이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.
2026년 6월 입주 기준으로 온타리오의 중간 입주비 상한은 미납 잔금에 5.49%를 적용한 이자에 예상 재산세와 예상 관리비를 더한 금액입니다. 실제 계산 예시와 함께 정리했습니다.
이 글은 토론토에서 분양(프리컨스트럭션) 콘도를 구입한 뒤 최근 입주 통지(occupancy notice)를 받으신 실거주자와 투자자를 위해 썼습니다. 제가 가장 자주 받는 질문은 다음과 같습니다. "빌더에게 매달 내는 이 돈은 정확히 무엇이고, 어떻게 계산되는 것입니까?"
핵심부터 말씀드리겠습니다. 중간 입주(interim occupancy)란 집에 입주해 거주할 수 있지만 아직 소유권을 이전받지 못한 기간을 말합니다. 이 기간에 빌더는 매달 입주비, 흔히 말하는 '오큐펀시 비용'을 청구할 수 있는데, 콘도미니엄법(Condominium Act)은 그 상한을 세 가지 항목의 합으로 정해 두었습니다. 미납 잔금에 대한 이자, 예상 재산세, 그리고 예상 관리비(common expenses)입니다.
2026년 6월에 입주를 시작하거나 입주해야 하는 경우 적용되는 법정 이자율은 5.49%입니다. 그리고 이 비용은 단 한 푼도 매매가에서 차감되지 않습니다.
온타리오 콘도의 중간 입주란 무엇입니까?
신축 콘도는 법적인 콘도미니엄 등기(registration)를 마치기 전에 입주할 수 있는 상태가 되기도 합니다. 등기는 콘도미니엄 법인(condominium corporation)이 설립되고 각 유닛이 법적으로 독립된 부동산으로 인정되는 절차입니다. 등기가 끝나기 전까지 빌더는 구매자에게 소유권을 이전할 수 없습니다.
온타리오 콘도미니엄법(Condominium Act, 1998) 제80조는 중간 입주를 '구매자가 등기 가능한 형태의 양도 증서(deed)를 받기 전에 입주 예정 유닛에 입주하는 것'으로 정의합니다. 쉽게 말해 열쇠는 받았지만 아직 본인 명의로 소유권이 이전되지 않은 상태입니다. 이 기간에 빌더(법에서는 '분양자(declarant)'라고 부릅니다)는 법적 의무를 집니다.
클로징이 완료되기 전에 집을 사용하는 대가로 비용을 내는 셈입니다. 이 비용은 최종 매매가에 반영(차감)되지 않습니다.
중간 입주비는 어떻게 계산됩니까?
콘도미니엄법 제80조 4항은 입주비의 상한을 정하고 있습니다. 월 입주비는 다음 세 가지 금액의 합계를 넘을 수 없습니다.
- 미납 잔금에 대한 이자. 매매가 중 아직 지불하지 않은 부분(매매가에서 디파짓을 뺀 금액)에 규정된 이자율을 적용해 월 단위로 계산한 이자입니다.
- 예상 재산세. 해당 유닛에 부과될 재산세를 합리적으로 추정해 월 단위로 환산한 금액입니다.
- 예상 관리비. 해당 유닛이 부담할 것으로 예상되는 월 관리비 분담금입니다. 클로징 이후 실제 관리비는 이 예상치와 다를 수 있습니다.
법은 상한만 정해 두었기 때문에 빌더가 이보다 적게 청구할 수도 있습니다. 하지만 저는 예산을 짤 때 항상 상한액을 기준으로 비용을 잡습니다.
어떤 이자율이 적용됩니까?
이자율은 온타리오 규정 48/01(Ontario Regulation 48/01) 제19조에 따라 정해집니다. 적용되는 금리는 구매자가 입주하거나 매매계약상 입주해야 하는 달의 1일을 기준으로, 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 가장 최근에 발표한 시중은행의 1년 만기 일반 모기지(conventional mortgage) 고시 금리입니다.
캐나다 중앙은행은 이 수치를 시중은행 고시 금리(posted interest rates) 통계 시리즈를 통해 매주 발표합니다. 이 금리는 2026년 3월 11일 이후 5.49%를 유지하고 있으므로, 2026년 6월에 입주가 시작되는 구매자라면 미납 잔금에 5.49%가 적용됩니다. 이 금리는 고시 금리이므로 본인이 실제로 받는 모기지 금리와 다르다는 점에 유의하시기 바랍니다.
계산 예시: 토론토 $2,000,000 콘도
매매가가 $2,000,000인 가상의 콘도를 예로 들어 보겠습니다. 구매자가 디파짓으로 20%($400,000)를 냈다면 미납 잔금은 $1,600,000입니다.
