온타리오 분양권 전매(어사인먼트): 진행 절차와 HST·세금 총정리

이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.

온타리오 어사인먼트는 어떻게 진행됩니까? 빌더 승인, 13% HST와 디파짓 환급분의 서면 명시 요건, 365일 미만 보유한 계약에 적용되는 소득세 규정을 정리했습니다.

토론토에서 어사인먼트를 고려하고 계신 구매자, 투자자, 임대 주택 소유주를 위해 정리했습니다. 핵심부터 정리하면 이렇습니다. 어사인먼트(Assignment, 분양권 전매)란 주택이 클로징되기 전에 빌더와 맺은 매매계약 자체를 다른 사람에게 파는 것입니다. 빌더 승인이 필요한지는 계약서 내용에 따라 다릅니다. 온타리오에서는 어사인먼트 대금에 13%의 HST가 부과되며, 요건을 갖춘 디파짓 환급분을 서면으로 명시한 경우 그 금액은 과세 대상에서 제외됩니다. 소득세 처리는 보유 기간, 예외 사유, 그리고 구체적인 사실관계에 따라 달라집니다.

계약을 양도하는 최초 구매자를 양도인(assignor), 계약을 인수하는 구매자를 양수인(assignee)이라고 부릅니다. 아래에서는 어사인먼트의 진행 방식과 세금, 리스크를 제 견해와 함께 차례로 설명드리겠습니다.

온타리오에서 어사인먼트는 어떻게 진행됩니까?

프리컨스트럭션(pre-construction, 신축 분양) 주택을 구매하면 빌더와 매매계약서(Agreement of Purchase and Sale, 이하 "APS")를 작성하고 정해진 일정에 따라 디파짓을 나누어 납부합니다. 이 시점에는 아직 해당 유닛의 소유권이 넘어오지 않았습니다. 클로징 때 그 유닛을 매수할 수 있는 계약상의 권리만 있을 뿐입니다.

어사인먼트는 바로 이 권리를 양도하는 거래입니다. 양수인은 보통 양도인이 빌더에게 지금까지 납부한 디파짓을 돌려주고, 여기에 추가로 프리미엄을 지불하기도 합니다. 이 프리미엄은 비용을 공제하기 전의 총이익이므로 전액이 순이익이 되지는 않습니다.

이후 양수인은 원래의 매매가격으로 빌더와 클로징을 진행합니다. 기존에 납부된 디파짓은 그 매매가격에서 차감됩니다. HST를 제외한 어사인먼트 대금에서 환급받은 디파짓을 뺀 금액이 비용 공제 전의 총 프리미엄입니다.

빌더의 동의가 필요합니까? 비용은 얼마나 듭니까?

캐나다 국세청(CRA)은 빌더의 승인이나 어사인먼트 조건이 요구될 수 있고, 빌더가 수수료를 부과할 수도 있다고 설명합니다. 저라면 어사인먼트를 계획하기 전에 APS에서 허용 여부, 가능 시기, 동의 절차, 수수료, 그리고 필요한 서류를 먼저 확인하겠습니다.

가능하다면 최초 APS에 서명하기 전에 어사인먼트 조항부터 검토하시기를 권합니다.

가장 중요한 확인 사항은 두 가지입니다. 필요한 동의를 실제로 받았는지, 그리고 어사인먼트 서류에 빌더에 대한 양도인의 의무가 면제(release)된다고 명시되어 있는지를 변호사를 통해 확인하셔야 합니다.

양수인이 납부하는 토지양도세는 얼마입니까?

양수인은 클로징 시 소유권을 취득하며, 일반적으로 등기 시점에 온타리오 토지양도세(Land Transfer Tax)를 납부합니다. 온타리오 재무부(Ministry of Finance)에 따르면 어사인먼트에서 과세 기준이 되는 대가에는 어사인먼트 대금, 양도된 계약서상의 매매가격, 그리고 추가 옵션 및 업그레이드 금액이 포함됩니다.

토론토는 온타리오 토지양도세와 별도로 시 토지양도세(Municipal Land Transfer Tax)도 부과합니다. 다만 해당하는 면제 규정이 있으면 면제를 받을 수 있습니다. 온타리오 토지양도세의 과세 기준이 되는 대가에는 HST가 포함되지 않습니다. 오퍼 가격을 정하기 전에 두 세금을 모두 변호사와 함께 계산해 보시기를 권합니다.

어사인먼트에도 HST가 부과됩니까?

네, 부과됩니다. 2022년 5월 7일 이후 신축 주택 또는 대규모 리노베이션을 거친 주거용 주택의 모든 어사인먼트는 GST/HST 과세 대상입니다.

