이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.
토론토는 조닝 요건을 충족하면 시 전역에서 포플렉스를, 지정된 두 지역에서는 식스플렉스까지 허용합니다. 부속 주택(스위트), 높이 제한, 개발부담금이 건축 계획에 미치는 영향을 정리했습니다.
이 글은 고가 주택 구매자와 투자자, 임대 사업자가 공통으로 궁금해하는 질문에 답합니다. 지금 토론토의 단독주택 부지 하나에 합법적으로 몇 세대까지 지을 수 있습니까?
결론부터 말씀드리겠습니다. 시 전역에 적용되는 멀티플렉스 조닝에 따라 건물 한 동에 최대 4세대, 지정된 두 지역에서는 최대 6세대까지 가능하며, 부지와 설계가 요건을 충족하면 여기에 가든 스위트나 레인웨이 스위트 1채를 추가로 지을 수도 있습니다. 요건을 갖춘 추가 세대에는 시(City) 개발부담금이 부과되지 않습니다.
해당 부동산을 여러 용도로 활용할 수 있는 가족 주택으로 쓸지, 소규모 수익형 건물로 운영할지는 세부 규정에 따라 달라집니다. 2026년 9월 기준으로 제가 이 규정들을 어떻게 해석하는지 정리해 보겠습니다.
먼저 한 가지 용어를 설명하겠습니다. '별도 예외 승인 없이 허용(as of right)'이란 설계가 조닝 바이로(zoning by-law)를 충족하는 한, 용도지역 변경(rezoning)이나 경미한 변경 허가(minor variance, 조정위원회(Committee of Adjustment)가 부여하는 소규모 예외 승인) 없이 건축할 수 있다는 뜻입니다. 물론 건축 허가(building permit)는 여전히 받아야 합니다.
토론토 시의회는 2023년 5월 시 전역 포플렉스 허용안을 승인했습니다. 현재 시의 멀티플렉스 안내에 따르면 R, RD, RS, RM, RT 주거 구역의 부지에 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스를 신축하거나, 기존 주택을 2세대, 3세대 또는 4세대로 전환할 수 있습니다.
멀티플렉스로 인정받으려면 최소 한 세대가 다른 세대 위에 전부 또는 일부 겹쳐 있어야 합니다. 옆으로 나란히 붙은 세대는 일반적으로 타운하우스나 세미디태치드 주택으로 보아 다른 기준이 적용됩니다.
토론토에서 식스플렉스는 어디에 지을 수 있습니까?
6세대 건물이 시 전역에서 허용되지는 않습니다. 시의회는 2025년 6월 26일 바이로 654-2025(By-law 654-2025)를 제정해 다음 두 지역에서 파이브플렉스와 식스플렉스를 허용했습니다.
- 2025년 6월 26일 당시의 경계를 기준으로 한 토론토·이스트요크 커뮤니티 카운슬(Toronto and East York Community Council) 관할 지역
- 23선거구(Ward 23, 스카버러 노스)의 일부로, 대체로 스틸스 애비뉴(Steeles Avenue), 닐슨 로드(Neilson Road)와 루즈강(Rouge River), 401번 고속도로, 미들랜드 애비뉴(Midland Avenue)로 둘러싸인 지역
시의 멀티플렉스 페이지도 분명히 밝히고 있습니다. 4세대 멀티플렉스는 시 전역에서 허용되지만, 6세대 허용 여부는 위치에 따라 다릅니다. 저는 고객이 이를 근거로 결정을 내리기 전에 각 부동산의 주소를 바이로 지도와 직접 대조해 확인합니다.
알아 두어야 할 식스플렉스 조건
- 5세대 또는 6세대 건물은 하나의 부지에 자리하며, 이웃 부지의 건물과 연결되지 않은 독립형(detached) 건물이어야 합니다.
- 세미디태치드 주택이나 타운하우스는 어느 부분도 파이브플렉스나 식스플렉스로 전환할 수 없습니다.
- 최하층 천장 장선(ceiling joist) 하단이 해당 층 내부 바닥 면적의 80% 이상에서 기준 지반면(established grade)보다 1.0~1.5미터 위에 있으면 높이를 10.5미터까지 올릴 수 있습니다. 이때 해당 면적의 80% 이상에서 바닥부터 천장까지 높이가 최소 2.4미터여야 하며, 해당 층에 주거 세대의 전체 또는 일부가 위치해야 합니다.
