2026년 토론토 주거용 재산세율 0.767311%와 CMHC 임대료 자료를 적용한 토론토 콘도 투자 예시로, 제가 NOI, 캡레이트, 자기자본 현금수익률을 계산하는 방법을 보여 드립니다.
토론토 콘도를 임대용으로 매입하려는 분이나 이미 보유하고 계신 분들을 위한 글입니다. 제가 가장 자주 받는 질문은 “이 콘도로 실제로 얼마나 벌 수 있습니까?”입니다.
핵심부터 말씀드리면: 캡레이트는 순영업소득을 매입가로 나눈 값이고, 자기자본 현금수익률(cash-on-cash return)은 연간 현금흐름을 투입한 현금으로 나눈 값입니다. 아래 대출 투자 예시에서 캡레이트는 2.23%이고, 자기자본 현금수익률은 마이너스입니다.
먼저 각 공식을 설명한 뒤, 토론토시의 2026년 세율, CMHC의 최신 콘도 임대료 자료, 온타리오주 토지양도세 구간을 적용한 투자 예시를 단계별로 살펴보겠습니다. 예시의 가격, 임대료, 비용은 가정이지만, 공표된 세율과 금리는 실제 수치입니다.
토론토 콘도의 캡레이트란?
캡레이트(cap rate, capitalization rate의 줄임말로 ‘자본환원율’)는 대출을 고려하지 않은 상태에서 매입가 대비 연간 영업소득을 나타내는 지표입니다. 시세 상승, 소득세, 클로징 비용, 자본적 지출은 포함하지 않습니다. 저는 이 지표로 매물을 서로 비교하되, 각 매물의 리스크와 앞으로 들어갈 비용도 함께 살핍니다.
공식은 간단합니다. 캡레이트 = 순영업소득 ÷ 매입가. 다만 순영업소득을 정확하게 산출하기가 어렵습니다.
순영업소득(NOI)은 어떻게 계산합니까?
순영업소득(NOI, Net Operating Income)은 실제로 받는 임대료에서 해당 유닛의 운영비를 뺀 금액으로, 모기지 상환액과 소득세는 차감하기 전 기준입니다. 저는 네 단계로 계산합니다.
- 잠재 총임대료: 월 임대료 × 12.
- 공실 충당분: 세입자 교체 과정에서 유닛이 비어 있는 기간을 반영한 임대료 차감액.
- 운영비: 관리비(condo fee), 재산세, 보험료, 수리비, 임대 중개 또는 관리 비용.
- NOI: 실수령 임대료 − 운영비.
NOI를 계산할 때 차감하지 않는 항목이 두 가지 있습니다. 모기지 상환액(부동산 운영비가 아닌 매수자의 자금 조달 비용)과 주방 교체 같은 일회성 자본적 지출입니다. 이 둘은 따로 관리합니다.
계산에 필요한 자료는 어디서 구합니까?
재산세율은 시에서 공표합니다. 2026년 토론토의 주거용 총 재산세율은 0.767311%로, 시 세율, 주 교육세율, 도시건설기금(City Building Fund) 부과금을 합친 것입니다. 시의회는 2026년 2월 10일 채택한 2026년 세금부과 조례(Tax Levy By-law)로 이 세율을 확정했습니다. 거주 중인 콘도 유닛에는 이 주거용 세율이 적용됩니다.
재산세는 매입가가 아니라 온타리오 재산평가공사(MPAC, Municipal Property Assessment Corporation)가 정한 평가액을 기준으로 부과됩니다. 수익성을 검토하기 전에 해당 유닛의 평가액부터 확인하시기 바랍니다.
임대료는 캐나다 모기지주택공사(CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation)의 임대시장 조사(Rental Market Survey)를 바탕으로 산정합니다. 2025년 12월 11일 발표된 2025년 토론토 자료에 따르면, 2025년 10월 기준 구 토론토시(former City of Toronto), 요크(York), 이스트요크(East York) 지역의 임대 콘도 투베드룸 평균 임대료는 월 $3,161, 콘도 공실률은 1.0%였습니다.
