본문으로 바로 가기
ENKO

인사이트 · 2026년 7월 14일

캐나다 투자용 부동산 양도소득세(Capital Gains Tax) 완벽 정리

이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.

캐나다에서는 투자용 부동산 양도차익의 절반이 과세 대상입니다. 조정 취득원가(ACB), 감가상각 환수(CCA recapture), 365일 플리핑 규칙, 용도 변경 규정이 어떻게 적용되는지 계산 예시와 함께 정리했습니다.

이 글은 토론토에 임대용 콘도, 프리컨스트럭션(분양) 유닛, 세컨드 홈을 보유하신 분들이 매도를 앞두고 자주 물으시는 "양도차익 중 얼마가 과세 대상입니까?"라는 질문에 답하려고 작성했습니다. 결론부터 말씀드리면, 캐나다에서는 투자용 부동산 양도차익(capital gain)의 절반이 소득에 합산되어 본인의 한계세율로 과세됩니다. 포함률을 3분의 2로 높이려던 인상안은 취소되었습니다.

함께 알아두셔야 할 규칙이 두 가지 더 있습니다. 임대용 건물로 공제받은 감가상각(CCA)은 매도 시 환수(recapture)될 수 있고, 환수 금액은 전액 과세됩니다. 또한 캐나다 내 주택을 365일 미만 보유한 뒤 매도하면 그 이익은 원칙적으로 사업소득으로 간주되어 전액 과세됩니다. 아래에서 각 규칙을 하나씩 살펴보고, 현행 포함률을 적용한 계산 예시도 함께 보여 드리겠습니다.

캐나다 투자용 부동산의 양도소득세율은 얼마입니까?

캐나다에는 양도소득세라는 별도 세목이 없습니다. 대신 양도차익 중 일정 비율, 즉 포함률(inclusion rate)만큼을 그해 과세소득에 더합니다. 소득세법(Income Tax Act) 제38조에 따르면 과세 대상 양도차익(taxable capital gain)은 양도차익의 2분의 1입니다.

양도차익의 절반은 급여 등 다른 소득과 합산되며, 합산한 금액이 속하는 연방 및 온타리오주 세율 구간에 따라 과세됩니다. 그래서 실제 세 부담은 매도한 해의 다른 소득 규모에 따라 달라지므로, 매물을 내놓기 전에 클로징 날짜를 회계사와 미리 상의해 두시는 것이 좋습니다.

3분의 2 포함률 인상안은 어떻게 되었습니까?

2024년 연방정부는 개인의 연간 양도차익 중 $250,000를 초과하는 부분, 그리고 법인과 대부분의 신탁(trust)의 모든 양도차익의 포함률을 2분의 1에서 3분의 2로 올리겠다고 발표했습니다. 이후 2025년 1월 연방 재무부(Department of Finance)가 시행 연기를 발표하면서 시행일을 2026년 1월 1일로 미뤘습니다.

그러다 2025년 3월 21일, 총리실(Prime Minister's Office)이 발표를 통해 정부가 이 인상안을 취소한다고 밝혔습니다. 따라서 제38조의 2분의 1 포함률이 그대로 적용됩니다. 혹시 세율이 오를 것을 전제로 매도 시기를 정하셨다면, 그 전제를 다시 점검해 보시기 바랍니다.

임대 부동산의 양도차익은 어떻게 계산합니까?

캐나다 국세청(CRA)의 양도차익 가이드(Capital Gains guide, T4037)에 따르면 양도차익은 다음 세 가지 금액으로 계산합니다.

  • 처분 대가(Proceeds of disposition): 일반적으로 매도 가격을 뜻합니다.
  • 조정 취득원가(Adjusted cost base, ACB): 부동산 매입 가격에 커미션, 변호사 비용 등 매입 부대비용과 증축·개량 비용을 더한 금액입니다.
  • 처분 비용(Outlays and expenses): 중개 수수료, 매도 시 변호사 비용 등 매도 과정에서 발생한 비용입니다.

양도차익은 매도 가격에서 ACB와 매도 비용을 뺀 금액이며, 이 차익의 절반이 소득에 합산됩니다.

ACB 기록 관리가 왜 중요합니까?

