이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.
상대국에 부동산을 보유한 캐나다인과 미국인에게는 어떤 세금이 부과됩니까? FIRPTA 15% 원천징수, 비거주자 임대소득 규정, 섹션 116, 그리고 US$60,000 초과 시 적용되는 미국 상속세까지 정리했습니다.
이 글은 미국 부동산을 보유하거나 매각하려는 캐나다 거주자, 그리고 토론토에 부동산을 보유한 미국인과 기타 비거주자를 위한 안내입니다. 결론부터 말씀드리면, 부동산 소재국은 해당 부동산의 임대소득과 매각 차익에 과세할 수 있습니다. 거주국에서도 과세할 수 있으며, 이때 조세조약에 따른 세금 경감과 외국납부세액공제(foreign tax credit)가 한도 내에서 적용됩니다.
세부 사항은 더 까다롭습니다. 어떤 명의로 보유하는지, 미국 체류일수가 얼마나 되는지, 사망 시 어떻게 과세되는지를 살펴봐야 합니다. 아래에 항목별로 제가 검토하는 방식과 공식 규정 링크를 정리했습니다. 본인의 상황에 따른 구체적인 금액은 담당 회계사와 변호사에게 반드시 확인하시기 바랍니다.
캐나다인이 미국 부동산을 살 때, 개인 명의·LLC·법인·트러스트 중 무엇이 좋습니까?
저는 개인 명의(또는 배우자와의 공동 명의)를 우선 고려하면서 양국의 세무 처리를 검토합니다. 법인 등의 실체(entity)를 통해 보유하면 선택이 복잡해집니다. 캐나다와 미국이 동일한 실체를 항상 같은 방식으로 분류하지는 않기 때문입니다.
가장 대표적인 예가 미국 주(州)법에 따라 설립할 수 있는 사업 형태인 유한책임회사(LLC, limited liability company)입니다. 미국 연방 소득세법상 IRS는 별도의 선택(election)을 하지 않는 한 1인 LLC를 소유자의 세금 신고에 포함되는 실체(“disregarded entity”, 세법상 무시되는 실체)로, 2인 이상 LLC를 파트너십으로 취급합니다.
반면 CRA는 LLC가 “캐나다 세법상 과세 대상 법인으로 취급된다(is treated as a taxable corporation for Canadian tax purposes)”고 분명히 밝힙니다.
이 분류 차이 때문에 세무상 위험이 생깁니다. 미국은 소유자 개인에게 과세하지만 캐나다는 해당 소득을 외국 법인의 소득으로 보기 때문에, 한 나라에서 납부한 세금과 다른 나라의 세금이 서로 맞물리지 않을 수 있습니다. 저라면 LLC를 활용하기 전에 크로스보더(양국) 전문 법률 자문가에게 이러한 분류 차이를 먼저 검토받겠습니다.
법인과 트러스트는 주로 상속 설계나 책임 제한을 위해 활용됩니다. 이 경우 저는 양국에서 드는 신고 비용과 서류 작업 부담을 함께 살펴봅니다. 다만 이를 기본 선택지라기보다 크로스보더 전문가와 상의할 사안으로 봅니다.
캐나다인의 미국 임대소득과 매각 차익은 어떻게 과세됩니까?
임대할 때
비거주 외국인(nonresident alien)에게 지급되는 미국 임대료는 미국 내 사업과 실질적으로 관련되지 않은(effectively connected) 경우 일반적으로 총액의 30%가 세금으로 부과됩니다. 요건을 갖춘 부동산 소득은 섹션 871(d)에 따라 순소득 기준으로 과세하도록 선택(election)할 수 있으며, 이 선택이 유지되는 동안에는 매년 Form 1040-NR을 제출해야 합니다.
신고 시기도 중요합니다. IRS는 비거주자가 당초 신고 기한으로부터 16개월이 지난 뒤 신고하면 일반적으로 비용 공제를 받을 수 없다고 경고합니다.
캐나다 거주자 지위를 유지한다면 캐나다도 전 세계 소득(worldwide income)에 과세하므로, 임대소득을 캐나다 세금 신고서에도 기재해야 합니다. 납부한 미국 세금 중 공제 요건을 충족하는 금액에 대해서는 한도 내에서 외국납부세액공제를 받을 수 있습니다.
