온타리오 비거주자 투기세(NRST)와 외국인 주택 구매 금지법 총정리

이 글은 해외에서 캐나다 주택 매입을 검토하시는 분, 가족 중 일부가 해외에 거주하는 분, 그리고 이러한 고객의 매입 구조를 설계하는 캐나다 현지 전문가를 위해 작성했습니다. 핵심 질문은 간단합니다. 캐나다 시민권자나 영주권자가 아닌 사람이 토론토에서 주택을 매입할 수 있는지, 매입한다면 비용이 얼마나 드는지입니다.

결론부터 말씀드리면: 일반적으로 면제 사유가 없다면 온타리오주는 매매가 전액에 25%의 비거주자 투기세(Non-Resident Speculation Tax)를 부과하고, 토론토시는 여기에 10%를 더 부과합니다. 이와 별도로 연방 차원의 구매 금지법이 대부분의 비캐나다인에게 주택 매입 자체를 금지하고 있으며, 이 금지법은 2027년 1월 1일에 종료될 예정입니다. 구매 금지와 세금은 서로 별개의 규정입니다.

온타리오 비거주자 투기세(NRST)란 무엇입니까?

비거주자 투기세(NRST)는 "외국 주체(foreign entity)"가 온타리오주 내 주거용 부동산을 매입할 때 납부하는 주(州) 세금입니다. 온타리오 재무부(Ministry of Finance)에 따르면 세율은 2022년 10월 25일부터 25%입니다. 이 세금은 일반 온타리오 토지양도세(land transfer tax)에 더해 별도로 부과됩니다.

외국 주체란 외국인(foreign national) 또는 외국 법인(foreign corporation)을 말합니다. 온타리오 NRST에서 외국인이란 캐나다 시민권자도 영주권자도 아닌 사람을 뜻하며, 연방 인디언법(Indian Act)에 따라 등록된 사람은 제외됩니다. 외국 법인에는 캐나다 증권거래소에 상장되지 않았으면서 외국 주체가 지배하는 캐나다 법인도 포함됩니다.

이 세금은 "과세 대상 수탁자(taxable trustee)"에게도 적용됩니다. 이는 외국인인 수탁자 또는 외국인 수익자가 있는 신탁의 수탁자를 뜻하며, 특정 투자 신탁(specified investment trust)에 대한 예외 규정이 있습니다.

여기서 꼭 짚어야 할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 영주권 보유 여부는 거주지가 아니라 법적 신분의 문제입니다. 런던에 거주하는 캐나다 시민권자가 개인 명의로 단독 매입한다면 NRST를 내지 않습니다.

둘째, 등기상 매수인 중 단 한 명이라도 외국 주체나 과세 대상 수탁자라면, 면제 사유가 없는 한 25%의 세율이 해당 매수인의 지분뿐 아니라 매매가 100%에 적용됩니다.

어떤 부동산이 대상입니까?

NRST는 단독 주거용 주택(single family residence)이 1~6채 있는 토지에 적용됩니다. 단독주택, 타운하우스, 콘도 유닛, 코티지, 그리고 듀플렉스부터 식스플렉스까지가 해당됩니다. 2024년 3월 27일부터는 콘도 주차 공간과 창고(storage) 유닛을 단독으로 매입하는 경우에도 적용됩니다.

유닛이 6개를 초과하는 임대 아파트 건물에는 적용되지 않습니다. 복합 용도 토지라면 주거 부분은 여전히 과세될 수 있으며, 농가 주택은 농지 재산 등급(farm property class) 요건을 충족하는 토지에 있는 경우에만 제외됩니다.

토론토에서는 시가 별도로 매매가의 10%에 해당하는 시 비거주자 투기세(Municipal Non-Resident Speculation Tax), 즉 MNRST를 부과합니다. 이 세금은 2025년 1월 1일부터 시행되었습니다. 외국 주체와 과세 대상 수탁자가 대상이고, 주거용 주택 1~6채라는 동일한 부동산 기준이 적용됩니다. 시는 그 이전에 체결된 계약에도 기존 계약 보호(grandfathering) 규정을 적용하지 않는다고 밝혔습니다.

토론토 주택의 NRST는 어떻게 계산합니까?

