캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 세 차례 연속 기준금리를 2.25%로 동결하는 동안, 채권시장이 쉽게 해소되지 않는 인플레이션 위험을 가격에 반영하면서 고정 모기지 금리는 오히려 올랐습니다. 기준금리와 모기지 금리가 서로 다른 방향으로 움직이자 변동금리와 고정금리 중 무엇을 선택할지 고민하는 구매자들의 계산은 한층 복잡해졌습니다.
캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 기준금리(overnight rate)를 2.25%로 세 차례 연속 동결하면서 금리 동결은 현재 통화정책 기조의 핵심이 되었습니다. 2024년 6월부터 아홉 차례 금리를 내려온 중앙은행은 금리 인하를 일단 멈췄으며 금리 결정 후 발표하는 성명에서도 점점 더 신중한 표현을 쓰고 있습니다. 중앙은행이 처한 상황은 스태그플레이션(stagflation)이라는 말로 가장 잘 설명됩니다. 중앙은행이 공식적으로 언급한 적은 없지만 발표문 곳곳에서 이런 인식을 엿볼 수 있습니다. 경제 성장은 정체되고 있습니다. 인플레이션은 정점을 지났지만 서비스와 주거 부문의 물가 상승세는 좀처럼 둔화되지 않고 있습니다. 중앙은행은 GDP 성장률이 1.7%에 그치는 경제를 뒷받침해야 하는 책무와 물가 안정을 유지해야 하는 의무 사이에서 고민하고 있습니다. 이처럼 상충하는 두 과제 사이에서 금리 동결은 '그나마 덜 나쁜 선택'이 되었습니다.
하지만 주택시장 참여자에게 기준금리는 금리 환경의 한 측면에 불과합니다. 주택시장에는 채권시장에서 벌어지는 일이 더 큰 영향을 미칩니다. 캐나다 5년 만기 국채 수익률은 3%를 넘어선 뒤 그 수준을 유지하고 있는데, 이는 미국 국채(U.S. Treasury) 시장이 주도하는 글로벌 듀레이션 리스크 재평가를 반영한 것입니다. 미국 10년물 국채 수익률은 4.2%를 넘어섰습니다. 캐나다 금융기관들은 5년 고정 모기지 금리를 캐나다 5년물 국채 수익률을 기준으로 책정하기 때문에, 국채 수익률 상승은 고정 모기지 금리에도 그대로 반영되었습니다. 지난 8주 동안 기준이 되는 5년 고정금리는 3.79%에서 3.94%로 올랐고, 일부 금융기관은 모기지 보험 적용 상품(insured mortgage)에 이미 4%가 넘는 금리를 제시하고 있습니다.
중앙은행의 금리 인하가 전반적인 대출 비용 하락으로 이어질 것이라 기대했던 많은 구매자에게는 예상과 다른 결과입니다. 이런 괴리가 생기는 이유는 두 금리를 정하는 곳이 다르기 때문입니다. 중앙은행이 직접 통제하는 것은 주로 변동금리 모기지에 영향을 주는 기준금리이고, 고정금리 대출의 금리는 글로벌 자본 흐름과 인플레이션 기대, 재정 리스크 프리미엄을 반영하는 채권시장이 정합니다. 두 시장이 서로 다른 신호를 보내고 있으며, 그 간극은 점점 벌어지고 있습니다.
변동금리와 고정금리 중 어느 쪽이 유리한지 판단하는 기준이 상당히 달라졌습니다. 현재 변동금리 모기지는 약 3.35% 수준으로, 현행 5년 고정금리보다 59bp(베이시스 포인트) 낮습니다. 이것만 놓고 보면 변동금리가 매력적으로 보입니다. 그러나 실제로는 현재 금리만 단순히 비교해서는 판단하기 어렵습니다. 변동금리를 택한 차입자는 앞으로 5년 동안 중앙은행이 금리를 동결하거나 더 내릴 것이라는 데 암묵적으로 베팅하는 셈입니다. 스태그플레이션 환경을 감안하면 이 베팅은 6개월 전보다 더 큰 위험을 안고 있습니다. 관세발 공급 충격이든, 원자재 가격 상승이든, 캐나다 달러 약세든 인플레이션이 다시 가속화된다면 중앙은행은 방향을 틀어 금리를 올려야 할 수도 있습니다. 그렇게 되면 변동금리 차입자는 경기가 가장 부진한 시점에 늘어난 상환액을 감당해야 합니다.
반대로 고정금리는 초기 비용 부담이 더 큰 대신 상환액을 확정할 수 있습니다. 3.94% 금리라면 현재 GTA 평균 가격으로 집을 사면서 20%의 다운페이먼트를 내는 구매자는 향후 5년간 월 상환액이 확정되므로 금리가 오르든 내리든 영향을 받지 않습니다. 이 확실성에 대한 '보험료', 즉 변동금리 대비 59bp의 스프레드는 과거와 비교하면 중간 수준입니다. 과거 긴축 사이클에서는 변동금리와 고정금리 간 스프레드가 150bp를 넘기도 했습니다. 채권 수익률이 계속 오른다면 지금의 스프레드도 더 벌어질 수 있습니다.