취득원가에 포함할 수 있는 자본적 개량(capital improvement) 비용은 ACB를 높여 양도차익을 줄여 줍니다. 반면 일상적인 수리비나 유지보수 비용은 취득원가에 포함되지 않습니다. CRA의 용어 정의 페이지에서도 증축과 개량 비용은 부동산 취득원가에 포함됩니다. 매입 거래가 완료된 날부터 관련 영수증을 한곳에 모아 두시기 바랍니다.

감가상각 환수(CCA recapture)란 무엇입니까?

감가상각 공제(Capital cost allowance, CCA)는 세법상의 감가상각으로, 건물 취득원가의 일부를 비용으로 공제받는 제도입니다. 소득세 시행규칙(Income Tax Regulations)에 따르면 Class 1의 기본 CCA 공제율은 정률법(declining balance) 기준 4%이며, 별도의 특례와 공제 규정이 적용될 수 있습니다.

CRA의 임대소득 가이드(Rental Income guide, T4036)에 따르면, 임대용 건물은 건축 방식과 취득 시기에 따라 Class 1 또는 그 밖의 여러 자산 분류에 해당할 수 있습니다.

T4036 가이드에 나온 실무상 유의 사항입니다.

  • 토지는 감가상각 대상이 아니므로, 매입가 중 건물 부분만 공제 대상이 됩니다.
  • CCA를 공제해 임대 손실을 만들거나 기존 손실을 키울 수는 없습니다.
  • CCA 공제는 선택 사항입니다. 0부터 최대 한도까지 원하는 금액만큼 공제를 신청할 수 있습니다.

문제는 매도할 때 생깁니다. 건물이 별도의 자산 분류에 속해 있고 순매도 대금이 미상각 자본비용(Undepreciated capital cost, UCC)을 초과하면, 그동안 공제받은 CCA 금액 한도 내에서 환수가 발생할 수 있습니다. 제13조 제1항(subsection 13(1))에 따라 이 금액은 절반이 아니라 전액 소득에 포함됩니다.

일반적으로 1971년 이후에 취득한 임대용 건물 중 취득원가가 $50,000 이상인 건물은 시행규칙 1101(1ac)에 따라 별도의 CCA 클래스로 분류됩니다. 별도 클래스에 속한 건물의 환수액은 다른 임대 건물로 상쇄할 수 없습니다.

투자용 부동산에도 주거주지 면제가 적용됩니까?

주거주지 면제(Principal Residence Exemption)를 받으면 자택을 매도할 때 발생한 양도차익에 대한 세금이 면제될 수 있습니다. CRA의 주거주지 안내 페이지에 따르면, 가족 단위로 매년(1982년 이후) 한 채만 주거주지로 지정할 수 있습니다. 거주 요건을 충족하거나 선택(election)을 하지 않은 채 임대용으로만 사용한 유닛은 면제 대상이 아닙니다.

보유 기간 내내 캐나다 거주자였던 소유자의 경우, 면제되는 비율은 대체로 제40조 제2항 (b)호(paragraph 40(2)(b))의 공식을 따릅니다. 이 공식은 (주거주지로 지정한 연수 + 1) ÷ 보유 연수입니다.

예를 들어, 보유 기간 내내 캐나다 거주자였던 분이 요건을 갖춘 별장(cottage)을 10개 과세연도 동안 보유했고, 그중 6년을 주거주지로 지정했으며 다른 조정 사항은 없다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 양도차익의 10분의 7이 면제됩니다. 양도차익이 $500,000라면 $150,000가 남고, 그중 $75,000가 과세 대상입니다.

양도차익 전액이 면제되더라도 매도 사실과 주거주지 지정은 Schedule 3과 Form T2091(IND)으로 반드시 신고해야 합니다. CRA는 일정한 경우 기한이 지난 후에도 지정을 허용할 수 있다고 안내하지만, 이 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.

살던 집을 임대용으로 전환하거나 임대하던 집에 입주하면 어떻게 됩니까?

부동산의 용도 변경(change in use)이 완전히 이루어지면, 해당 선택(election)을 하지 않는 한 원칙적으로 매도한 것으로 간주됩니다. 살던 집을 임대로 전환하면 CRA는 그 집을 공정시장가치(fair market value)로 매도한 뒤 곧바로 다시 매입한 것으로 봅니다. 실제로 대금이 오가지 않았더라도 양도차익이 발생할 수 있습니다.

