넘으면 주 토지양도세는 매매가가 늘어난 만큼 비례해 늘어납니다.
300만 달러를 넘으면 토론토 MLTT 고가 구간은 어떻게 적용됩니까?
300만 달러까지는 토론토시의 세율 구간이 온타리오주와 동일합니다. 이를 초과하는 금액에는 토론토시가 별도로 정한 다섯 개의 고가 주택 세율 구간이 적용됩니다. 토론토 시의회는 2025년 12월 17일 해당 구간의 세율 인상을 승인했고, 새 세율은 2026년 4월 1일부터 시행되었습니다.
- $3,000,000~$4,000,000 구간 4.40%
- $4,000,000~$5,000,000 구간 5.45%
- $5,000,000~$10,000,000 구간 6.50%
- $10,000,000~$20,000,000 구간 7.55%
- $20,000,000 초과 8.60%
이 역시 구간별 누진세율입니다. 개정 조례(amending by-law)는 각 세율을 하한 기준액을 "초과하는(which exceeds)" 금액에만 적용하도록 규정하고 있습니다. 참고로 2026년 3월 31일까지 적용되던 세율은 같은 구간에서 3.5%~7.5%였으므로, 구간마다 대략 1%포인트씩 오른 셈입니다.
중요한 차이가 하나 있습니다. 고가 구간은 단독주택이 한 채 또는 두 채 있는 부동산에만 적용됩니다. 규모가 큰 다세대 주거용 건물(multi-residential building) 같은 다른 유형의 부동산에는 $400,000 초과분에 최고 2.0%의 단일 MLTT 세율이 그대로 적용됩니다.
350만 달러, 600만 달러 주택의 토지양도세는 얼마입니까?
2026년 6월 9일 현재 세율을 기준으로, 토론토의 가상 주택 두 채에 대한 토지양도세를 각각 계산해 보겠습니다. 각 금액은 단독주택이 한 채 또는 두 채 있는 토지의 과세 대상 거래 대가이며, 계약은 2016년 11월 14일 이후 체결된 것으로 가정했습니다. 합계에는 환급, 행정 수수료, 외국인 구매자 세금은 포함하지 않았습니다.
| 항목 | $3,500,000 주택 | $6,000,000 주택 |
|---|---|---|
| 온타리오 LTT | $73,975 | $136,475 |
| 토론토 MLTT, 300만 달러까지 | $61,475 | $61,475 |
| MLTT, 300만~400만 달러 구간 4.40% | $22,000 | $44,000 |
| MLTT, 400만~500만 달러 구간 5.45% | 해당 없음 | $54,500 |
| MLTT, 500만~600만 달러 구간 6.50% | 해당 없음 | $65,000 |
| 토론토 MLTT 합계 | $83,475 | $224,975 |
| 합계 세액 | $157,450 | $361,450 |
| 매매가 대비 비율(대략) | 4.5% | 6.0% |
눈에 띄는 점이 두 가지 있습니다. 600만 달러 주택의 경우 토론토시 토지양도세가 주 토지양도세보다 약 65% 많습니다. 그리고 이 가격대에서는 매매가가 1달러 늘 때마다 그 금액의 9%(주 2.5% + 시 6.5%)가 토지양도세로 추가됩니다. 4월 이전 세율을 적용하면 같은 600만 달러 주택의 MLTT는 $196,475이므로, 이번 개정으로 세액이 $28,500 늘었습니다.
토론토에서 첫 주택 구매자는 토지양도세를 환급받을 수 있습니까?
네, 받을 수 있습니다. 다만 이 가격대에서는 환급액이 전체 세액에 비해 크지 않습니다. 온타리오주의 첫 주택 구매자 환급(first-time homebuyer refund)은 최대 $4,000입니다. 토론토시의 첫 주택 구매자 리베이트(first-time purchaser rebate)는 최대 $4,475입니다. 두 환급액을 합치면 $8,475이며, 앞서 살펴본 $3,500,000 주택의 경우 세액이 $148,975로 줄어듭니다.
요건은 까다롭습니다. 구매자는 만 18세 이상이어야 하고, 9개월 이내에 주 거주지(principal residence)로 입주해야 하며, 전 세계 어디에서든 주택이나 주택 지분을 소유한 적이 한 번도 없어야 합니다. 혼인 기간 중 배우자가 주택을 소유했다면 이 역시 환급 자격에 불리하게 작용합니다.
두 제도 모두 캐나다 시민권 또는 영주권이 필요하며, 클로징 후 18개월 이내에 요건을 갖추면 됩니다.
자격이 없는 부모가 실질 소유권(beneficial ownership) 지분을 함께 취득하는 경우, 온타리오주는 환급 자격이 있는 구매자의 지분 비율에 해당하는 금액만 환급합니다. 부모가 신탁 수탁자(trustee) 자격으로만 등기 명의에 포함되는 경우에는 신탁 관계가 서류로 입증되면 다르게 취급될 수 있습니다.
환급은 등기 시점에 신청하거나, 등기 후 18개월 이내에 별도로 신청할 수 있습니다. 토론토시는 전자 등기 이후에 리베이트를 신청하면 $221.22의 수수료를 부과합니다.
토지양도세는 언제 납부합니까?
일반적인 등기 매매에서는 두 세금 모두 클로징 시점에 납부하므로 미리 준비하셔야 합니다. 토론토시 조례(by-law)는 "양도 증서를 등기 신청할 때 또는 그 이전(when the conveyance is tendered for registration or before)"에 납부하도록 규정하고 있습니다.
