이 글은 2025년 5월 8일에 게시되었습니다. 금리, 가격, 정책 내용은 게시 당시 기준이므로 실제 판단 전에 최신 수치를 확인해 주세요.
지금은 모두가 콘도를 외면합니다. 제가 오히려 주목하는 이유가 바로 그것입니다. 2030년대까지 이어질 구조적 흐름은 과거에 자산을 신중하게 선별하고 인내심 있게 투자한 이들이 수익을 거두었던 시기와 닮아 있습니다.
지금 토론토 콘도는 아무도 손대고 싶어 하지 않는 자산군입니다. 시장 심리는 바닥이고, 언론 보도는 더욱 부정적입니다. 그래서 저는 지금 투자자 고객분들과 함께 포지션을 진지하게 검토하고 있습니다. 역발상 투자는 영리함을 뽐내는 일이 아닙니다. 대중의 시선이 언론 보도에 쏠려 있을 때 시장의 구조적 흐름을 읽어 내는 일입니다. 한 가지는 분명히 말씀드리겠습니다. 이 글은 위험 대비 수익을 살펴보는 투자 논리이며, 투자 결과를 보장하지는 않습니다. 데이터는 이러한 논리를 뒷받침하지만, 실제 성과는 투자 실행과 자산 선별에 달려 있습니다.
먼저 변하지 않은 펀더멘털부터 보겠습니다. 온타리오주 정부 전망에 따르면 토론토와 주변 광역권의 인구는 향후 20년간 수십만 명 늘어날 것으로 예상되며, 인구 증가의 대부분은 도심과 대중교통 접근성이 좋은 인근 교외 지역에 집중될 것입니다. 토론토시 공식 도시계획(Official Plan)은 주요 거점 지역의 고밀도 개발을 의무화하고 있습니다. 이미 개발이 포화 상태에 이른 도시의 정치적 여건과 인프라의 한계를 감안하면, 건물을 높이 짓는 수직적 개발만이 현실적인 성장 방식입니다. 콘도는 취향의 문제가 아니라 주택을 공급하는 수단입니다. 그렇다면 개발사들이 지금 신규 건설을 멈춘 상황은 어떻게 보아야 하겠습니까? 현재 추세가 이어진다면 이 건설 중단은 향후 공급 부족을 초래합니다.
개발 중단의 심각성은 수치에서도 뚜렷하게 드러납니다. 광역토론토 건설·개발협회(BILD)와 알투스 그룹(Altus Group)에 따르면, 2024년 광역토론토(GTA)의 신규 콘도 분양 실적은 약 4,500세대로 떨어졌습니다. 수십 년 만에 가장 부진한 해였고, 2021년 정점에 비하면 극히 낮은 수준입니다. 지금 분양되지 않은 프로젝트는 착공하지 못합니다. 지금 착공하지 못한 프로젝트는 2027–2028년에 완공될 수 없습니다. 인구 구조에 따른 수요가 쌓여 가는 바로 그 시점에, 앞으로 공급될 물량은 오히려 줄어들고 있습니다. 이러한 여건은 향후 공급 부족 가능성을 뒷받침하지만, 정책 변화나 이민 정책 조정, 거시경제 충격에 따라 흐름은 얼마든지 달라질 수 있습니다.
위험 대비 수익 측면에서 보면, 현재 시장에서는 위험과 기대 수익의 비대칭이 매수자에게 유리하게 형성된 것으로 보입니다. 다만 비대칭이라고 해서 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 이민에 따른 수요, 제한된 신규 공급, 그리고 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 인하 사이클은 가격 하락 위험을 어느 정도 줄여 줍니다. 상승 여력은 투자 심리의 점진적인 정상화, 현재의 공실을 채워 나갈 임대 수요, 그리고 장기적인 도시 고밀도 개발 추세에서 나옵니다. 2025년에 입지가 좋고 대중교통 접근성이 뛰어난 콘도를 2022년 고점 대비 15–20% 할인된 가격에 검토하는 투자자라면, 기관 투자자들이 조용히 인수 심사(underwriting)를 시작한 바로 그 매물을 들여다보고 있는 셈입니다. 이 투자 논리가 실제 성과로 이어질지는 보유 기간, 자금 조달 구조, 그리고 자산의 품질에 달려 있습니다.
그렇다고 제가 무조건 낙관하는 것은 아닙니다. 콘도마다 조건이 다르며, 2025년에는 자산 선별이 그 어느 때보다 중요합니다. 이 긍정적 전망은 공급이 제한된 지역에 자리하고, 대중교통 접근성과 도보 생활 편의성(walkability)이 뛰어나며, 시공 품질이 좋고 관리가 전문적으로 이루어지는 건물에 해당합니다. 차 없이는 생활하기 어려운 교외 거점 지역에 설계가 부실하게 지어진 투자용 세대나, 유지보수를 미뤄 온 탓에 비용 부담이 커지고 관리비(condo fee)가 계속 오르는 건물에는 적용되지 않습니다. 저는 이런 매물을 가격과 관계없이 고객분들의 투자 검토 대상에서 처음부터 제외합니다.
이러한 구조적 투자 논리가 현실로 이어진다면, 2030년대의 투자자들은 지금 우리가 2009년을 돌아보듯 2025년을 돌아볼지도 모릅니다. 뚜렷한 회복에 앞서 깊은 비관론이 시장에 퍼졌던 시기로 기억될 수도 있습니다. 물론 그 결과가 미리 정해져 있지는 않습니다. 투자자는 스스로에게 이렇게 물어야 합니다. 현재 가격 수준에서 엄격한 자산 선별을 전제로 할 때, 이 위험 대비 수익 구조가 본격적인 자금 투입을 뒷받침할 만한가? 적절한 투자 기간을 설정하고 철저한 인수 심사 원칙을 따르는 투자자라면, 저는 그렇다고 봅니다.