토론토 주택 보유 구조 비교: 개인·공동 명의, 법인, 신탁

이 글은 토론토 주택이나 콘도미니엄을 단독 명의, 공동 명의, 법인 또는 신탁 중 어떤 방식으로 보유할지 검토하는 가족을 위해 작성했습니다. 핵심은 다음과 같습니다. 가족이 실제로 거주하는 주택이라면 개인 또는 공동 명의로 보유할 때 가장 중요한 세제 혜택인 주거주지 면제(principal residence exemption)를 대체로 유지할 수 있습니다. 법인은 이 면제를 받을 수 없고, 신탁은 제한된 경우에만 받을 수 있습니다. 어떤 보유 구조를 선택하든 토지양도세는 적용되며, 클로징 이후 보유 구조를 변경하면 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

본문에 공식 출처 링크를 제시했습니다. 각 내용이 가족의 상황에 어떻게 적용되는지는 담당 변호사와 회계사에게 확인하시기 바랍니다.

개인 명의 또는 공동 명의 보유

토론토 주택은 대부분 개인이 단독으로 또는 여러 명이 함께 보유합니다. 두 명 이상이 명의를 취득하는 경우, 온타리오주 Conveyancing and Law of Property Act(양도 및 재산법)는 소유권 이전 문서에 생존자 권리가 있는 공동 소유(joint tenancy)를 의도한다는 점이 명시되어 있지 않으면 지분별 공동 소유(tenancy in common)로 보유하도록 규정합니다. 공동 소유자가 부부인 경우에도 마찬가지입니다. 공동 소유 형태에 따라 사망 시 각자의 지분이 어떻게 처리되는지가 달라지므로, 상속 계획과 소유 명의는 함께 검토해야 합니다.

소득세상 공동 소유 자체가 주거주지 면제 신청을 제한하지는 않습니다. 캐나다 국세청(CRA)은 "다른 사람과의 공동 소유도 이 목적상 요건을 충족한다"고 밝히고 있습니다.

주거주지 면제의 적용 대상

주거주지 면제를 적용하면 주택 매각 시 발생하는 양도차익의 일부 또는 전부가 비과세될 수 있습니다. 소득세법(Income Tax Act) 제40조에 따르면 이 면제는 "납세자가 개인인 경우"에 적용됩니다. 법인은 개인이 아니므로 이 면제를 받을 수 없습니다. 다만 아래에서 설명하는 일부 개인 신탁에는 이 면제가 적용될 수 있습니다.

부동산을 두 채 이상 보유한 가족에게는 두 가지 제한이 중요합니다. CRA에 따르면 납세자는 특정 과세연도에 한 채만 주거주지로 지정할 수 있으며, "1981년 이후 과세연도에는 가족 단위(family unit)당 한 채만 주거주지로 지정할 수 있습니다." 또한 해당 주택에는 일반적으로 소유자 본인이나 소유자의 배우자 또는 사실혼 배우자, 전 배우자 또는 전 사실혼 배우자, 자녀가 거주해야 합니다.

투자용 부동산의 양도차익 규정은 캐나다 투자용 부동산 양도소득세에서 다루었습니다.

법인 명의로 주택이나 콘도미니엄 보유

법인은 별도의 납세자입니다. CRA는 휴면 법인을 포함한 모든 거주 법인이 납부할 세금이 없더라도 매 과세연도마다 T2 신고서를 제출해야 한다고 안내합니다. 임대 소득과 부동산 양도차익은 법인에 과세됩니다. 주거주지 면제는 개인에게만 적용되므로 법인이 보유한 주택의 양도차익에는 이 면제를 전혀 적용할 수 없습니다.

임대 소득에는 일반적으로 법인에 적용되는 중소기업 세율도 적용되지 않습니다. CRA의 T2 가이드는 특정 투자사업(specified investment business)을 "이자, 배당, 임대료 또는 로열티 등 재산에서 발생하는 소득을 얻는 것"을 주된 목적으로 하는 사업으로 설명합니다. 또한 해당 사업에서 상근 직원을 5명 넘게 고용하는 경우 등 제한적인 예외를 제외하면 이 소득은 일반적으로 중소기업 공제(small business deduction) 대상이 아니라고 밝히고 있습니다.

가족이 거주하는 주택의 경우에는 법인 재산의 사적 사용이 더 중요한 문제입니다. CRA는 "공정시장가치에 해당하는 사용료나 대가 없이 법인 소유 재산(예: 주택, 자동차, 요트)을 개인적으로 사용하는 것"을 주주 혜택(shareholder benefit)의 예로 듭니다. CRA 세무조사 매뉴얼에 따르면 이 혜택은 보통 정상 시장 임대료에서 주주가 지급한 금액을 뺀 금액으로 평가합니다. 그러나 정상 시장 임대료가 부동산의 가치나 원가에 대한 합리적인 수익률을 반영하지 못하는 경우, "예를 들어 고급 주택의 경우" 이 기준이 적절하지 않을 수 있습니다. 법인이 주로 주주의 개인적 사용을 위해 부동산을 취득했다면, 혜택은 실제 사용 기간이 아니라 주주가 사용할 수 있었던 기간을 기준으로 산정됩니다.