NRST는 "대가의 가치(value of the consideration)"에 단일 세율을 곱해 계산합니다. 대가의 가치는 사실상 지급한 매매대금을 뜻하며, 매수인이 인수하는 모기지도 포함됩니다. 구간별 누진세율은 적용되지 않습니다. 반면 토지양도세에는 누진세율이 적용되며, 토론토는 2026년 4월 1일부터 1~2세대 주택에 대해 $3,000,000 초과 구간에 더 높은 시 세율을 도입했습니다.

예를 하나 들어 보겠습니다. 토론토의 $3,500,000짜리 기존 단독주택(디태치드)을 새로 계약해 2026년 4월 1일 이후에 클로징하고, 환급이나 면제는 전혀 없다고 가정합니다. 대가의 가치는 $3,500,000입니다. 개인 명의로 매입하는 시민권자와 요건에 맞는 워크퍼밋을 보유해 연방 예외 조항에 따라 매입이 허용되는 외국인을 비교했습니다.

이 가정대로라면 외국인 매수인은 매매가의 약 39.5%를 양도세와 투기세로 내는 반면, 캐나다인은 약 4.5%를 냅니다. 주 정부 세액은 재무부 세율표를 기준으로 계산했습니다. 이 합계에는 행정 수수료와 기타 클로징 비용이 포함되어 있지 않습니다. 최종 금액은 담당 변호사에게 꼭 확인하시기 바랍니다.

현재 적용되는 NRST 면제와 환급 제도는 무엇입니까?

면제(exemption)는 처음부터 세금을 내지 않는 것을 말합니다. 개인에게 적용되는 주요 면제는 세 가지입니다. 모두 소유권 이전이 등기되어야 하며, 매수인 전원이 등기일로부터 60일 이내에 해당 주택에 입주해 주 거주지(principal residence)로 사용하겠다고 확인해야 합니다.

• 주정부 이민 지명자(Nominee): 클로징 시점에 온타리오 주정부 이민 프로그램(Ontario Immigrant Nominee Program)에 따라 지명된 외국인으로, 지명 증명서가 만료되기 전에 영주권을 신청했거나 신청하기로 약속한 경우입니다.
• 보호 대상자(Protected person): 연방 이민법상 난민 보호를 받는 외국인입니다.
• 배우자(Spouse): 캐나다 시민권자, 영주권자, 주정부 이민 지명자 또는 보호 대상자인 배우자와 공동으로 매입하는 외국인입니다.

다른 공동 매수인도 면제 대상에 해당하는 신분 요건을 충족해야 하며, 과세 대상 수탁자는 이 면제를 받을 수 없습니다. 일반적인 토지양도세 면제 규정이 NRST에도 적용될 수 있습니다. 주 정부의 배우자 정의에는 요건을 갖춘 사실혼(common-law) 관계도 포함되며, 연방 정의와는 다릅니다.

환급(rebate)은 클로징 때 일단 세금을 내고 나중에 돌려받을 수 있는 제도입니다. 대표적인 제도는 영주권 취득에 따른 환급입니다. 매수인이 등기일로부터 4년 이내에 영주권자가 되어야 하고, 주택을 단독 또는 배우자와 함께 소유해야 하며, 등기일로부터 60일 이내에 입주해 해당 주택을 주 거주지로 사용해야 합니다.

환급 신청일과 환급 요건 충족일 중 더 늦은 날까지 계속 거주해야 합니다. 신청서는 영주권자가 된 날로부터 180일 이내에 재무부에 도착해야 합니다. 이 환급을 받으려면 소유권 이전이 등기되어야 하며, 과세 대상 수탁자는 받을 수 없습니다.

토론토시도 같은 취지의 MNRST 환급을 운영하지만, 신청 기한이 180일이 아니라 90일입니다. 시의 소유 요건과 주 거주지 요건도 충족해야 합니다. 기존의 유학생과 외국인 근로자 대상 환급 제도는 폐지되었으며, 온타리오주는 경과 조치에 따른 최종 신청 접수를 2025년 3월 31일에 마감했습니다.

이 밖에 2025년 11월 6일 이후에 이루어진 적격 소유권 이전에는 적용 범위가 좁은 산업용 환급(industrial use rebate)이 있으며, 용도 재분류 및 신청 기한 요건을 충족해야 합니다.

연방 외국인 주택 구매 금지법은 무엇을 금지합니까?

비캐나다인의 주거용 부동산 구매 금지법(Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)은 비캐나다인이 직접 또는 간접적으로 캐나다의 주거용 부동산을 매입하는 것을 불법으로 규정합니다. 이 법은 2023년 1월 1일부터 시행되었습니다.