매각할 때: FIRPTA
FIRPTA(외국인 부동산 투자 세법, Foreign Investment in Real Property Tax Act)에 따라 매도인이 외국인(foreign person)이면 일반적으로 매수인이 실현금액(amount realized)의 15%, 사실상 총매매가의 15%를 원천징수해야 합니다. 예를 들어 US$2,000,000짜리 플로리다 콘도라면, 실제 차익과 관계없이 클로징 때 US$300,000이 묶입니다.
개인이 거주 목적으로 매수하는 요건을 충족하면 원천징수율은 US$300,000까지는 0%, US$300,000 초과 US$100만까지는 10%입니다. 매수인 또는 그 가족이 처음 두 차례의 12개월 기간마다 주택이 사용된 날수의 50% 이상을 직접 거주할 계획이어야 하며, 비어 있는 날은 계산에 들어가지 않습니다. IRS 거주 요건이 적용됩니다.
매도인은 Form 8288-B로 원천징수액을 줄이거나 원천징수를 면제받기 위한 증명서(withholding certificate)를 신청할 수 있습니다. IRS는 모든 당사자의 납세자 식별번호(TIN)를 포함한 필요한 사항이 모두 기재된 신청서를 받은 뒤 일반적으로 90일 이내에 처리하므로, 저는 이 기간을 일정에 미리 반영합니다.
원천징수액은 세금을 미리 낸 금액일 뿐 최종 세액이 아닙니다. 미국 세금 신고서로 차익을 신고하고 초과 징수분은 환급받습니다.
캐나다-미국 조세조약 제13조(Article XIII)에 따르면 부동산 양도차익은 부동산이 소재한 국가에서 “과세할 수 있습니다(may be taxed)”. 캐나다 거주자는 캐나다 규정에 따라서도 차익을 계산해 신고해야 하며, 한도 내에서 외국납부세액공제를 청구할 수 있습니다.
미국 부동산을 보유한 캐나다인에게도 미국 상속세가 적용됩니까?
네, 적용될 수 있습니다. 미국 시민이 아니며 미국에 주소(domicile)를 두지 않은 캐나다 거주자의 경우, 미국 소재 자산이 US$60,000을 넘으면 Form 706-NA 신고 의무가 생깁니다. 조정 과세 증여액(adjusted taxable gifts)도 신고 여부에 영향을 줄 수 있습니다. 상속세 목적의 거주 여부는 주소(domicile)를 기준으로 판단합니다. 상속세 한계세율은 과세 금액 중 US$1,000,000 초과분에 대해 40%까지 올라갑니다.
조세조약으로 이 부담을 덜 수 있습니다. 캐나다 거주자의 유산은 비례 통합세액공제(pro rata unified credit)를 받을 수 있는데, 미국 시민에게 주어지는 세액공제에 ‘미국 자산 ÷ 전 세계 자산’ 비율을 곱한 금액입니다. 2026년 미국 기본 면제액(basic exclusion amount)은 1인당(부부 합산이 아님) US$15,000,000이며, 이는 US$5,945,800의 세액공제에 해당합니다.
실무에서는 전 세계 총유산(worldwide gross estate) 규모가 과세 결과를 좌우합니다. 아래는 US$3,000,000짜리 플로리다 주택을 가정해 단순화한 예시입니다. 미국 시민이 아니며 미국에 주소(domicile)를 두지 않은 조약상 캐나다 거주자, 2026년 사망, 다른 미국 자산 없음, 이전 과세 증여 없음, 공제 없음, 배우자 세액공제 없음을 전제로 합니다.
| 전 세계 총유산 | 미국 자산 비중 | 조약상 세액공제 | 예상 미국 상속세 |
|---|---|---|---|
| US$10,000,000 | 30% | US$1,783,740 | US$0 |
| US$15,000,000 | 20% | US$1,189,160 | US$0 |
| US$30,000,000 | 10% | US$594,580 | US$551,220 |
IRS 세율표에 따르면 US$3,000,000의 과세 대상 유산에 대한 세액공제 전 세금은 US$1,145,800입니다. 위 전제에서는 전 세계 총유산이 약 US$1,560만을 넘기 전까지 비례 세액공제로 이 세금이 전액 상쇄됩니다.
