무역정책의 불확실성이 캐나다 시장 심리를 좌우하고 있지만, GTA의 경제 기반은 전국 시장의 분위기에서 느껴지는 것보다 관세 리스크에 구조적으로 덜 노출되어 있습니다. 관세가 주택시장에 미치는 실제 영향은 일자리 감소가 아니라 건축비와 향후 신규 공급을 통해 나타납니다.
캐나다-미국 간 교역량의 약 90퍼센트에 무관세를 적용하는 CUSMA(캐나다·미국·멕시코 협정) 체제는 여전히 양국 무역 관계의 구조적 토대입니다. 그런데 지금처럼 관세 관련 발언이 실제 조치에 앞서 나오고, 시장 심리가 기초 경제 지표와 괴리를 보이는 상황에서는 이 사실이 쉽게 묻히곤 합니다. GTA 주택시장에 참여하는 분들에게는 관세가 실제로 미치는 영향과 시장에서 ‘체감하는’ 영향을 반드시 구분해야 합니다.
이미 시행된 관세든 부과 가능성만 제기된 관세든, 가장 직접적으로 영향을 받는 업종은 제조업, 자동차 산업, 농업, 자원 채굴업입니다. 이 산업들은 온타리오 남서부 지역, 프레리(Prairies) 지역, 그리고 대서양 연안과 BC주의 자원 의존 지역에 몰려 있습니다. GTA의 경제 기반은 구조적으로 다릅니다. 이 광역 도시권의 고용은 금융, 전문 서비스, 기술, 의료, 교육, 공공 부문이 주도합니다. 이들 업종은 국경을 넘어 상품을 수출하는 업종이 아니며, 매출에 관세가 직접 적용되지도 않습니다. 그렇다고 GTA가 무역발 경기 침체에서 완전히 자유롭다는 뜻은 아닙니다. 다만 그 영향은 매출 감소처럼 직접적으로 나타나기보다 소비·투자 심리와 2차적인 고용 영향을 거쳐 간접적으로 나타납니다.
JLL 리서치 부문은 이번 분기 초에 발표한 평가에서, 캐나다 상업용 부동산 시장이 무역 지표를 다룬 기사 제목에서 느껴지는 것보다 경기 침체를 피할 가능성이 높다고 분석했습니다. 관세 리스크에 가장 많이 노출된 업종은 캐나다 GDP에서 차지하는 비중이 줄어들고 있는 반면, 토론토 같은 도시의 경제를 이끄는 서비스 업종은 더디긴 해도 계속 성장하고 있기 때문입니다. 이 논리는 주거용 부동산 시장에도 그대로 적용됩니다. 일반적인 GTA 주택 매수자는 통관 단계에서 관세가 붙는 공산품을 파는 업종보다, 국내 고객이나 디지털 채널로 만나는 해외 고객에게 서비스를 제공하는 업종에 종사합니다.
업종별 노출도를 따져보면 시장 전체를 일률적으로 평가할 수 없다는 점이 분명해집니다. GTA 고용의 2퍼센트도 채 되지 않는 자동차 제조업은 실질적인 관세 리스크에 직면해 있습니다. 철강·알루미늄 생산업체도 대체로 GTA의 핵심 고용 기반에 속하지 않으며, 기존 관세와 추가로 제안된 관세의 영향을 받습니다. GTA에서 의미 있는 비중을 차지하는 기술 업종은 무역 규제가 상품뿐 아니라 서비스, 지식재산권 라이선스, 디지털 무역까지 확대될 경우에만 관세 리스크에 노출됩니다. 규제 범위가 확대될 가능성은 있지만, 아직 기본 시나리오로 보기는 어렵습니다. 금융업만으로도 GTA 고용의 약 10퍼센트를 차지하지만, 직접적인 관세 노출은 사실상 없습니다. 물론 전국적인 경기 침체가 발생하면 그에 따른 2차적인 영향은 분명히 체감하게 될 것입니다.
저희가 2월 데이터 분석에서 살펴본 GTA 주택 거래의 전월 대비 반등은 관세 불안이 가라앉은 뒤가 아니라, 오히려 관세 불안이 정점에 달했던 시기에 나타났습니다. 이 점은 충분히 주목받지 못하고 있습니다. 만약 관세에 대한 두려움이 주택 수요를 좌우하는 주된 요인이었다면, 관련 발언의 수위가 높아질수록 거래가 줄었어야 합니다. 그런데 실제로는 정반대였습니다. 그렇다고 관세가 무관하다는 말은 아닙니다. 금리 인하 기대, 그동안 미뤄졌던 가구 형성에 따른 수요, 가격 조정 자체와 같은 지역 내 수요 요인이 현재로서는 관세로 인한 심리 위축보다 더 강합니다. 데이터를 보면 어떤 요인의 영향력이 더 큰지 알 수 있고, 지금은 지역 경제의 기초 여건이 더 크게 작용하고 있습니다.