- 식스플렉스 오버레이 지역 안에서는 단독주택을 허가 발급 직전의 합법적인 건물 외형 범위 안에서 5세대 또는 6세대로 전환할 경우, 바이로의 전환 조건에 따라 기존의 합법적 지위를 유지할 수 있습니다. 증축 부분은 조닝 요건을 충족하거나 경미한 변경 허가를 받아야 합니다.
멀티플렉스에 가든 스위트나 레인웨이 스위트를 추가할 수 있습니까?
요건에 따라 가능합니다. 시는 규정을 충족하면 멀티플렉스와 같은 부지에 가든 스위트나 레인웨이 스위트를 둘 수 있다고 확인하고 있습니다. 가든 스위트(garden suite)는 별도의 부속 건물에 마련된 독립 주거 공간으로, 보통 공공 골목(lane)이 아닌 뒷마당에 위치합니다.
레인웨이 스위트(laneway suite)는 공공 골목과 대지 경계선을 공유하는 주거용 부지에 짓는 부속 주택입니다.
시 전역 조닝 바이로에 따른 가든 스위트와 레인웨이 스위트의 주요 제한은 다음과 같습니다.
- 본채와의 거리가 7.5미터 미만이면 최고 높이 4.0미터, 7.5미터 이상이면 6.3미터이며, 최대 2층까지 가능합니다.
- 스위트의 연면적은 본채보다 작아야 합니다. 가든 스위트의 경우 상한은 120제곱미터, 단층 스위트는 60제곱미터입니다.
- 가든 스위트나 레인웨이 스위트가 있는 부속 건물은 부지당 하나만 허용되므로 둘 다 지을 수는 없습니다. 또한 가든 스위트를 분할(severance)해 본채와 별개의 부지로 만드는 것은 허용되지 않습니다.
소방대원 진입로(firefighter access)도 중요한 제약입니다. 이 요건은 토론토 건축국(Toronto Building)과 토론토 소방청(Toronto Fire)이 온타리오 건축법(Ontario Building Code)에 따라 심사합니다. 시는 이 요건이 조정위원회를 통해 변경될 수 없다고 명시하고 있습니다.
멀티플렉스에 여전히 적용되는 조닝 제한은 무엇입니까?
토론토 규정의 원칙은 '같은 외형, 더 많은 세대'입니다. 건물을 훨씬 크게 짓는 대신, 같은 규모의 건물에 주거 세대를 더 확보하는 방식입니다. 시의 안내에 나온 규정 중 제가 가장 먼저 확인하는 항목은 다음과 같습니다.
- 높이: 높이 오버레이(height overlay)에 10미터 미만으로 표시된 곳에서도 멀티플렉스는 10미터까지 지을 수 있습니다. 오버레이에 더 높은 높이가 지정되어 있으면 해당 높이가 적용됩니다. 오버레이상의 층수 제한은 적용되지 않습니다.
- 용적률(FSI, Floor Space Index)(총 연면적을 대지 면적으로 나눈 값): 구역별 용적률 상한은 멀티플렉스에 적용되지 않지만, 900장(Chapter 900)의 부지별 예외 조항에 따라 상한이 적용될 수 있습니다.
- 건폐율과 이격 거리(setback): 해당 구역의 다른 주거용 건물과 마찬가지로 그대로 적용됩니다.
- 주차: 2022년 2월 3일부터 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스는 부지 내 주차 공간을 확보할 필요가 없습니다.
- 수목: 지름 30센티미터 이상인 사유지 나무를 훼손하거나 제거하려면 일반적으로 허가가 필요합니다.
실제 위험은 세부 조건에서 생깁니다. 900장 예외 조항 하나, 보호수 한 그루, 좁은 측면 마당 때문에 4세대 계획이 3세대로 줄어들 수 있습니다. 그래서 저는 세대수를 기준으로 가격이 책정된 매물이라면, 고객이 구매 조건을 확정(firm up)하기 전에 반드시 조닝 검토를 받도록 권합니다.
토론토에서 멀티플렉스도 개발부담금을 납부해야 합니까?