조약은 요건을 충족해 배우자에게 이전되는 재산에 대해서도 배우자 세액공제(marital credit)를 제공합니다. 제29B조 6항(Article XXIX B, paragraph 6)에 따라 요건을 갖춘 미국 상속세는 특정 소득과 차익에 대한 캐나다 세금을 한도 내에서 줄여 줍니다. 이는 소득에서 차감하는 공제가 아니라 세액 자체를 줄여 주는 방식입니다.
캐나다도 자국 세법에 따라 과세합니다. 캐나다 거주자의 자본재산(capital property)은 일반적으로 사망 직전에 공정시장가치(fair market value)로 매각한 것으로 간주됩니다. 요건을 갖춘 배우자에게 재산을 이전할 때 과세 이연(spousal rollover)이나 면제가 적용되면 결과가 달라질 수 있습니다. 그렇지 않으면 미국 주택의 차익이 캐나다 최종 세금 신고서(final return)에 반영될 수 있습니다. 두 나라의 과세를 조율하는 일이 상속 설계 전문가가 맡는 핵심 역할입니다.
자녀를 명의에 추가하는 경우
미국 주택의 실질 지분(beneficial share)을 대가 없이 성인 자녀에게 넘기면 증여에 해당할 수 있습니다. IRS는 미국 시민이 아닌 비거주자도 미국 부동산에 대한 미국 증여세 과세 대상이라고 확인합니다.
현재 권리(present interest) 증여의 연간 면제 한도는 2026년 기준 수증자 1인당 US$19,000이므로, 백만 달러대 부동산 지분을 넘기면 Form 709-NA 신고와 세금 납부가 필요할 가능성이 높습니다.
캐나다 스노버드는 미국에 며칠까지 머물 수 있습니까?
IRS의 실질 체류 테스트(substantial presence test)에 따르면, 올해 미국에 31일 이상 체류했고 3년간 가중 체류일수가 183일 이상이면 미국 세법상 거주자가 됩니다. 가중 일수는 올해 일수 전부, 작년 일수의 3분의 1, 재작년 일수의 6분의 1을 더해 계산합니다. 일반적으로 하루 중 일부만 머물러도 1일로 계산되지만, IRS가 정한 예외도 있습니다.
매년 계산에 포함되는 체류일수가 120일이면 가중 합계는 180일(120 + 40 + 20)로 기준에 못 미칩니다. 매년 122일이면 가중 합계가 183일에 도달해 기준을 충족합니다. 그래서 저는 ‘4개월까지는 괜찮다’는 식으로 어림잡지 않고 실제 계산 대상 일수를 기록합니다.
테스트를 충족하더라도 밀접 연관 예외(closer connection exception)가 적용될 수 있습니다. 이 예외를 적용받으려면 해당 연도의 미국 체류일수가 183일 미만이어야 하고, 1년 내내 캐나다에 세무상 본거지(tax home)를 유지하면서 캐나다와 더 밀접한 관계가 있어야 하며, 결격 사유에 해당하는 미국 영주권 관련 절차를 밟지 않았어야 합니다. Form 8840은 일반적으로 기한 내에 제출해야 합니다.
올해 계산 대상 일수가 183일 이상이면 이 예외는 적용받을 수 없습니다. 이 경우 이중 거주자는 그 대신 조세조약상 거주지 판정 규정(tie-breaker)을 적용받을 수 있습니다. 이 규정은 영구적 주거(permanent home)가 어디에 있는지부터 따집니다. 가능하다면 저는 이 규정에 의존하는 계획은 피하겠습니다.
미국인과 기타 비거주자의 토론토 부동산은 어떻게 과세됩니까?
토론토 주택을 임대할 때
비거주자의 캐나다 임대소득에는 일반적으로 소득세법(Income Tax Act) Part XIII에 따라 총임대료의 25% 원천징수가 적용됩니다. 월 임대료가 C$10,000이라면 원천징수액은 C$2,500입니다. 임대료는 캐나다 현지 대리인(Canadian agent)을 통해 수령하도록 준비하시기 바랍니다. CRA는 주거용 세입자가 집주인이 거주자인지 판단하거나 임대료에서 세금을 원천징수할 것을 기대하지 않는다고 밝힙니다.