관세가 GTA 주택시장에 미치는 실질적인 영향은 상대적으로 주목을 덜 받는 경로, 바로 건축비를 통해 나타납니다. 목재, 철강, 알루미늄 등 건축 자재에 부과되는 관세는 신축 주택의 건축 비용을 직접적으로 끌어올립니다. 목재 관세 하나만으로도 일반적인 신축 단독주택 한 채의 건축비가 약 $15,000에서 $20,000 늘어난 것으로 추정됩니다. 철강·알루미늄 관세는 구조용 강재가 주요 자재로 쓰이는 콘도 건축 비용에 영향을 줍니다. 이런 비용 상승이 기존 주택 가격에 곧바로 반영되지는 않지만, 신규 개발의 사업성, 신규 분양 가격, 궁극적으로는 향후 공급 물량에 영향을 미칩니다.
작동 원리는 단순합니다. 건축비가 오르면 개발사의 목표 수익률을 충족하는 사업이 줄어듭니다. 관세 부과 전의 자재 비용으로도 겨우 수지가 맞던 사업은 관세 부과 후에는 사업성을 잃게 됩니다. 특히 완공 후 분양가에 하락 압력이 작용하는 지금 같은 환경에서는 더욱 그렇습니다. 그 결과 신규 분양과 착공이 줄어 향후 공급 물량이 감소합니다. 기존 주택을 보유하거나 매수하는 분에게는 역설적으로 이 점이 중기적으로 주택 가치를 뒷받침하는 요인이 됩니다. 2028년과 2029년에 신규 주택 공급이 줄면, 수요가 회복되었을 가능성이 가장 높은 바로 그 시점에 기존 주택 매물이 신규 주택과 경쟁할 일이 줄고 시장 전반의 수급도 더 빠듯해지기 때문입니다.
이런 공급 측면의 효과는 다른 요인으로 이미 위축된 건설 경기를 더욱 악화시킵니다. 이 시리즈의 다른 글에서 다룬 주택 착공 급감은 주로 수요 불확실성과 자금 조달 제약 때문이지만, 관세에 따른 비용 상승이 이러한 위축을 더 심화하고 있습니다. 관세로 자재 비용이 1달러 늘어날 때마다 신규 주택 건설은 그만큼 더 위축되고, 향후 공급 부족도 심해집니다.
관세 범위가 확대될 리스크는 분명히 짚고 넘어가야 합니다. 현재 관세는 상품을 생산하는 업종에 집중되어 있습니다. 만약 무역 갈등이 전문 서비스, 금융 서비스, 기술 이전, 혹은 이민 정책으로까지 확대되어 GTA의 핵심 고용 기반에 직접 영향을 준다면, 위에서 설명한 논리는 크게 달라집니다. 특정 업종의 조정에 그치지 않고 광범위한 경기 침체를 불러오는 관세 체제라면, GTA를 포함한 모든 지역과 시장 부문에서 주택 수요가 위축될 것입니다. 이러한 상황이 발생할 가능성은 결코 무시할 수 없으며, 바로 이 시나리오가 지금의 가격 조정과 그보다 훨씬 심각한 국면을 가르는 분기점입니다.
무역 차질에 민감한 캐나다 달러도 또 다른 리스크 요인입니다. 캐나다 달러 가치가 하락하면 수입품의 국내 가격이 올라 인플레이션을 자극하고, 이는 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인하 여력을 제한합니다. 관세가 캐나다 달러 가치를 떨어뜨리고, 달러 약세가 인플레이션을 높여 금리 인하를 가로막는 악순환을 거치면, 서비스업 중심의 경제에서도 무역정책이 주택시장에 영향을 미칠 수 있습니다.
이 분석에 따르면 관세 리스크는 무시하기보다 그 영향을 정확히 구분해서 살펴야 합니다. GTA 주택시장에 대한 관세 리스크는 실재하지만, 주로 직접적인 일자리 감소가 아니라 건축비와 향후 공급 물량을 통해 나타납니다. GTA의 경제 기반은 전국 단위의 데이터에는 드러나지 않는 완충 역할을 어느 정도 합니다. 매수자와 투자자 입장에서 관세 문제는 결국 공급 문제입니다. 건축비 상승의 파급 효과를 살펴보면, 이러한 공급 변화는 시간이 지날수록 기존 주택의 가치에 유리하게 작용합니다. 단, 이 결론은 무역 갈등이 상품을 생산하는 업종에 국한되는 동안에만 유효합니다. 갈등이 서비스 업종으로 확대되거나 본격적인 경기 침체 시나리오로 이어진다면, 판단을 근본적으로 재검토해야 합니다.