캐나다 모기지 스트레스 테스트: 2026년 기준 심사 금리와 적용 방식

은행 대출로 주택을 구입하려는 토론토의 매수자와 투자자, 주택 소유주께서 가장 궁금해하시는 질문은 "제 대출에는 실제로 몇 퍼센트의 심사 금리가 적용됩니까?"입니다. 이 글은 그 질문에 답하려고 작성했습니다. 결론부터 말씀드리면, 연방 규제 금융기관(federally regulated lender)에서 신규 모기지를 받으시는 경우, 일반적으로 5.25%와 모기지 계약 금리에 2%포인트를 더한 금리 중 더 높은 금리로 대출 자격을 심사받습니다.

이 공식은 보험 모기지와 무보험 모기지 모두에 적용되지만, 요건을 갖춘 갱신(renewal)은 예외입니다.

스트레스 테스트 때문에 매수자가 받을 수 있는 대출 금액이 줄어들 수 있습니다. 아래에서는 스트레스 테스트의 적용 방식과 갱신 관련 규정의 변경 사항을 살펴보고, 가상의 $3,500,000 주택을 예로 들어 대출 심사에 필요한 수치를 제가 어떻게 계산하는지 차례로 설명해 드리겠습니다.

캐나다 모기지 스트레스 테스트란 무엇입니까?

스트레스 테스트는 대출 자격 심사 규정입니다. 대출 기관은 차입자가 실제 적용 금리보다 높은 금리에서도 대출금을 상환할 수 있는지 평가합니다. 공식 명칭은 최소 적격 금리(Minimum Qualifying Rate, MQR)입니다.

무보험 모기지에 적용되는 이 규정의 근거는 OSFI 가이드라인 B-20(Guideline B-20)입니다. OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions, 캐나다 연방 금융감독청)는 은행을 비롯한 연방 규제 금융기관을 감독하는 연방 기관입니다. B-20은 1~4세대 주택을 담보로 개인에게 제공되는 대출을 다루며, 주택 담보 신용한도(HELOC)도 여기에 포함됩니다.

무보험 모기지란 모기지 부도 보험(mortgage default insurance)이 없는 모기지를 말합니다. 연방 규제 금융기관에서 주택 구입용 모기지를 받을 때는 일반적으로 담보인정비율(LTV, loan-to-value)이 80%를 넘으면, 즉 다운페이먼트가 20% 미만이면 보험이 필요합니다. 다만 다운페이먼트를 20% 이상 납부하셨다고 해서 반드시 무보험 모기지가 되는 것은 아닙니다. 대출 기관이 저비율(low-ratio) 대출에도 보험에 가입할 수 있기 때문입니다.

무보험 모기지의 스트레스 테스트 금리는 얼마입니까?

OSFI의 현행 규정에 따르면 무보험 모기지에는 계약 금리에 2%를 더한 금리와 5.25% 중 더 높은 금리가 적용됩니다. OSFI는 2%를 버퍼(buffer), 5.25%를 하한(floor)이라고 부르며, 두 수치 모두 최소 1년에 한 번 재검토합니다.

OSFI는 2026년 1월 29일 분기 발표에서 B-20의 기존 부채 상환 기준이 앞으로도 소득 대비 대출(LTI) 한도를 계속 보완할 것이라고 밝혔습니다. 2026년 9월 15일 현재, OSFI가 공식적으로 공표한 기준은 여전히 5.25% 하한과 2% 버퍼입니다.

계약 금리가 3.25%를 넘으면 심사 금리는 5.25%보다 높아집니다.

보험 모기지에도 스트레스 테스트가 적용됩니까?

네, 적용됩니다. 보험 모기지(모기지 부도 보험이 있는 모기지)의 규정은 연방 정부가 정하며, 심사 금리를 산정하는 공식은 무보험 모기지와 같습니다. 2021년 6월부터 계약 금리에 2%를 더한 금리와 5.25% 하한 중 더 높은 금리가 적용되고 있습니다. CMHC(캐나다 모기지주택공사)의 심사 가이드는 이 심사 금리를 고정 금리, 조정형(adjustable), 변동 금리 모기지 모두에 적용합니다.

고가 주택을 구입하실 때는 고비율(high-ratio) 보험을 이용할 수 없습니다. 2024년 12월 15일부터 고비율 보험 모기지의 가격 상한은 $1.5 million입니다. 매입 가격이 이 금액 미만이어야 합니다. $1.5 million 이상의 주택을 연방 규제 금융기관의 대출로 구입하신다면, 일반적으로 최소 20%의 다운페이먼트와 무보험 대출이 필요합니다.

모기지 갱신 시에도 스트레스 테스트를 다시 받아야 합니까?

일반적으로 기존 대출 기관에서 통상적인 조건으로 갱신하는 경우에는 규정상 스트레스 테스트를 다시 받지 않아도 됩니다. 요건을 갖춘 대출 기관 변경(switch)도 면제될 수 있지만, 새 대출 기관은 여전히 대출 신청 내용을 심사합니다. 규정은 모기지 유형에 따라 다릅니다.