주거주지 면제를 받을 수 없고 주주 혜택 규정도 적용되므로, 본인 거주용 주택을 법인 명의로 보유하는 방식은 일반적으로 유리하지 않습니다.

신탁을 통한 부동산 보유

가족들은 자산 승계와 계획 수립 등 여러 목적으로 신탁을 활용합니다. 신탁이 주택을 보유하는 경우에는 다음 세 가지를 중점적으로 검토해야 합니다.

21년 규정. CRA의 T3 신탁 가이드에 따르면 신탁은 간주 처분일(deemed disposition day)에 보유 자본 자산을 공정시장가치로 처분하고 같은 가액으로 다시 취득한 것으로 간주됩니다. 대부분의 개인 신탁은 신탁 설정일로부터 21년이 되는 날이 간주 처분일이며, 이후 21년마다 간주 처분이 반복됩니다. 배우자 또는 사실혼 배우자 신탁, 공동 배우자 신탁(joint spousal trust), 알터 에고 신탁(alter ego trust)은 사망 시점에 따라 별도로 정해지는 간주 처분일을 적용합니다. 따라서 가치가 오른 토론토 주택을 보유한 신탁은 실제 매각 없이도 세금을 부담할 수 있습니다.

신탁의 주거주지 면제. 개인 신탁도 주거주지 면제를 받을 수 있지만, CRA의 세무 해설 자료(folio)에 따르면 2016년 이후 시작하는 과세연도부터는 신탁이 특정 유형에 해당해야 합니다. 주요 유형은 알터 에고 신탁, 배우자 또는 사실혼 배우자 신탁, 공동 배우자 신탁, 적격 장애인 신탁(qualified disability trust), 설정자인 부모가 사망한 캐나다 거주 미성년 자녀를 위한 신탁, 장애인 세액공제(disability tax credit) 대상인 적격 개인을 위한 신탁입니다. 또한 신탁은 해당 주택에 거주하는 수익자를 특정해야 하며, 신탁이 주거주지로 지정하면 각 수익자가 지정한 것으로 보므로, 같은 연도에는 해당 수익자가 속한 가족 단위에서 다른 부동산을 주거주지로 지정할 수 없습니다.

신고 의무. 2026년 10월 5일 수정된 CRA 신탁 신고 강화 규정 FAQ에 따르면, T3 신고서를 제출해야 하는 신탁은 일반적으로 수탁자, 설정자, 수익자, 지배권을 행사하는 사람을 기재하는 Schedule 15를 함께 제출합니다. 명의신탁(bare trust)은 2024년 또는 2025년에 종료하는 과세연도에는 신고 의무가 없지만, "일부 명의신탁은 2026년 12월 31일 당일 또는 그 이후에 종료하는 과세연도부터 신고해야 합니다." CRA는 주택과 관련된 예외도 열거하고 있는데, 그중에는 특수관계에 있는 개인들이 그중 한 명의 주거주지가 될 부동산의 명의를 함께 보유하는 경우가 포함됩니다. 자녀가 모기지를 받을 수 있도록 부모가 명의에 함께 오르는 경우가 그 예입니다. 명의대리인(nominee)을 두거나 명의만 보유하는("on title only") 약정이 있는 가족은 연말 전에 해당 약정을 검토받으시기 바랍니다.

어떤 구조를 선택하든 적용되는 토지양도세

온타리오주 토지양도세(land transfer tax)는 매수인이 개인이든 법인이든 수탁자이든 토지 또는 토지에 대한 수익적 권리(beneficial interest)를 취득할 때 부과됩니다. 주식 발행을 대가로 법인에 토지를 이전하거나 법인이 주주에게 토지를 이전하는 경우에는 공정시장가치를 기준으로 세금이 산정됩니다. 온타리오주의 가족 사업 법인(family business corporation) 이전 면제는 해당 토지에서 실제 사업을 운영할 것을 요건으로 하고 특정 투자사업은 제외하므로, 일반적으로 주택에는 적용하기 어렵습니다.

신탁의 경우 온타리오주의 신탁 관련 양도 안내는 수익적 소유권에 변동이 없으면 대가의 가액을 영(0)으로 본다고 명시합니다. 수익적 소유권 변동이 30일 이내에 등기되지 않더라도 과세 대상이며, 재무부(Ministry of Finance)에 신고서를 제출해야 합니다.

토론토에서는 주 토지양도세에 더해 토론토 시 토지양도세(Municipal Land Transfer Tax)가 부과되며, 토지의 수익적 권리를 처분하고 이를 등기하지 않은 경우도 과세 대상입니다. 계산 사례는 토론토 고가 주택 토지양도세에서 확인하실 수 있습니다.