토론토 CMA(인구조사 광역권, 즉 토론토 광역 지역) 전체로 보면 투베드룸 콘도 평균 임대료는 $2,891이었습니다. 이 데이터 표는 새로 임대 광고가 나온 매물뿐 아니라 조사 대상 임대 콘도 전체를 다룹니다.
100만 달러짜리 토론토 콘도의 캡레이트는?
다운타운의 투베드룸 유닛을 가정해 보겠습니다. 임대료는 구 토론토시·요크·이스트요크 지역의 CMHC 평균보다 높은 월 $3,400으로 가정했습니다. 평가액, 관리비, 기타 비용도 모두 가정치입니다. 재산세는 2026년 실제 세율을 적용했습니다.
| 항목 | 근거 | 연간 |
|---|---|---|
| 잠재 총임대료 | $3,400 × 12 (가정) | $40,800 |
| 공실 충당분 | 임대료의 2% (제 가정) | −$816 |
| 실수령 임대료 | $39,984 | |
| 관리비 | 월 $750 (가정) | −$9,000 |
| 재산세 | 평가액 $700,000 × 0.767311% | −$5,371 |
| 보험료 | 가정 | −$600 |
| 수리 적립금 | 가정 | −$1,000 |
| 임대 중개비 충당분 | 연간 반달 치 임대료 | −$1,700 |
| NOI | $22,313 | |
| 캡레이트 | $22,313 ÷ $1,000,000 | 2.23% |
CMHC가 해당 광역 지역에서 측정한 공실률은 1.0%지만, 저는 2%를 적용합니다. 세입자 교체 과정에서 한 달만 공실이 생겨도 그 손실이 시장 평균 공실률로 계산한 1년 치 손실보다 큽니다. 개별 유닛의 공실 양상은 평균과 크게 다를 수 있습니다.
이 예시의 대출 전 운영수익률은 2.23%입니다. 같은 NOI로 캡레이트 4%를 달성하려면 매입가가 약 $558,000이어야 합니다.
토론토 콘도의 적정 캡레이트는 얼마입니까?
저는 모든 콘도에 동일한 목표치를 적용하지 않습니다. 다른 투자와 비교해 판단합니다. 콘도의 캡레이트를 안전한 다른 투자 상품의 수익률과 비교하고, 그 차이가 공실, 특별부과금(special assessment), 임대인으로서 들이는 수고를 보상할 만한지 따져 봅니다.
이번 예시에서는 수익률 차이가 뚜렷합니다. 2026년 7월 초 주요 은행의 5년 만기 GIC 고시 금리(GIC, 원금보장 정기예금)는 2.75%로, 이 유닛의 캡레이트 2.23%보다 높았습니다.
콘도 캡레이트가 GIC 고시 금리보다 낮다면, 저는 추가로 떠안는 부동산 리스크를 감수할 만큼 향후 소득이나 가격 상승을 기대할 수 있는지 따져 봅니다. 그래도 합리적인 결정일 수 있습니다. 다만 이런 조건을 충분히 이해하고 결정해야 합니다. 임대시장 상황은 임대료 하락의 역설(The Rent Decline Paradox)에서 다뤘습니다.
자기자본 현금수익률(Cash-on-Cash)은 어떻게 계산합니까?
자기자본 현금수익률은 대출까지 반영했을 때 투입한 자기자본으로 실제로 얼마나 버는지 보여 줍니다. 공식은 자기자본 현금수익률 = 연간 현금흐름 ÷ 총 투입 현금입니다. 현금흐름은 NOI에서 연간 모기지 상환액을 뺀 금액이고, 투입 현금은 다운페이먼트와 클로징 비용을 합한 금액입니다.
클로징 비용도 투자금에 포함됩니다
토론토에서 일반적인 콘도를 매입하면 주 토지양도세와 시 토지양도세(Land Transfer Tax)가 모두 부과됩니다. 온타리오주가 공표한 주 토지양도세율 구간($55,000까지 0.5%에서 시작해 $400,000~$2,000,000 구간은 2.0%)을 적용하면, $1,000,000 매입 시 주 토지양도세는 $16,475입니다. 토론토의 시 토지양도세(Municipal Land Transfer Tax)도 이 가격대에서는 같은 세율 구간을 적용하므로 $16,475가 추가됩니다.