• 무보험 모기지: 2024년 11월 21일부터 OSFI는 갱신 시점에 연방 규제 금융기관 간에 이전하는 단독(stand-alone) 무보험 모기지가 요건을 충족하면 MQR 적용을 의무화하지 않습니다. 계약상 남은 상환 기간(amortization)은 늘릴 수 없습니다. 단독 모기지는 원리금 상환형이어야 하고, 재인출형(readvanceable)이 아니어야 하며, 결합 대출 플랜(combined loan plan)에 포함되지 않아야 합니다. 이전 비용으로 최대 $3,000까지 추가할 수 있으며, 에퀴티 인출(equity take-out)은 허용되지 않습니다.
• 저비율 보험 모기지: 2024년 12월 16일 이후 제출된 모기지 보험 신청부터는, 갱신 시 요건을 충족하는 LTV 80% 이하의 저비율 스트레이트 스위치(straight switch)에는 MQR 적용이 더 이상 요구되지 않습니다. 기존 모기지는 연방 규제 금융기관에서 스트레스 테스트를 거친 대출이어야 하고, 상환 일정은 바뀌지 않아야 하며, 잔액은 이전 비용 충당을 위해 $3,000까지만 늘릴 수 있습니다.

이미 보험에 가입된 모기지 역시 갱신 시 규정상 스트레스 테스트를 다시 받지 않고 대출 기관을 옮길 수 있습니다. 이는 저비율 관련 변경 이전에 연방 정부가 확인한 내용입니다.

주의하실 점이 있습니다. 에퀴티를 인출하거나 계약상 상환 기간을 늘리는 경우는 이러한 스트레이트 스위치 면제 대상이 아닙니다. 새 대출 기관은 여전히 신청서를 심사하며 자체 심사 금리를 적용할 수도 있습니다. 규정상 심사 금리 적용이 면제되더라도 대출 승인까지 보장되지는 않습니다.

대출 심사에 필요한 소득은 어떻게 계산합니까?

대출 기관은 심사 금리를 기준으로 계산한 주거비를 차입자의 세전 총소득과 비교합니다.

여기서 중요한 비율이 두 가지 있습니다. GDS(gross debt service, 총주거비 부담 비율)는 모기지 상환액, 재산세, 난방비를 소득으로 나눈 값입니다. TDS(total debt service, 총부채 상환 비율)는 여기에 다른 부채까지 더한 값입니다. CMHC의 부채 상환 한도는 GDS 39%, TDS 44%입니다. 무보험 대출의 경우 B-20은 각 대출 기관이 자체 상한을 정하도록 하고 있습니다. 해당하는 경우에는 콘도 관리비(condo fee)와 토지 임차료(ground rent)도 이 비율 계산에 포함될 수 있습니다.

가상의 사례로, 토론토의 $3,500,000 단독주택(디태치드)을 다운페이먼트 30%로 구입한다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 상환 기간이 25년인 $2,450,000 무보험 모기지를 받게 됩니다. 설명을 위해 계약 금리는 4.35%로 가정했습니다. 실제 금리는 개인마다 다릅니다.

가정: 상환액은 반기 복리(semi-annual compounding)로 계산했습니다. 재산세는 평가액을 $2,600,000으로 가정하고 토론토의 2026년 주거용 세율 0.767311%를 적용해 계산했습니다. 난방비는 월 $250로, 다른 부채는 없는 것으로 가정했습니다. GDS 39%는 이 무보험 대출을 설명하기 위한 가정일 뿐, 대출 기관이 반드시 적용해야 하는 한도는 아닙니다.

GDS 39%를 가정하면 이 사례에서는 스트레스 테스트 때문에 필요한 소득이 약 $87,000 늘어납니다. 6.35%가 5.25%보다 높기 때문에, 이 경우에는 하한이 아니라 버퍼가 심사 금리를 결정합니다.

소득 대비 대출(LTI) 한도는 어떻게 적용됩니까?

OSFI는 각 대출 기관의 2025 회계연도부터 소득 대비 대출 한도(loan-to-income limits)도 적용하고 있습니다. 각 대출 기관은 신규 무보험 대출 중 대출액이 차입자 소득의 4.5배를 넘는 대출의 비중을 관리해야 합니다. 이는 개인별 상한이 아니라 포트폴리오 단위의 한도입니다. 위 사례에서 소득이 $557,000이고 대출액이 $2,450,000이면 소득 대비 대출액은 약 4.4배로, 이 기준에 상당히 가깝습니다.

스트레스 테스트를 고려한 매입 계획은 이렇게 도와드립니다

저는 매입 가격보다 심사 금리를 먼저 계산합니다. 고객과 상담할 때는 증빙된 소득을 바탕으로 5.25%와 계약 금리+2%포인트 중 더 높은 금리를 적용해 대출 가능 금액을 역산합니다. 대출 기관은 소득 증빙 서류로 소득세 평가 통지서(Notice of Assessment) 등을 요구합니다.