제45조 제2항(subsection 45(2)) 선택을 하면 이 간주 처분을 이연할 수 있습니다. 선택이 유효한 동안에는 CCA를 공제받을 수 없고, 순임대소득은 그대로 신고해야 합니다. 캐나다 거주자 신분을 유지하고 가족이 그 기간에 다른 집을 주거주지로 지정하지 않는다면, 일반적으로 임대 기간 중 최대 4년까지 해당 부동산을 주거주지로 지정할 수 있습니다.

반대로 임대하던 집을 자택으로 바꾸는 경우에는 제45조 제3항(subsection 45(3)) 선택 규정이 있습니다. 다만 1984년 이후 과세연도에 CCA를 공제받은 적이 있다면 이 선택이 불가능할 수 있습니다. 신청 기한은 CRA의 요청을 받은 날로부터 90일이 되는 날과 실제 매도한 해의 세금 신고 기한 중 더 이른 날입니다. 용도가 바뀌는 시점에 회계사와 적용 가능 여부를 꼭 상의하시기 바랍니다.

주거용 부동산 플리핑 규칙(Flipping Rule)이란 무엇입니까?

플리핑 규칙에 따르면, 임대용 부동산을 포함해 캐나다 내 주택을 연속 365일 미만 보유하고 처분해 얻은 이익은 원칙적으로 양도차익이 아니라 사업소득으로 간주됩니다. 이 규칙은 2022년 추계경제성명 이행법(Fall Economic Statement Implementation Act, 2022)으로 제정되어 2023년 1월 1일 이후의 처분부터 적용됩니다.

사업소득은 전액 과세되므로 2분의 1 포함률이 적용되지 않습니다. 또한 제12조 제12항(subsection 12(12))은 주거주지 면제 여부와 관계없이 적용됩니다. 제12조 제13항의 정의에는 주택을 취득할 수 있는 권리도 포함되므로, 권리를 취득한 지 365일 안에 프리컨스트럭션 분양권을 전매(assignment)하는 경우도 여기에 해당할 수 있습니다.

예외를 인정받으려면 법에 열거된 생애 사건(life event)이 일어났거나 일어날 것으로 예상되어 매도한 경우여야 합니다. 사망, 최소 90일 이상 별거한 후의 혼인 관계 파탄, 비자발적 해고, 요건을 갖춘 이주 등이 그 예입니다.

365일을 넘겨 보유했다고 해서 반드시 양도차익으로 과세되는 것은 아닙니다. CRA는 그 밖의 매도로 얻은 이익이 사업소득인지 양도차익인지는 "구체적인 상황에 따라 달라집니다"라고 설명하고 있습니다. 현재 분양권 전매 시장에 대해서는 2026년 프리컨스트럭션: 급매, 분양권 전매, 그리고 Bill C-4 리셋에서 자세히 다뤘습니다.

토론토 임대 콘도를 매도하면 세금은 어떻게 계산됩니까?

한 투자자가 2016년에 토론토 콘도를 $1,000,000에 매입하면서 토지양도세(land transfer tax)와 변호사 비용을 포함해 매입 부대비용으로 총 $40,000를 냈다고 가정해 보겠습니다. 이후 콘도를 임대하면서 여러 해에 걸쳐 CCA로 $90,000를 공제받았습니다. 2026년에 $1,350,000에 매도하고, 커미션과 변호사 비용으로 $55,000를 지출했습니다.

주거주지 면제나 기타 조정 없이 자본자산(capital property)으로 매도하는 경우라고 가정합니다. 비용과 매도 대금은 토지와 건물에 합리적으로 배분하며, 토지와 건물 각각의 순매도 대금이 원래 취득원가를 웃돈다고 가정합니다. 건물은 별도의 CCA 클래스에 속하므로 $90,000의 CCA가 전액 환수됩니다.