외국인이나 외국 법인 등이 관련된 경우, 보유 구조를 바꾸어도 온타리오주의 25% 비거주자 투기세(Non-Resident Speculation Tax)를 피할 수는 없습니다. 이 세금은 외국인이 지배하는 캐나다 법인을 포함한 외국 법인과 "과세 대상 수탁자(taxable trustee)", 즉 외국인 수탁자나 외국인 수익자가 있는 신탁의 수탁자에게 적용됩니다. 양수인 중 한 명이라도 외국 주체나 과세 대상 수탁자이면 대가 전액에 세금이 부과됩니다. 토론토시는 2025년 1월 1일부터 외국 법인과 과세 대상 수탁자에 대해 유사한 정의를 사용하는 10%의 시 비거주자 투기세(Municipal Non-Resident Speculation Tax)를 별도로 부과합니다. 온타리오 외국인 구매 규정과 NRST도 참고하시기 바랍니다.

계약 전 확인 사항

• 매매계약 체결 전에 보유 구조를 정하십시오. 나중에 부동산을 법인이나 신탁으로 옮기면 소득세법상 처분에 해당할 수 있고, 수익적 소유권이 바뀌는 경우 토지양도세가 부과될 수 있습니다.
• 법인 명의 대출은 더 까다롭습니다. 제 경험상 법인 소유자는 일반적으로 모기지 대출을 받기가 더 어렵습니다. 대출기관은 법인 차주를 개인과 다르게 취급하며 승인 절차도 더 복잡합니다. 대출기관과 미리 상의하시기 바랍니다.
• 취득원가 자료를 보관하십시오. CRA는 원가에 "증축 및 개량 비용 등 자본적 지출"이 포함되지만 유지보수 및 수리 비용은 포함되지 않는다고 설명합니다. 정산서(statement of adjustments), 리노베이션 청구서, 주거주지 지정 내역을 보관해 두시기 바랍니다.

고객의 자문단과 협력하는 방식

저는 부동산 관련 실무를 담당합니다. 자문단이 권고한 소유 구조에 맞추어 거래가 원활하게 이루어지도록 적합한 부동산을 찾고, 매수 제안 조건을 구성하며, 클로징 일정을 조율합니다. 보유 구조와 세무에 관한 자문은 각 고객의 변호사와 회계사가 맡으며, 저는 이들과 협력합니다. 비공개 상담을 원하시면 문의 페이지를 통해 연락 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

법인도 주거주지 면제를 받을 수 있습니까?

아닙니다. 소득세법(Income Tax Act) 제40조에 따라 주거주지 면제는 납세자가 개인인 경우에 적용됩니다. 법인은 개인이 아니므로 법인이 소유한 주택의 양도차익에는 이 면제를 적용할 수 없습니다.

법인 소유 주택에 거주하면 세금 부담이 생깁니까?

일반적으로 그렇습니다. CRA는 공정시장가치에 해당하는 사용료 없이 주택 등 법인 재산을 개인적으로 사용하는 것을 주주 혜택으로 봅니다. 혜택은 보통 정상 시장 임대료를 기준으로 산정하지만, 고급 주택의 경우 CRA는 부동산의 가치나 원가에 대한 합리적인 수익률을 기준으로 산정할 수 있습니다.

신탁은 21년이 지나면 부동산을 매각해야 합니까?

매각 의무는 없습니다. 다만 대부분의 개인 신탁은 설정일로부터 21년이 되는 날과 이후 21년마다 보유 자본 자산을 공정시장가치로 처분한 것으로 간주됩니다. 실제 매각이 없어도 양도차익에 세금이 발생할 수 있습니다.

토론토에서 법인이나 신탁을 통해 매입해도 토지양도세가 부과됩니까?

네. 온타리오주 토지양도세와 토론토시 토지양도세는 법인과 수탁자를 포함해 토지 또는 토지에 대한 수익적 권리를 취득하는 경우에 적용됩니다. 외국 법인과 과세 대상 수탁자는 온타리오주의 25% 비거주자 투기세와 토론토시의 10% 시 비거주자 투기세도 납부해야 할 수 있습니다.

출처

• Conveyancing and Law of Property Act, R.S.O. 1990, c. C.34, s. 13 (온타리오 주정부 e-Laws)
• Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence (캐나다 국세청)
• Income Tax Act, section 40 (캐나다 정부 법령 웹사이트, Justice Laws Website)
• Find out if you have to file a corporation income tax return (T2) (캐나다 국세청)
• T2 Corporation Income Tax Guide, Chapter 4 (캐나다 국세청)
• Shareholder benefits (캐나다 국세청)
• Income Tax Audit Manual, Chapter 24 (캐나다 국세청)
• T3 Trust Guide (캐나다 국세청)
• Enhanced reporting rules for trusts and bare trusts: FAQ (캐나다 국세청)
• Land Transfer Tax (온타리오 주정부)
• Exemption for Certain Transfers of Land to Family Business Corporations (온타리오 주정부)
• Conveyances Involving Trusts (온타리오 주정부)
• MLTT and MNRST Program Information (토론토시)
• Non-Resident Speculation Tax (온타리오 주정부)
• Definitions for capital gains (캐나다 국세청)