개발부담금(Development Charges, DC)은 신규 주택에 한 번 부과되는 지방정부 부담금으로, 도시 성장에 필요한 기반시설을 조성하는 재원으로 쓰입니다. 멀티플렉스의 경우 이 부담금 대부분이 면제됩니다.
주 정부 차원에서는 개발부담금법(Development Charges Act)이 신축 또는 기존 단독주택, 세미디태치드, 연립주택(rowhouse)의 두 번째와 세 번째 세대의 개발부담금을 정해진 세대 구성 범위 안에서 면제하며, 여기에는 부속 건물 내 1세대도 포함됩니다.
토론토는 면제 범위를 더 넓게 적용합니다. 2025년 7월 24일부터 시행된 바이로 845-2025(By-law 845-2025)에 따라, 부지 내 세대수가 6세대 이하인 경우 두 번째부터 네 번째 세대에는 개발부담금이 부과되지 않고, 다섯 번째와 여섯 번째 세대는 $0로 감면됩니다.
정정된 공원부지 부담금 면제(parkland exemption)는 6세대 이하, 또는 가든·레인웨이 스위트를 포함하는 경우 7세대 이하인 주거용 부지의 두 번째부터 여섯 번째 세대까지 적용됩니다.
가든 스위트나 레인웨이 스위트가 개발부담금 유예 약정(DC deferral agreement)을 적용받고 있다면 6세대 산정에서 제외됩니다. 시의 설명에 따르면 이 약정은 스위트의 부담금을 최대 20년간 유예한 뒤 전액 면제합니다.
다만 허가 발급 후 20년 이내에 분할 승인(consent)이나 택지 분할(subdivision)로 새 부지를 만들면 부담금 납부 의무가 생깁니다. 약정의 다른 의무를 이행하지 않을 경우에도 상환 의무가 발생할 수 있습니다. 그래서 저는 클로징 전에 고객 측 변호사에게 등기된 약정서와 소유권 이전 관련 의무를 검토해 달라고 요청합니다.
350만 달러 부지에 실제로 무엇을 지을 수 있습니까?
RD 구역에 있고, 골목(laneway) 접근이 가능하며, 제약이 되는 900장 예외 조항이 없는 $3,500,000 상당의 단독주택을 가정해 보겠습니다. 적용되는 모든 조닝 및 건축 요건을 충족한다는 전제로 두 지역을 비교하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 식스플렉스 허용 지역 외 | 토론토·이스트요크 |
|---|---|---|
| 본 건물 세대수 | 최대 4세대 | 최대 6세대 |
| 가든 또는 레인웨이 스위트 추가 | 요건 충족 시 1채 | 요건 충족 시 1채 |
| 본 건물 높이 | 10m (오버레이가 더 낮은 경우) | 위의 최하층 요건을 모두 충족하면 10.5m |
| 추가 세대의 시 개발부담금 | 2~4번째 세대 $0 | 2~6번째 세대 $0 |
| 레인웨이 스위트 높이 | 4.0m 또는 6.3m | 4.0m 또는 6.3m |
부담금 규모를 가늠하기 위해 예를 들면, 시의 2025년 6월 26일 시행 부담금 요율표는 침실이 2개 이상인 비임대용 아파트의 세대당 부담금을 $80,690으로 명시하고 있습니다. 이러한 아파트가 5세대라면 면제나 기타 조정을 반영하기 전 기준으로 총 $403,450입니다. 다만 이는 과거 요율을 활용한 비교일 뿐, 앞서 가정한 멀티플렉스에 대해 산정한 부담금이나 절감액이 아닙니다.
2026년 7월 30일, 시의회는 40%~60%의 조건부 한시적 개발부담금 감면을 제정했습니다. 감면된 금액을 적용받으려면 이전 지급 약정(transfer payment agreement)을 체결하고 허가 단계별 요건을 이행해야 합니다. 저는 프로젝트마다 적격 여부와 적용 부담금을 시에 직접 확인합니다.
제가 투자 심사에서 기준으로 삼는 세대수는 이론상 최대치가 아닙니다. 조닝 검토와 수목 조사 결과, 소방 진입로 요건에 따라 실제로 확보할 수 있는 세대수입니다. 건축비와 공사 기간 중 끊기는 임대 수입, 그리고 해당 거리에서 6세대 건물을 매입할 수요층이 얼마나 두터운지가 명목상 세대수보다 훨씬 중요합니다.