비캐나다인에는 시민권자도, 영주권자도, 인디언법에 따른 등록자도 아닌 개인, 외국 법인, 그리고 지정된 캐나다 증권거래소에 상장되지 않았으면서 비캐나다인이 지배하는 캐나다 법인이 포함됩니다.

여기서 말하는 "주거용 부동산"의 범위는 NRST의 과세 대상보다 좁습니다. 주거 유닛이 최대 3개인 주택 또는 이와 유사한 건물, 그리고 세미 디태치드, 로우하우스(rowhouse), 콘도 유닛이 해당됩니다. 연방 시행규칙에 따르면 "지배"에는 지분이나 의결권의 10% 이상 보유, 또는 사실상의 지배가 포함되며, 인구조사 대도시권(census metropolitan area)과 인구조사 도시권(census agglomeration) 밖에 있는 부동산은 제외됩니다.

주요 예외는 다음과 같습니다.

• 매입 시점에 유효기간이 183일 이상 남은 워크퍼밋 또는 요건에 맞는 취업 허가를 보유한 임시 거주자입니다. 매입 한도는 1채입니다.
• 지정 교육기관(designated learning institution)에서 허가된 과정을 이수 중인 임시 거주자로, 직전 5개 과세연도의 필수 세금 신고를 모두 마쳤고, 직전 5개 역년마다 캐나다에 244일 이상 체류한 경우입니다. 매매가는 $500,000 이하여야 하며, 매입 한도는 1채입니다.
• 시민권자, 영주권자, 인디언법 등록자이거나 그 밖에 연방 예외 조항에 해당하는 배우자 또는 사실혼 파트너와 함께 매입하는 비캐나다인입니다.
• 보호 대상자와 자격을 갖춘 난민 신청자입니다.
• 개발 목적의 매입, 그리고 사망, 이혼, 별거 또는 증여로 인한 개인의 취득입니다.

위반 시 매수인과 위반 사실을 알면서 매입을 도운 사람 모두 최대 $10,000의 벌금을 부과받을 수 있습니다. 유죄 판결이 나면 법원은 장관의 신청에 따라 해당 주택의 매각을 명령할 수도 있으며, 이때 매수인이 돌려받는 금액은 원래 매입가를 넘지 않습니다.

외국인 주택 구매 금지법은 언제 종료됩니까?

구매 금지법은 원래 2025년 1월 1일에 종료될 예정이었습니다. 2024년 2월 연방 재무부(Department of Finance)가 2년 연장을 발표했고, 의회는 이를 2024년 예산 시행법 제1호(Budget Implementation Act, 2024, No. 1)로 입법했습니다. 이에 따라 폐지 시점은 금지법 시행 4주년인 2027년 1월 1일이 되었습니다.

2026년 7월 28일 현재, 법에 정해진 폐지일은 여전히 2027년 1월 1일입니다. 다만 연방 정부가 그 전에 금지법을 연장하거나 수정하거나 다른 제도로 대체할 가능성은 남아 있습니다. 따라서 저라면 금지법이 예정대로 종료된다는 전제로 2027년 매입 계획을 세우지는 않겠습니다.

매입 예산을 세울 때는 NRST와 토론토 MNRST에 종료일이 없다는 점에 유의하셔야 합니다. 연방 금지법이 만료되더라도, 토론토 주택을 매입하는 외국인 매수인에게 두 세금이 모두 적용되고 면제 사유가 없다면 여전히 35%의 투기세를 내야 합니다. 온타리오주도 자체 안내에서 연방 예외 요건을 충족한다고 해서 반드시 NRST가 면제되는 것은 아니라고 밝히고 있습니다.

매수인 유형별로 무엇을 확인해야 합니까?

해외에 가족이 있는 고급 주택 매수자: 계약서에 서명하기 전에 소유 명의와 지분 구조부터 정하셔야 합니다. 시민권자나 영주권자가 개인 명의로 단독 매입하면 NRST를 내지 않습니다. 하지만 해외에 거주하는 가족을 공동 소유자로 등기하면, 지분이 1%에 불과하더라도 면제 사유가 없는 한 토론토에서는 주거용 매매가 전액에 일반 세율 35%가 부과될 수 있습니다.

배우자가 외국인이라면 배우자 면제가 적용될 수 있지만, 60일 이내에 입주하겠다는 확인이 필요합니다.

