이 글은 2024년 11월 18일에 게시되었습니다. 금리, 가격, 정책 내용은 게시 당시 기준이므로 실제 판단 전에 최신 수치를 확인해 주세요.
2022년 이후 언론은 줄곧 비관론 일색이었습니다. 하지만 주택 유형별 실제 데이터를 들여다보면 가격 조정 폭은 대부분의 사람이 생각하는 것보다 컸습니다. 그 과정에서 형성되고 있는 시장 여건도 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.
요즘 하루도 빠짐없이 받는 질문이니 이번에는 군더더기 없이 말씀드리겠습니다. 토론토 부동산은 더 떨어질까요? 답은 어떤 시장을 보느냐에 따라 완전히 달라집니다. 2025년 시장 전망을 하나로 묶어 설명할 수 없기 때문입니다. 905 지역 교외의 단독주택(detached), 다운타운 중심부의 분양 콘도(pre-construction), 신흥 주거지의 임대 전용 건물(purpose-built rental)은 공급 구조, 매수자층, 금융 구조가 서로 달라 각기 다른 흐름을 보입니다. 이들을 하나의 시장으로 뭉뚱그려 보면 판단을 그르치기 쉽습니다.
단독주택, 반단독주택(semi-detached), 타운하우스 같은 프리홀드(freehold) 주택은 데이터를 보면 416 지역 대부분의 우편번호 구역에서 가격이 바닥을 다지고 있다는 신호가 나타납니다. 토론토지역부동산위원회(TRREB)의 최신 보고서에 따르면 벤치마크 가격은 2024년 3분기 동안 안정세를 보였고 이후 전월 대비 소폭 상승을 이어가고 있습니다. 공급 확대가 제한적이라는 점(토론토의 신규 단독주택 건설은 10년 넘게 구조적으로 막혀 있었습니다)과 임대 시장에서조차 밀려난 가족 단위 실수요자의 수요가 꾸준하다는 점이 이 시장을 떠받치고 있습니다. 바닥이라고 단정하려는 것은 아닙니다. 과거에 시장이 안정되기 전에 나타났던 여건을 짚어드리려는 것입니다. 특히 금리 인하가 멈추거나 거시경제 여건이 나빠지면 추가 하락 가능성은 여전히 남아 있습니다.
콘도는 사정이 더 복잡합니다. 저는 고객들께도 이 점을 솔직하게 말씀드립니다. 416 지역의 기존 콘도 매매 가격은 고점 대비 12–15% 떨어졌습니다. 그런데 2025–2026년에 걸쳐 GTA 전역에서 사상 최대 규모인 약 28,000세대의 입주 물량이 예정되어 있어 추가 하락 압력을 받고 있습니다. 투자자가 보유한 주택에서 현금흐름 적자가 나는 데다 일부 세부 시장에서 임대료까지 약세를 보이면서 급매 물건이 쏟아지고 있습니다. 제 기본 시나리오에서는 2025년 상반기까지 이 시장의 가격이 3–5% 정도 추가로 완만하게 하락합니다. 폭락은 아니지만 아직 바닥이라고 보기도 어렵습니다.
그렇다면 더 큰 폭의 하락을 막아주는 요인은 무엇일까요? 제가 계속 주목하는 구조적 요인은 세 가지입니다. 첫째, 토론토의 인구 증가 속도는 주택 공급 증가 속도보다 빠릅니다. 온타리오 주정부 인구 전망에 따르면 토론토의 인구는 향후 10년간 수십만 명 늘어날 것으로 예상됩니다. 둘째, 건축비가 여전히 높아서 대부분의 주택 유형에서 대체 원가(replacement cost)가 현재 기존 주택의 매매 가격을 크게 웃돌고 있습니다. 셋째, 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 금리 인하 사이클에 들어서면서 대규모 강제 매각을 촉발할 만큼 극심했던 재정 압박이 완화되고 있습니다. 폭락의 조건은 갖춰져 있지 않습니다. 그렇다고 약세가 완전히 끝났다는 뜻은 아닙니다.
제 솔직한 판단은 이렇습니다. 콘도 시장은 일부 부문에서 추가 약세가 예상되고 프리홀드 주택 시장은 과거에 바닥을 형성하던 양상에 가까워지고 있습니다. 재정 상태가 탄탄하고 투자 논리가 분명한 매수자라면 현재 시장 여건을 면밀히 검토해 볼 만합니다. 바닥이 확인되었기 때문이 아닙니다. 제가 경험한 모든 시장 사이클에서 준비한 사람들이 망설인 사람들보다 늘 더 나은 결과를 얻었기 때문입니다.