독자별로 정리하면
고가 주택 구매자. 토론토 중심부에서 단독주택을 산다면, 그 가치의 일부는 향후 포플렉스나 식스플렉스로 전환하거나 가족을 위한 가든 스위트를 지을 수 있는 '옵션'에 있습니다. 다만 이웃 부지에도 비슷한 허용 기준이 적용될 수 있기 때문에 저는 이 옵션 가치를 보수적으로 평가합니다. 더 넓은 관점의 비교는 콘도와 프리홀드 주택 간 가격 격차에 관한 제 글을 참고하시기 바랍니다.
투자자. 식스플렉스에는 포플렉스에 없는 자금 조달상의 이점이 있습니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 MLI Select 프로그램은 최소 5세대를 요구하므로, 5세대 또는 6세대 건물은 해당 기준을 충족하면 다세대 보험부 융자를 받을 수 있습니다. 더 자세한 내용은 다세대 주택 투자의 근거에서 다뤘습니다.
임대 사업자. 재건축과 함께 기존 건물 전환도 검토해 보시기 바랍니다. 다만 일정과 비용을 비교하기 전에 조닝, 건축법 준수, 허가 요건부터 따져 봐야 합니다. 임대료는 신중하게 추정해야 하며, 현재의 공급 상황은 임대료 하락의 역설에서 다룬 바 있습니다. 전환이 세무상 어떤 영향을 주는지는 담당 회계사와 상의하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
토론토 어디서나 포플렉스를 지을 수 있습니까?
R, RD, RS, RM, RT 구역의 부지라면 설계가 조닝 바이로를 충족하는 한 가능합니다. 부지별 예외 조항이 있는 부동산은 더 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
노스욕이나 에토비코에서도 식스플렉스가 허용됩니까?
바이로 654-2025는 지도로 지정된 토론토·이스트요크 커뮤니티 카운슬 지역과 23선거구 일부에 적용됩니다. 해당 오버레이 지역 밖에서는 시 전역에 적용되는 멀티플렉스 허용 기준에 따라 본 건물에 최대 4세대까지 허용됩니다. 다만 기존 허가나 용도지역 변경, 그 밖에 적용되는 조닝 규정에 따라 더 많은 세대가 허용될 수도 있습니다.
듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스에 주차 공간이 필요합니까?
아닙니다. 2022년 2월 3일부터 듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스는 부지 내 주차 공간이 필요하지 않습니다. 주차 공간을 추가한다면 조닝 기준을 충족해야 합니다.
가든 스위트를 분할해 따로 팔 수 있습니까?
아닙니다. 시는 본채와 가든 스위트를 별개의 부지로 나누는 분할을 허용하지 않습니다.
출처
- Multiplex Housing, 토론토 시(City of Toronto)
- Considerations When Building Multiplexes, 토론토 시(City of Toronto)
- Multiplex Study (2-4 Units), 토론토 시(City of Toronto)
- By-law 654-2025 (파이브플렉스 및 식스플렉스), 토론토 시(City of Toronto)
- Garden Suites, 토론토 시(City of Toronto)
- Changing Lanes: Laneway Suites in Toronto, 토론토 시(City of Toronto)
- Zoning By-law 569-2013, Section 150.7 Garden Suites, 토론토 시(City of Toronto)
- Zoning By-law 569-2013, Section 150.8 Laneway Suites, 토론토 시(City of Toronto)
- By-law 845-2025 (개발부담금 및 공원부지 부담금 면제), 토론토 시(City of Toronto)
- 시장 안건: Making it Easier to Build More Housing (2026년 5월 12일), 토론토 시(City of Toronto)
- 개발부담금 요율표(Development Charge Rates), 2025년 6월 26일 시행, 토론토 시(City of Toronto)
- By-law 1261-2026 (조건부 개발부담금 감면, 2026년 7월 30일), 토론토 시(City of Toronto)
- By-law 269-2026 (정정된 공원부지 부담금 면제), 토론토 시(City of Toronto)
- Laneway and Garden Suite Development Charges Deferral Program, 토론토 시(City of Toronto)
- Development Charges Act, 1997, 온타리오 주 정부(Government of Ontario)
- MLI Select, 캐나다 모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)