여기에 스트레스 테스트(stress test)가 또 하나의 변수로 더해집니다. 차입자는 계약 금리에 2%포인트를 더한 금리와 5.25% 중 높은 쪽을 기준으로 대출 심사를 통과해야 합니다. 변동금리 3.35%를 택하는 구매자의 심사 기준 금리(qualifying rate)는 5.35%입니다. 5년 고정금리 3.94%라면 심사 기준 금리는 5.94%가 됩니다. 이 59bp의 심사 기준 금리 차이는 구매자의 소득 구조와 기존 부채에 따라 대략 35,000~45,000달러의 구매력 감소로 이어집니다. 대출 심사 기준을 간신히 충족하는 구매자에게 이 차이는 결코 작지 않습니다. 원하는 집을 살 수 있느냐 없느냐를 가를 수도 있습니다.
현재 금리 환경에서는 구매를 미루는 동안 대출 한도가 줄어드는 '지연의 비용'이 충분히 논의되지 않고 있습니다. 채권 수익률이 조금씩 오르는 상황에서는 중앙은행이 기준금리를 바꾸지 않아도 구매를 한 달씩 미룰 때마다 구매력이 줄어듭니다. 기준금리가 동결되어도 모기지 대출 비용은 오를 수 있습니다. 1월에 5년 고정금리 3.79%로 90만 달러까지 승인받을 수 있었던 구매자가 3.94%인 지금은 88만 달러까지만 승인받을 수 있습니다. 5년 고정금리가 4.15%로 오르면 같은 구매자의 구매력은 약 86만 달러로 떨어집니다. 집값 하락이 이 구매력 감소를 상쇄할 수도 있고 그렇지 못할 수도 있습니다. 결국 구매력이 어떻게 달라질지는 집값 하락과 금리 상승 중 어느 쪽의 영향이 더 큰지에 달려 있습니다.
바로 이것이 지금 시장의 역설입니다. 집값을 끌어내리는 조건, 즉 경기 둔화와 불확실성은 중앙은행이 과감하게 금리를 내리지 못하게 막는 조건이기도 합니다. 동시에 채권 수익률을 높은 수준에 머물게 하는 재정 및 인플레이션 요인은 낮아진 가격에 주택을 매입하는 데 필요한 자금 조달 비용을 끌어올리고 있습니다. 낮은 집값과 낮은 금리가 완벽하게 맞아떨어지는 순간을 기다리는 구매자에게 시장은 불편한 메시지를 보내고 있습니다. 그 두 가지가 동시에 찾아오지 않을 수도 있다는 것입니다.
인플레이션이 다시 가속화될 위험은 분명히 짚고 넘어가야 합니다. 관세로 인한 수입 비용 증가, 수입품 가격을 끌어올리는 캐나다 달러 약세, 혹은 원자재 가격 충격은 모두 인플레이션을 중앙은행이 수용할 수 있는 범위 이상으로 다시 끌어올릴 수 있습니다. 그렇게 되면 중앙은행은 경기가 부진한 상황에서 금리를 올릴지, 목표치를 웃도는 인플레이션을 용인할지 어려운 선택을 해야 합니다. 어느 쪽이든 주택시장에는 악재입니다. 전자는 대출 비용을 끌어올려 주택시장에 직접 영향을 미칩니다. 후자는 실질 구매력을 떨어뜨리고, 지속적인 인플레이션으로 채권 수익률에 반영되는 리스크 프리미엄을 키워 영향을 미칩니다. 지금의 동결은 비둘기파적(dovish) 신호가 아닙니다. 정책 선택의 여지를 소진한 중앙은행이 여전히 매우 불확실한 향후 방향을 판단하려고 경제 지표를 기다리는 것입니다.
GTA 시장 참여자들은 실제 의사결정을 내릴 때 이제 금리 전략이 매물 선택만큼 중요해졌다는 점을 참고해야 합니다. 변동금리와 고정금리 간 스프레드, 채권 수익률의 흐름, 그리고 각 선택이 대출 심사에 미치는 영향은 주택 매입을 결정할 때 가장 먼저 따져야 할 요소입니다. 중앙은행이 기준금리를 어떻게 조정하든, 채권시장은 통화 완화를 쉽게 기대할 수 있는 시기가 끝났다는 신호를 보내고 있습니다. 이 신호를 매입 검토에 반영하는 것은 비관론이 아닙니다. 모든 선택에 대가가 따르는 시장에서 필요한 신중한 판단입니다.