워크퍼밋 소지자와 캐나다로 부임하는 임원: 구매 금지법상으로는 매입이 허용되더라도 클로징 때 NRST와 MNRST는 전액 내야 할 수 있습니다. 저는 매입 예산을 계산할 때 환급액을 이미 확보한 현금으로 보지 않고, 추후 돌려받을 가능성이 있는 금액으로 봅니다. 두 환급 제도의 신청 기한은 영주권 카드를 받은 날이 아니라 영주권이 승인된 날부터 따져야 합니다.

투자자와 임대 사업자: 별도의 콘도 등기 없이 유닛이 7개 이상인 임대 아파트 건물 한 동은 NRST와 연방 금지법에서 정의하는 대상 부동산 어디에도 해당하지 않습니다. 관련 내용은 다세대 임대 자산(multifamily)에 관한 제 글을 참고하시기 바랍니다. 다만 주의하실 점이 있습니다. 콘도 유닛 7개 이상을 한 번의 소유권 이전으로 매입하더라도 NRST가 부과될 수 있으며, 소유 구조에 대해서는 반드시 면밀한 법률 검토를 받으셔야 합니다.

프리컨스트럭션(pre-construction, 분양) 매수자: 외국 주체에 해당하는 어사인먼트(assignment) 매수인도 같은 규정을 확인해야 합니다. 소유권 이전이 등기되는 매입의 경우 NRST는 대가의 가치를 기준으로 계산해 등기 시점에 납부하며, 이전에 체결된 계약이나 어사인먼트는 경과 조치를 적용받을 수도 있습니다. 시장 상황은 2026년 어사인먼트 시장에 관한 글과 전반적인 정책 배경을 다룬 글에 정리해 두었습니다.

매수 제안을 하기 전에 반드시 부동산 전문 변호사와 회계사에게 세금 계산을 의뢰해 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

해외에 거주하는 캐나다 시민권자도 NRST를 납부해야 합니까?

아닙니다. NRST는 거주지가 아니라 법적 신분에 따라 결정됩니다. 캐나다 시민권자가 개인 명의로 단독 매입하면 NRST와 MNRST는 부과되지 않으며, 일반 토지양도세는 그대로 납부해야 합니다.

외국인이 캐나다 법인을 통해 매입하면 NRST를 피할 수 있습니까?

일반적으로는 불가능합니다. 캐나다 증권거래소에 상장되지 않았으면서 외국 주체가 지배하는 캐나다 법인은 NRST상 외국 법인으로 취급되며, 온타리오주는 신탁과 여러 차례로 나눈 소유권 이전에 대해 조세 회피 방지 규정을 적용합니다.

식스플렉스에도 NRST가 부과됩니까?

네. 단독 주거용 주택이 최대 6채 있는 토지는 과세 대상입니다. 별도의 콘도 등기 없이 건물 하나로 보유하는 식스플렉스는 3유닛까지만 적용되는 연방 금지법의 대상에서는 대체로 제외됩니다. 하지만 외국 주체가 매입하면 면제 사유가 없는 한 NRST 25%를 납부해야 할 수 있고, 토론토에서는 MNRST 10%도 납부해야 할 수 있습니다.

외국인 구매 금지법이 종료되면 NRST도 폐지됩니까?

아닙니다. NRST와 토론토 MNRST에는 정해진 종료일이 없습니다. 폐지가 예정된 것은 연방 금지법뿐이며, 그 날짜는 2027년 1월 1일입니다.

출처

• Non-Resident Speculation Tax, Ontario Ministry of Finance
• Non-Resident Speculation Tax exemptions, Ontario Ministry of Finance
• Non-Resident Speculation Tax rebates and refunds, Ontario Ministry of Finance
• Calculating Land Transfer Tax, Ontario Ministry of Finance
• Municipal Land Transfer Tax and Municipal Non-Resident Speculation Tax Rates and Fees, City of Toronto
• MLTT and MNRST Program Information, City of Toronto
• MLTT and MNRST Rebate Opportunities, City of Toronto
• Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, Justice Laws Website, Government of Canada
• Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (SOR/2022-250), Justice Laws Website, Government of Canada
• Budget Implementation Act, 2024, No. 1 (S.C. 2024, c. 17), Justice Laws Website, Government of Canada
• Government announces two-year extension to ban on foreign ownership of Canadian housing, Department of Finance Canada