재산세는 토론토의 2026년 주거용 총 세율 0.767311%를 적용했습니다. 이 예시에서는 편의상 평가가치(assessed value)가 매매가와 같다고 가정했습니다. 실제 재산세는 매매가가 아니라 평가가치를 기준으로 합니다. 관리비는 예시용으로 임의로 정한 금액입니다. 실제 금액은 공시 문서(disclosure statement)의 예산서에서 확인하실 수 있습니다.
| 항목 | 산출 근거 | 월 금액 |
|---|---|---|
| 미납 잔금 이자 | $1,600,000 × 5.49% ÷ 12 | $7,320.00 |
| 예상 재산세 | $2,000,000 × 0.767311% ÷ 12 | $1,278.85 |
| 예상 관리비 | 예시용 예산 금액 | $1,450.00 |
| 월 입주비 합계 | $10,048.85 |
중간 입주 기간이 길어지면 총 납부액도 빠르게 늘어납니다. 아래 총 납부액은 재산세와 관리비가 변하지 않는다고 가정하고, 반올림한 월 입주비를 기준으로 계산했습니다.
| 중간 입주 기간 | 총 납부액 | 그중 이자 |
|---|---|---|
| 3개월 | $30,146.55 | $21,960.00 |
| 6개월 | $60,293.10 | $43,920.00 |
| 12개월 | $120,586.20 | $87,840.00 |
이 중 이자 항목은 클로징 전에 추가로 발생하는 보유 비용입니다. 반면 재산세와 관리비는 어차피 소유주가 되면 내야 하는 비용입니다. 같은 구매자가 매매가의 30%를 디파짓으로 냈다면 이자 항목은 월 $6,405로 줄어듭니다. 매매가와 이자율이 같다면 디파짓이 클수록 미납 잔금과 이자 부담이 줄어듭니다.
이자 부담을 줄일 수 있습니까?
제80조 3항에 따라 구매자는 입주 시점에 잔금 전액을 납부하는 방식을 선택해 이자 항목을 없앨 수 있습니다. 단, 이 선택은 제73조 2항의 계약 해제 기간(rescission period)이 끝나기 전에 해야 합니다. 이 기간은 공시 문서, 해당 콘도 가이드, 그리고 양측이 서명한 계약서 중 가장 마지막으로 받은 날로부터 10일입니다.
유동성이 충분하고 디파짓 비중을 높이는 방식이 본인의 자금 계획에 맞는다면, 계약서에 서명하기 전에 부동산 변호사와 상의하시기 바랍니다. 전액 납부는 소유권을 이전받기 전에 큰 금액을 미리 내는 것이므로 장단점을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
집을 비워 둔다고 해서 입주비가 달라지지는 않습니다. 제80조 4항은 실제로 이사를 하든 하지 않든, 입주했거나 계약상 입주해야 하는 경우 입주비 청구를 허용합니다.
중간 입주 기간은 얼마나 지속됩니까?
제80조는 중간 입주의 최대 기간을 정하고 있지 않습니다. 구매자가 등기 가능한 형태의 양도 증서를 받으려면 먼저 반드시 등기가 이루어져야 합니다. 다만 등기된다고 해서 중간 입주가 자동으로 끝나지는 않으며 구매자가 그 양도 증서를 받아야 끝납니다.
콘도 선언서(declaration)와 설명서(description)가 등기되면, 빌더는 구매자가 이미 양도 증서를 받은 경우가 아니라면 30일 이내에 등기일과 등기 번호를 서면으로 통지해야 합니다. 그다음 최종 클로징(final closing)이 진행됩니다. 최종 클로징 시점에 입주비 납부가 끝나고, 이후부터는 재산세, 관리비, 그리고 모기지가 있다면 모기지 상환금을 직접 부담하게 됩니다.
저는 비용을 분석할 때 최소 6개월을 기본으로 가정하고 12개월까지 이어지는 시나리오로도 스트레스 테스트를 합니다.
입주 기간 동안 빌더는 어떤 의무를 집니까?
빌더는 입주비를 받는 동안 그에 따른 의무를 이행해야 합니다. 제80조 6항에 따라 빌더는 장차 콘도미니엄 법인이 제공할 서비스를 제공해야 하고 유닛과 건물도 그 법인과 같은 수준으로 수리하고 유지·관리해야 합니다. 출입 권한도 장차 법인이 갖게 될 권한과 같습니다.
실무적으로 중요한 규정이 세 가지 더 있습니다.
- 재산세 정산. 입주비 중 재산세 명목으로 납부한 금액이 실제 부과액보다 많으면 빌더는 초과분을 환급해야 합니다. 반대로 부족하면 빌더가 차액을 청구할 수 있습니다(제80조 8항, 9항).
- 적립금(reserve fund). 적립금은 공용 부분과 법인 자산의 대규모 수리 및 교체에 쓰이는 자금입니다. 입주 기간이 6개월을 넘기고 입주비에 적립금 분담금이 포함되어 있다면, 빌더는 그 이후 매달 해당 금액을 신탁으로 보관했다가 등기 시 법인에 넘겨야 합니다(제80조 5항).
- 임대료 규정. 제80조 10항은 주거임대차법(Residential Tenancies Act, 2006) 제7부(임대료 관련 규정) 및 몇몇 다른 조항이 중간 입주비에는 적용되지 않는다고 명시합니다. 따라서 임대료 인상 상한(rent guideline)으로 입주비를 제한할 수 없습니다.