주거용 세대 1~2개가 포함된 부동산(개별 콘도 포함)은 2026년 4월 1일부터 시행된 누진 세율에 따라 $3,000,000 초과분부터 토론토시 토지양도세율이 단계적으로 올라가며, $20,000,000 초과분에는 8.60%가 적용됩니다. 고가 주택 매수자라면 클로징 비용이 크게 달라집니다.
대출을 이용한 투자 예시
다운페이먼트 25%($250,000), 모기지 $750,000, 상환기간(amortization) 30년, 고정금리 4.50%를 가정합니다. 이 조건은 모두 가정입니다. 여기에 토지양도세 $32,950과, 시 세금 행정 수수료를 포함한 변호사 비용·클로징 부대비용 가정치 $2,500을 더하면 총 투입 현금은 $285,450입니다.
계산은 매월 상환하고 반기 복리를 적용하는 조건으로 진행했습니다. 각 금액은 반올림 전 계산값에서 따로 반올림했습니다. 기존 매물을 임대용으로 매입하며, 토지양도세 환급이나 외국인 매수자 추가 세금은 없는 것으로 가정했습니다.
| 항목 | 4.50% (가정) | 6.09% (고시 금리) |
|---|---|---|
| NOI | $22,313 | $22,313 |
| 모기지 상환액 | −$45,379 | −$54,041 |
| 연간 현금흐름 | −$23,067 | −$31,729 |
| 자기자본 현금수익률 | −8.1% | −11.1% |
두 번째 열은 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)이 집계한 5년 일반 모기지 고시 금리로, 2026년 7월 1일 주요 은행의 주간 고시 기준 6.09%였습니다. 고시 금리는 공표된 기준치로, 개별 차입자에게 제시되는 금리와는 다릅니다. 금리 전망이 아닌 스트레스 시나리오로 제시한 수치입니다.
4.50% 시나리오의 첫해 상환액 $45,379 중 약 $12,189는 원금(대출 잔액을 줄이는 부분)입니다. 자기자본(에쿼티)은 늘어나지만 통장에 현금이 들어오는 것은 아닙니다. 이를 감안하더라도 첫해에 약 $10,900의 자금이 부족합니다.
이 조건에서 운영비와 모기지 상환액을 모두 감당하려면 월 임대료가 약 $5,450은 되어야 합니다. 2% 공실 충당분과 반달 치 임대 중개비 충당분은 임대료에 비례해 조정하고, 나머지 비용은 그대로 둔 계산입니다.
고객의 콘도 임대 수익성은 이렇게 검토합니다
제 방식은 의도적으로 보수적입니다. 고객이 매달 자금 부족을 겪기보다는 예상보다 좋은 결과를 얻는 편이 낫기 때문입니다.
- 임대료는 자료를 바탕으로: CMHC 평균에서 출발해, 최근 실제 임대 계약 사례를 바탕으로 해당 건물, 층, 마감 수준에 맞게 조정합니다.
- 세금은 평가액으로: 어림짐작이 아니라 해당 유닛의 실제 MPAC 평가액과 당해 연도 시 세율을 사용합니다.
- 관리비는 추세까지: 상태증명서(Status Certificate, 콘도 법인의 공시 서류 패키지)와 예비기금 조사 보고서(Reserve Fund Study)를 검토합니다. 관리비가 오르면 NOI도 그만큼 줄어듭니다.
- 대출은 현재 조건으로: 실제로 제시받은 금리와 스트레스 시나리오를 모두 계산해 보고, 약정 기간이 끝난 뒤 갱신(renewal)할 시점까지 고려합니다.
반드시 고려해야 할 조건이 하나 있습니다. 기존 임대차 계약 상당수는 온타리오주 임대료 인상 가이드라인(Rent Increase Guideline)에 따라 인상 폭이 제한됩니다. 2026년은 2.1%, 2027년은 1.9%이며, 임대차위원회(LTB, Landlord and Tenant Board)가 가이드라인 초과 인상을 승인한 경우는 예외입니다.