다른 조건이 같다면, 다운페이먼트를 늘릴수록 스트레스 테스트 대상이 되는 모기지 상환액이 줄어듭니다. 대출 신청 전에 자동차 대출이나 신용한도(line of credit)를 갚아 두는 것도 TDS를 개선하는 데 도움이 됩니다.

제가 늘 강조하는 위험이 하나 있습니다. 스트레스 테스트를 통과했다고 해서 대출금을 여유 있게 상환할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 테스트는 세전 총소득을 기준으로 하지만, 실제 대출금은 세후 소득으로 상환하셔야 합니다. 저는 고객이 심사 한도에 가까스로 맞추기보다 충분한 여유를 두고 통과하시기를 바랍니다. 소득이 법인이나 신탁(trust)을 통해 발생한다면, 회계사와 미리 상의하시기 바랍니다.

어떤 점을 고려해야 합니까?

• 고급 주택 매수자: 매입 가격이 $1.5 million 이상이라면 연방 규제 금융기관의 주택 구입용 무보험 모기지를 전제로 계획하셔야 합니다. 예산은 5.25%와 예상 계약 금리+2%포인트 중 높은 금리를 기준으로 세우시고, 대출 기관이 소득 증빙 방식을 꼼꼼히 검토한다는 점도 염두에 두셔야 합니다. 더 넓은 주택으로 이사하는 문제는 콘도와 프리홀드 주택 간 가격 격차에 관한 제 글에서 다뤘습니다.
• 투자자: B-20은 임대 소득에 의존하는 대출을 대출 기관이 엄격하게 실사하도록 요구합니다. 1~4세대 주택을 구입하실 때 예상 임대료만으로 대출 심사를 통과할 수 있다고 가정하지 마십시오.
• 임대 사업자: 이제 갱신 시점에 스트레이트 스위치가 실질적인 선택지가 될 수 있으니, 처음 받은 갱신 안내서에 바로 서명하기보다 여러 대출 기관을 비교해 보시기 바랍니다. 5세대 이상 건물을 담보로 한 대출은 B-20이 정의하는 1~4세대 주택의 범위를 벗어납니다. 자세한 내용은 제 다세대 주택(multifamily) 분석을 참고하시기 바랍니다.
• 갱신을 앞둔 모든 분: 갱신 시점의 금리는 여전히 불리하게 움직일 수 있습니다. 그 이유는 채권 시장이 고정 금리에 대해 보내는 신호에 관한 글에서 설명했습니다.

자주 묻는 질문

스트레스 테스트 금리는 5.25%입니까?

계약 금리가 3.25% 이하일 때만 그렇습니다. 그 밖의 경우에는 계약 금리에 2%를 더한 금리가 심사 금리입니다.

변동 금리 모기지에도 스트레스 테스트가 적용됩니까?

네, 적용됩니다. CMHC 가이드는 고정 금리, 조정형, 변동 금리 모기지에 동일한 심사 금리를 적용하며, OSFI의 MQR도 변동 금리 대출을 포함해 연방 규제 금융기관의 신규 무보험 모기지 대부분에 적용됩니다.

현재 거래 중인 은행에서 갱신하면 다시 심사를 받아야 합니까?

일반적으로 통상적인 갱신에는 규정상 스트레스 테스트가 다시 요구되지 않습니다. 요건을 갖춘 대출 기관 변경도 면제될 수 있습니다. 다만 에퀴티를 인출하거나 계약상 상환 기간을 늘리는 경우는 스트레이트 스위치 면제 대상이 아니며, 대출 기관은 여전히 대출 신청 내용을 심사합니다.

OSFI가 2026년에 스트레스 테스트를 변경했습니까?

2026년 9월 15일 현재, OSFI가 공표한 MQR은 여전히 5.25%와 계약 금리+2%포인트 중 더 높은 금리입니다. OSFI의 MQR 페이지는 2026년 1월 29일에 마지막으로 수정되었습니다.

출처

• Minimum qualifying rate for uninsured mortgages, Office of the Superintendent of Financial Institutions
• Guideline B-20: Residential mortgage underwriting practices and procedures, Office of the Superintendent of Financial Institutions
• OSFI exempts uninsured mortgage straight switches from the prescribed MQR, Office of the Superintendent of Financial Institutions
• OSFI's Quarterly Release, January 29, 2026, Office of the Superintendent of Financial Institutions
• Loan-to-income limits for uninsured mortgage portfolios, Office of the Superintendent of Financial Institutions
• Statement on the Canadian housing market, December 17, 2021, Department of Finance Canada
• Straight switches and portfolio insurance, Department of Finance Canada
• Boldest mortgage reforms in decades come into force today, Department of Finance Canada
• Calculating GDS / TDS, Canada Mortgage and Housing Corporation
• Insurable Housing Loan Regulations, Department of Justice Canada
• Property tax rates and fees, City of Toronto