Form NR6를 제출하면 매월 원천징수액을 줄일 수 있습니다. 소유주와 캐나다 대리인은 이 서식을 매년 1월 1일까지, 또는 첫 임대료 지급일 전까지 CRA에 제출해야 합니다. CRA의 서면 승인을 받기 전까지는 총액 기준 원천징수가 계속되며, 승인 후에는 대리인이 순임대료의 25%를 원천징수할 수 있습니다.
NR6 승인을 받은 경우 소유주는 일반적으로 다음 해 6월 30일까지 섹션 216 신고서를 제출해야 합니다. 2025년 임대료의 신고 기한은 2026년 6월 30일로, 이미 지났습니다. 확정 세액을 초과해 원천징수된 금액은 환급됩니다.
토론토 주택을 매각할 때: 섹션 116
비거주자 매도인은 매각 전 또는 매각 후 10일 이내에 CRA에 통지하고 준수 증명서(certificate of compliance, 세금이 납부되었거나 납부를 위한 담보가 제공되었음을 확인하는 증명서)를 받아야 합니다. 이 증명서가 없으면 섹션 116에 따라 매수인이 매매가의 25%에 해당하는 세금을 책임져야 하며, 감가상각 대상 재산 등 일부 재산은 그 비율이 50%입니다. 그래서 저는 클로징 시 필요한 보류금(holdback)을 미리 계획합니다.
| 가상 매각 사례(캐나다 달러) | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매가 | $3,500,000 | 예시 |
| 조정 취득원가(ACB, adjusted cost base) | $2,000,000 | 예시 |
| 증명서가 없을 때 매수인의 책임 금액 | $875,000 | 매매가의 25% |
| 증명서 발급을 위한 납부액 또는 인정되는 담보 | $375,000 | 차익 $1,500,000의 25% |
이 예시는 감가상각 대상이 아니고 면제도 적용되지 않는 자본재산을 가정합니다. 증명서 발급을 위한 납부액은 세금 선납액일 뿐 최종 세액이 아닙니다. 이 두 금액의 차이 때문에 저는 비거주자 매도인께 증명서 신청을 일찍 시작하시라고 말씀드립니다.
비거주자 투기세(NRST, Non-Resident Speculation Tax) 등 매수할 때 고려할 사항은 제 NRST 및 외국인 주택 구매 금지 해설을, 차익 자체가 어떻게 과세되는지는 제 양도소득세(capital gains) 가이드를 참고하시기 바랍니다.
토론토에 사는 미국 시민
미국 시민은 어디에 살든 미국에서 전 세계 소득에 대해 과세됩니다. 토론토 주택을 팔 때 캐나다의 주거주지 면제(principal residence exemption)로 차익 전액이 비과세될 수 있지만, 미국의 양도차익 비과세(exclusion) 한도는 소유·거주 기간 등 자격 요건을 충족할 때 US$250,000, 부부 공동 신고 시 US$500,000입니다.
고가 주택이라면 이 한도를 넘는 차익은 미국에서 과세될 수 있는데, 캐나다에서 납부한 세금이 없으므로 공제받을 금액도 없습니다. 저라면 매물로 내놓기 전에 이 부담을 미리 계산해 보겠습니다.
미국 시민은 금전적 이해관계나 서명 권한이 있는 해외 금융계좌의 잔액 합계가해당 연도 중 한 번이라도 US$10,000을 넘으면 일반적으로 FBAR(해외금융계좌 신고)를 제출해야 합니다. Form 3520은 비거주 외국인 또는 외국 유산으로부터 한 과세연도에 US$100,000을 넘는 증여나 유증을 받았을 때 신고하는 서식이며, 서로 관련된 증여자로부터 받은 금액은 합산합니다.
상황별로 정리하면
- 미국에 세컨드 홈을 둔 고가 주택 매수자: 법인 등을 통해 보유할 때의 이점을 자문가가 설명하지 못한다면 명의 구조를 단순하게 유지하시기 바랍니다. 본인의 전 세계 총유산 규모를 위 상속세 표에 대입해 계산하고, 자산 규모가 커질 때마다 다시 점검하십시오.
- 미국 부동산을 매각하는 투자자: 클로징 시 15% FIRPTA 원천징수를 예산에 반영하고, 원천징수 증명서를 기다리는 것이 유리한지 미리 판단하시기 바랍니다.