전자 클로징이라면 등기 전에 변호사와 상의해 세금 납부에 필요한 자금을 미리 준비해 두셔야 합니다. 토론토시의 납부 안내(payment guidance)는 Teranet을 통한 징수와 그 밖의 납부 방법을 구분하고 있습니다. 또한 토론토시는 거래 건당 $102.56의 행정 수수료와 HST를 부과합니다.
프리컨스트럭션(pre-construction)과 어사인먼트(assignment) 거래에서는 시점을 포함해 다음 세 가지를 특히 확인하셔야 합니다.
- 토론토 MLTT 세율은 등기일 기준입니다. 토론토시의 새 세율은 계약을 그 이전에 체결했더라도 2026년 4월 1일 이후 등기되는 양도에 적용됩니다.
- 어사인먼트는 전체 비용에 과세됩니다. 어사인먼트 계약(assigned agreement)의 경우, 과세 기준에는 어사인먼트 대금과 함께 최초 분양가 및 추가 옵션 비용이 포함됩니다.
- 업그레이드도 포함됩니다. 신축 주택에서는 업그레이드와 추가 옵션 비용도 과세 기준에 포함됩니다. 단, 매매가에 대해 납부한 HST는 제외됩니다.
별도로 유의하실 점이 있습니다. 외국인 구매자는 특정 주거용 부동산을 매입할 때 일반 토지양도세에 더해 온타리오주의 25% 비거주자 투기세(Non-Resident Speculation Tax, NRST)와 토론토시의 10% 시 비거주자 투기세(Municipal Non-Resident Speculation Tax)를 추가로 납부해야 할 수 있습니다. 대상 여부, 면제 조건, 경과 규정이 모두 중요하므로, 과세 대상에 해당할 수 있는 분은 계약서에 서명하기 전에 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
구매자와 소유주에게 어떤 의미가 있습니까?
고가 주택 구매자: 350만~600만 달러대에서는 일반 토지양도세로 매매가의 약 4.5%~6%를 클로징 때 현금으로 납부해야 하므로 미리 준비해 두셔야 합니다. 490만 달러 주택과 520만 달러 주택 중 어느 쪽을 매입할지 고민하고 계신다면, 추가되는 30만 달러에 약 $26,000의 토지양도세가 부과됩니다. 전반적인 손익 비교는 제가 정리한 콘도에서 프리홀드로 옮겨 가는 업사이징 글을 참고하시기 바랍니다.
투자자와 프리컨스트럭션 구매자: 클로징이 2026년 4월 1일 이후인지, 그리고 해당 유닛이 세법상 단독주택으로 분류되는지 확인하시기 바랍니다. 어사인먼트 가격을 정할 때는 매수자가 부담할 토지양도세 전체를 감안해야 합니다. 전반적인 시장 상황은 2026년 프리컨스트럭션 시장과 온타리오 HST 정책 글에서 다뤘습니다.
임대 부동산 소유주: 고가 구간과 온타리오주의 2.5% 구간은 단독주택이 한 채 또는 두 채 있는 토지에만 적용됩니다. 규모가 큰 임대 전용 건물(purpose-built rental)에는 일반적으로 주 토지양도세 최고 세율 2.0%, 시 토지양도세 최고 세율 2.0%가 적용됩니다. 특히 복합 용도이거나 일부만 주거용인 부동산이라면 변호사와 함께 해당 부동산의 분류를 미리 확인해 두시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
토지양도세를 계산할 때 HST도 포함됩니까?
온타리오주는 매매가에 대해 납부한 HST를 거래 대가에서 제외합니다. 신축 주택의 소프트 코스트와 업그레이드 비용은 포함되며, 소프트 코스트에 포함된 HST도 일반적으로 포함됩니다.
600만 달러 주택이면 매매가 전체에 토론토 세율 6.5%가 적용됩니까?
아닙니다. 각 세율은 해당 구간에 속하는 금액에만 적용되므로, 6.5%는 500만 달러에서 600만 달러 사이의 금액에만 적용됩니다.
2026년 4월 1일 이전에 계약했어도 토론토 새 세율이 적용됩니까?
네, 양도 등기가 2026년 4월 1일 이후라면 적용됩니다. 토론토시 조례는 계약일이 아닌 등기일을 기준으로 세율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
토론토 밖에서 주택을 매입해도 고가 구간 세금을 납부해야 합니까?
아닙니다. MLTT는 토론토시 내의 부동산에만 적용됩니다. 온타리오주의 다른 지역에서는 일반 토지양도세로 주 토지양도세만 부과되며, 경우에 따라 NRST가 추가될 수 있습니다.
출처
- Calculating Land Transfer Tax, 온타리오주 정부 재무부(Ministry of Finance)
- Land Transfer Tax Refunds for First-Time Homebuyers, 온타리오주 정부 재무부(Ministry of Finance)
- Determining the Value of the Consideration for Transfers of New Homes, 온타리오주 정부 재무부(Ministry of Finance)
- Municipal Land Transfer Tax and Municipal Non-Resident Speculation Tax Rates and Fees, 토론토시(City of Toronto)
- Municipal Land Transfer Tax Historical Rates, 토론토시(City of Toronto)
- Municipal Land Transfer Tax Rebate Opportunities, 토론토시(City of Toronto)
- By-law 132-2026, enacted February 10, 2026, amending Municipal Code Chapter 760(2026년 2월 10일 제정, 시 조례집 제760장 개정), 토론토시(City of Toronto)
- Non-Resident Speculation Tax, 온타리오주 정부 재무부(Ministry of Finance)
- MLTT Resources for Lawyers, 토론토시(City of Toronto)