항목금액세무 처리
매도 가격$1,350,000처분 대가
매도 비용($55,000)차감
ACB (매입가 + 매입 부대비용)($1,040,000)차감
양도차익$255,000절반만 소득에 합산
과세 대상 양도차익$127,500소득에 합산
CCA 환수액$90,000전액 소득에 합산
소득 합산액 합계$217,500한계세율로 과세

$90,000의 CCA는 이전 몇 해 동안 과세 대상 임대소득을 줄여 주었고, 이제 매도한 해의 소득에 포함됩니다. 적용되는 세율은 그때와 다를 수 있습니다. 만약 2023년 이후 플리핑 규칙이 적용되는 거래에서 유닛을 보유한 지 300일 만에 매도했고 생애 사건에 따른 예외에도 해당하지 않는다면, 그 이익은 사업소득이 됩니다.

임대용 부동산 매입을 검토하실 때는 임대 수익률과 함께 매도 후 세금을 반영한 회수(exit) 시나리오도 계산해 보셔야 합니다. CCA가 전액 환수될 상황이라면 이를 세금 이연(deferral)으로 보고, 공제받는 해와 매도하는 해의 세율을 비교해 보시기 바랍니다.

부동산 보유자는 무엇을 준비해야 합니까?

고급 주택 매수자: 더 큰 집으로 옮기면서 현재 거주 중인 집을 매도하지 않고 임대용으로 전환할 계획이라면, 세입자가 들어오기 전에 45(2) 선택 신청을 미리 준비하시기 바랍니다. 이런 갈아타기에 대한 제 생각은 콘도와 프리홀드 주택의 가격 격차에 정리해 두었습니다.

투자자: 자본자산 매도 시 세금은 2분의 1 포함률, CCA 환수 여부, 매도 비용을 모두 반영해 계산하시기 바랍니다. 프리컨스트럭션의 경우, 분양권 전매 가격을 정하기 전에 보유 기간이 365일 규칙에 해당하지 않는지 먼저 확인하셔야 합니다. 투자자 매도 전략에 대한 제 견해는 투자자 매물 정리와 실수요자의 계산법에서 보실 수 있습니다.

임대 부동산 소유자: 토지와 건물의 금액 배분 내역, 연도별 CCA 공제액, 모든 자본적 개량 비용을 체계적으로 기록해 두시기 바랍니다. 이 기록이 양도차익과 환수액을 모두 좌우합니다. 다른 소득이 많은 해에 CCA가 크게 환수되면 세 부담이 커질 수 있습니다.

소유 구조, 매도 시기, 각종 선택(election)은 서로 맞물려 있습니다. 리스팅 계약이나 분양권 전매 계약에 서명하시기 전에 회계사와 변호사에게 세부 사항을 검토받으시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

캐나다의 양도차익 포함률은 2분의 1입니까, 3분의 2입니까?

2분의 1입니다. 정부는 2025년 3월 21일 3분의 2 인상안을 취소한다고 발표했으며, 소득세법 제38조는 여전히 과세 대상 비율을 2분의 1로 정하고 있습니다.

한 번도 거주하지 않은 임대 부동산도 양도소득세를 내야 합니까?

대체로 그렇습니다. 거주 요건을 충족하거나 선택(election)을 하지 않은 채 임대용으로만 사용한 부동산은 주거주지 면제를 받을 수 없습니다. 자본자산으로 매도하면 양도차익의 절반이 소득에 포함되고, 매도 이익이 사업소득으로 간주되면 전액 과세됩니다.

CCA 환수액도 양도차익으로 과세됩니까?

아닙니다. 환수된 CCA는 제13조 제1항에 따라 전액 소득에 포함됩니다. 매도 가격이 조정 취득원가와 매도 비용을 초과하는 부분만 양도차익이 됩니다.

프리컨스트럭션 분양권 전매에도 플리핑 규칙이 적용됩니까?

적용될 수 있습니다. 이 규칙은 캐나다 내 주택을 취득할 수 있는 권리를 연속 365일 미만 보유한 경우에도 적용되며, 법에 열거된 생애 사건 예외에 해당하는 경우에만 제외됩니다.

출처

← 시장 인사이트로 돌아가기
공유

상담은 목표에서 시작합니다.

매수, 매도, 투자 등 목적이 무엇이든 전 과정에서 전략을 자문합니다.

상담 신청