- 토론토에 임대 주택을 보유한 해외 거주 소유주: 첫 임대료 지급일 전에 NR6를 제출하고, 원천징수를 줄이기 전에 서면 승인을 받으시기 바랍니다. 섹션 216 신고 기한도 달력에 표시해 두십시오. 주택이 비어 있다면 제 토론토 공실세(Vacant Home Tax) 정리 글도 확인해 보십시오.
- 토론토에 사는 미국 시민: 매각한 뒤가 아니라 매물로 내놓기 전에 미국 세금을 계산하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
미국 부동산을 팔면 양국에 세금을 모두 내야 합니까?
양국 모두에 매각을 신고해야 하지만, 캐나다 거주자는 차익에 대해 납부한 미국 세금 중 공제 요건을 충족하는 금액에 대해 한도 내에서 외국납부세액공제를 받을 수 있습니다. 환율 환산과 양국 세법의 차이가 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
미국 상속세는 미국 부동산만을 기준으로 계산합니까?
미국 시민이 아니며 미국에 주소(domicile)를 두지 않은 경우, 미국 소재 자산이 US$60,000을 넘으면 신고 의무가 생기며 조정 과세 증여액도 영향을 줄 수 있습니다. 조약상 세액공제가 비례 배분되므로 실제로 세금을 내게 될지는 전 세계 유산 규모에 크게 좌우됩니다.
미국으로 이주하면 토론토 주택에 캐나다 출국세(departure tax)가 적용됩니까?
아닙니다. CRA의 캐나다를 떠날 때 적용되는 간주 처분 규정(deemed disposition)에서 캐나다 부동산은 제외됩니다. 다만 나중에 매각할 때는 적용 가능한 면제가 없는 한 여전히 캐나다의 과세 대상입니다.
섹션 116 증명서 발급에는 얼마나 걸립니까?
저는 신청을 일찍 시작하고, 클로징 때까지 증명서가 발급되지 않을 경우에 대비해 보류금을 계획합니다. 구체적인 처리 기간은 약속드릴 수 없습니다.
출처
- Internal Revenue Code, section 1445, 코넬대 법률정보연구소(Cornell Legal Information Institute)
- Instructions for Form 706-NA, 미국 국세청(IRS)
- Exceptions from FIRPTA Withholding, 미국 국세청(IRS)
- FIRPTA Withholding, 미국 국세청(IRS)
- Withholding Certificates, 미국 국세청(IRS)
- About Form 8288-B, 미국 국세청(IRS)
- Nonresident Aliens: Real Property Located in the U.S., 미국 국세청(IRS)
- Some Nonresidents with U.S. Assets Must File Estate Tax Returns, 미국 국세청(IRS)
- What's New: Estate and Gift Tax, 미국 국세청(IRS)
- Instructions for Form 706, 미국 국세청(IRS)
- IRM 4.25.4, International Estate and Gift Tax Examinations, 미국 국세청(IRS)
- Gift Taxes for Nonresidents Not Citizens of the U.S., 미국 국세청(IRS)
- Substantial Presence Test, 미국 국세청(IRS)
- Closer Connection Exception, 미국 국세청(IRS)
- Limited Liability Company (LLC), 미국 국세청(IRS)
- U.S. Citizens and Resident Aliens Abroad, 미국 국세청(IRS)
- Topic 701, Sale of Your Home, 미국 국세청(IRS)
- Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR), 미국 국세청(IRS)
- Gifts from Foreign Person, 미국 국세청(IRS)
- Canada-United States Tax Convention (consolidated), 캐나다 재무부(Department of Finance Canada)
- IC71-17, Competent Authority Assistance, 캐나다 국세청(CRA)
- Income Tax Folio S5-F2-C1, Foreign Tax Credit, 캐나다 국세청(CRA)
- Rental income: filing and reporting requirements, 캐나다 국세청(CRA)
- Disposing of or acquiring certain Canadian property, 캐나다 국세청(CRA)
- Principal residence, 캐나다 국세청(CRA)
- Capital gains for someone who died, 캐나다 국세청(CRA)
- Dispositions of property on emigration, 캐나다 국세청(CRA)
- Income Tax Act, section 116, 캐나다 법무부 법령 웹사이트(Justice Laws Website)
- Income Tax Act, section 216, 캐나다 법무부 법령 웹사이트(Justice Laws Website)