중간 입주 기간 동안 타리온(Tarion)은 무엇을 보장합니까?
타리온(Tarion)에 따르면, 유닛의 시공 및 자재에 대한 워런티는 최종 클로징이 아니라 입주일부터 시작됩니다. 타리온의 MyHome 포털에 일찍 등록하시고 워런티 클레임 제출 기한도 반드시 확인하시기 바랍니다.
타리온은 입주일에 관한 사항도 관할합니다. 타리온의 입주 지연 워런티(delayed occupancy warranty)에 따라 확정 입주일(Firm Occupancy Date)을 넘겨 입주가 지연될 경우 최대 $7,500까지 보상받을 수 있습니다. 이 금액에는 하루 $150의 생활비가 포함됩니다. 다만 허용된 불가피한 지연이나 양측 합의에 따른 날짜 변경 등은 예외입니다.
최종 입주 기한일(Outside Occupancy Date)까지 입주가 이루어지지 않으면, 구매자는 30일 이내에 빌더에게 서면으로 통지해 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 구매자의 계약 위반 때문에 입주가 이루어지지 않은 경우는 제외됩니다. 적용되는 날짜와 조건은 계약서 부속서(Addendum)에서 확인하시기 바랍니다.
다만 이러한 보호 장치는 입주 시작 시점을 대상으로 한다는 점에 주의하셔야 합니다. 타리온의 지연 보상은 입주일을 기준으로 하며, 입주 후 등기까지의 대기 기간과는 관계가 없습니다.
구매자에게는 어떤 의미가 있습니까?
고급 콘도 실거주자. 중간 입주 기간을 유예 기간이 아니라 구매 비용의 일부로 보셔야 합니다. 12개월 치 입주비 전액을 예산에 반영하고, 현재 거주 중인 집의 보유 비용도 함께 고려하시기 바랍니다. 또한 건물 내 공사가 아직 진행 중일 수 있다는 점도 감안하셔야 합니다.
투자자. 빌더는 입주 권리의 양도(assignment)에 대한 동의를 거부할 수 있고, 동의하는 대가로 합리적인 수수료를 청구할 수도 있습니다(제80조 6항). 입주 기간 중 임대를 계획하고 계시다면 먼저 계약서를 확인하시기 바랍니다.
허용된 임대로 얻을 수 있는 수입과 입주비 전액을 비교하셔야 합니다. 참고로 임대 시장 동향과 분양권 양도(어사인먼트)에 관한 제 글도 함께 읽어 보시길 권합니다.
임대 사업자 및 패밀리 오피스. 입주 기간 동안 발생할 수 있는 현금 흐름 부족분을 미리 시뮬레이션하시기 바랍니다. 이자 항목은 1년 만기 고시 금리와 연동되므로, 입주 월이 정해지는 시점의 금리 방향이 중요합니다.
자주 묻는 질문
중간 입주비는 매매가에서 차감됩니까?
아닙니다. 입주비는 최종 매매가에 반영되지 않습니다. 클로징 전에 집을 사용하는 대가라고 생각하시면 됩니다.
어느 달의 이자율이 적용됩니까?
온타리오 규정 48/01에 따라 입주하거나 매매계약상 입주해야 하는 달의 1일 기준으로 캐나다 중앙은행이 가장 최근에 발표한 1년 만기 일반 모기지 금리가 적용됩니다.
빌더가 세 가지 항목의 합계보다 더 많이 청구할 수 있습니까?
아닙니다. 입주비는 제80조 4항에 규정된 세 가지 항목의 합계를 넘을 수 없습니다. 재산세 명목으로 납부한 금액은 실제 부과액을 기준으로 정산되므로, 환급을 받거나 추가 납부를 요구받을 수 있습니다.
이사하지 않아도 입주비를 내야 합니까?
네, 계약상 입주해야 하는 경우라면 내야 합니다. 제80조 4항은 실제로 이사를 하든 하지 않든 입주비 청구를 허용합니다.
입주비 납부는 언제 끝납니까?
콘도가 등기되고 최종 클로징 시 소유권이 이전되면 끝납니다. 그때부터는 관리비, 재산세, 그리고 모기지가 있다면 모기지 상환금을 직접 납부합니다.
출처
- Condominium Act, 1998, S.O. 1998, c. 19, sections 73 and 80 (온타리오 주정부, e-Laws)
- Ontario Regulation 48/01 (General), section 19 (온타리오 주정부, e-Laws)
- Posted interest rates offered by chartered banks (캐나다 중앙은행)
- Conventional mortgage, 1-year, series V80691333 (캐나다 중앙은행 Valet 데이터)
- Property tax rates and fees, 2026 (토론토시)
- Warranty Information for New Condominium Units, July 1, 2023 (Tarion)
- Condominium Delayed Occupancy Warranty, revised July 1, 2012 (Tarion)
- Condo units: coverage for occupancy dates, delays and cancellations (Tarion)
- Residential Tenancies Act, 2006, S.O. 2006, c. 17 (온타리오 주정부, e-Laws)