신축 건물이나 증축 부분에 있는 콘도는 해당 건물 또는 증축 부분이 2018년 11월 15일 이후 처음 주거용으로 사용된 경우 가이드라인 적용이 면제됩니다. 유닛의 첫 임대 계약 날짜만으로는 면제 여부가 결정되지 않습니다. 임대료 상승을 예측하기 전에 건물의 입주 이력을 확인하시기 바랍니다.
임대 소득, 이자, 감가상각의 세무 처리는 별개의 문제입니다. 세후 수익을 기준으로 판단하기 전에 담당 회계사에게 본인의 상황에 맞는 계산을 요청하시기 바랍니다.
투자자와 보유자에게 어떤 의미가 있습니까?
고가 주택 매수자: 향후 임대할 수도 있는 콘도를 매입한다면 지금 캡레이트를 계산해 보시기 바랍니다. 영업소득을 매입가와 비교할 수 있고, $3,000,000을 넘으면 높아진 토론토 토지양도세 때문에 취득 원가도 올라갑니다.
투자자: 캡레이트가 3% 미만이라면 저는 이를 가격 상승을 기대하는 투자로 보고, 몇 달이 아닌 몇 년 동안 매월 감당할 수 있는 자금 부족액이 얼마인지 따져 보겠습니다. 임대 소득이 목적이라면 임대 전용 건물(purpose-built rental)도 함께 비교해 보시기를 권합니다. 이 접근법은 다가구 투자를 권하는 이유(The Case for Multifamily)에서 다뤘습니다.
임대 중인 집주인: 매년 새 세율, 실제 관리비, 현재 임대료로 NOI를 다시 계산하는 것이 좋습니다. 자기자본 현금수익률이 한동안 마이너스였다면, 계속 보유하는 것이 여전히 계획에 맞는지 점검하시기 바랍니다. 이 판단은 투자자 매도와 실수요자의 셈법(Investor Liquidation and the End-User Calculus)에서 다뤘습니다.
자주 묻는 질문
캡레이트에 모기지가 포함됩니까?
아닙니다. 캡레이트는 대출 전 기준으로 계산하기 때문에 여러 부동산을 같은 조건에서 비교할 수 있습니다. 모기지는 현금흐름과 자기자본 현금수익률에 반영됩니다.
2026년 토론토 콘도 재산세율은 얼마를 적용해야 합니까?
거주 중인 주거용 콘도라면 토론토시의 2026년 주거용 총 세율 0.767311%를 적용합니다. 매입가가 아니라 해당 유닛의 MPAC 평가액에 곱해 계산합니다.
자기자본 현금수익률이 마이너스이면 무조건 나쁜 신호입니까?
꼭 그렇지는 않지만, 계산상 연간 현금흐름이 마이너스라는 뜻입니다. 원금 상환, 향후 소득, 시세 상승은 별도로 따져야 할 요소입니다. 임대료나 집값이 제자리걸음을 하더라도 감당할 수 있는 투자인지 확인하시기 바랍니다.
믿을 만한 토론토 콘도 임대료 자료는 어디서 찾을 수 있습니까?
CMHC의 연례 임대시장 조사(Rental Market Survey)에서 침실 수와 지역별 평균 콘도 임대료를 확인할 수 있습니다. 저는 이를 출발점으로 삼고, 해당 건물의 최근 임대 계약 사례로 보정합니다.
출처
- Property Tax Rates and Fees, 토론토시(City of Toronto)
- By-law 133-2026, Tax Levy By-law for 2026, 토론토시(City of Toronto)
- Rental Market Reports: Major Centres, Toronto 2025 data tables, 캐나다 모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)
- Toronto 2025 rental market data tables, CMHC
- Calculating Land Transfer Tax, 온타리오주 정부(Government of Ontario)
- Municipal Land Transfer Tax Rates and Fees, 토론토시(City of Toronto)
- Residential Rent Increases, 온타리오주 정부(Government of Ontario)
- Interest Rates Posted for Selected Products by the Major Chartered Banks, 캐나다 중앙은행(Bank of Canada); 2026년 7월 1일 기준 과거 자료