해당 규정은 소비세법(Excise Tax Act) 제192.1조에 명시되어 있습니다. HST(통합판매세, Harmonized Sales Tax. 온타리오는 13%)는 어사인먼트 대금 중 디파짓 환급분을 뺀 나머지 금액에 부과됩니다. 여기서 디파짓 환급분은 빌더와 체결한 APS에 따라 납부한 디파짓을 돌려받는 금액만을 뜻합니다. 단, 이 공제는 어사인먼트 계약서에 해당 금액이 서면으로 명시된 경우에만 인정됩니다.

이 문구가 없으면 디파짓 환급분도 그대로 과세 대상이 됩니다.

이 제도에 관한 CRA 공지에 따르면 세금을 징수하고 납부할 책임은 일반적으로 양도인에게 있습니다. 양측이 각자 지불할 금액과 받을 금액을 정확히 계산할 수 있도록, 계약서에는 가격이 "HST 별도(plus HST)"인지 "HST 포함(HST included)"인지 적어야 합니다. 저는 이 문구를 반드시 명확하게 적어 둡니다.

캐나다에서 어사인먼트 수익에는 세금이 어떻게 부과됩니까?

소득세는 HST와 별개의 문제이며, 소득세에서는 보유 기간이 매우 중요합니다.

주거용 부동산 플리핑 규정이란 무엇입니까?

소득세법(Income Tax Act) 제12조 제12항부터 제14항에 따르면, "플리핑 부동산(flipped property)"에는 연속 보유 기간이 365일에 미치지 못하는 캐나다 내 주거 유닛의 취득 권리가 포함됩니다. 다만 일정한 개인적 사유(life event)에 해당하면 예외가 인정됩니다. 이미 사업용 재고자산으로 취급되는 권리는 이 정의에서 제외되며, 일반 사업소득 규정을 따릅니다.

프리컨스트럭션 매매계약은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다. 플리핑 부동산에서 발생한 이익은 사업소득으로 간주되어 순이익 전액이 소득에 포함되며, 반대로 손실이 나더라도 그 사업손실은 0으로 간주됩니다.

아래 사유가 발생했거나 발생할 것으로 예상해 처분했다고 합리적으로 인정되면 예외가 적용됩니다. 사망, 친족이 본인 가구의 구성원이 되거나 본인이 친족 가구의 구성원이 되는 경우, 신변 안전에 대한 위협, 중대한 질병이나 장애, 요건을 충족하는 이주, 비자발적인 고용관계 종료, 지급불능(insolvency), 그리고 부동산의 멸실이나 수용입니다. 각 사유가 누구에게 발생해야 하는지는 법률에 구체적으로 정해져 있습니다.

혼인 또는 사실혼 관계가 파탄된 경우도 예외에 해당합니다. 단, 처분 전에 배우자 또는 파트너와 최소 90일 이상 별거한 상태여야 합니다. 예외에 해당해도 플리핑으로 자동 간주되지 않을 뿐이며, 그것만으로 자본이득(capital gain)으로 인정되지는 않습니다.

365일 이상 보유하면 어떻게 됩니까?

연속 보유 기간이 365일에 이르렀다고 해서 그 이익이 자동으로 자본이득이 되지는 않습니다. 간주 규정이 적용되지 않을 뿐입니다. 예를 들어 처음부터 되팔 목적으로 샀거나 여러 건의 계약을 어사인먼트로 양도했다면, CRA는 매수 의도와 거래 이력을 근거로 여전히 그 이익을 사업소득으로 볼 수 있습니다.

이익이 실제로 자본이득에 해당한다면, 소득세법 제38조에 따라 그 절반만 소득에 포함됩니다. 금액이 큰 어사인먼트라면 소득을 어떻게 구분하느냐에 따라 세금 차이가 상당합니다. 그래서 저는 고객분들께 매도하기 훨씬 전부터 해당 매물을 매수한 이유를 기록으로 남겨 두시라고 말씀드립니다.

저활용 주택세(Underused Housing Tax)도 적용됩니까?

현재 연도에는 적용되지 않습니다. CRA에 따르면 2025년 예산 시행법 제1호(Budget 2025 Implementation Act, No. 1)가 2026년 3월 26일 국왕 재가(royal assent)를 받으면서, 2025년 및 그 이후 연도에 대해서는 소유주가 저활용 주택세 신고서를 제출하거나 세금을 납부할 필요가 없습니다. 다만 2022년부터 2024년까지의 신고 의무는 그대로 남아 있습니다.

어사인먼트는 실제로 어떻게 계산합니까?

가상의 사례로 살펴보겠습니다. 한 투자자가 $1,600,000짜리 토론토 콘도를 계약하고 지금까지 디파짓으로 $320,000를 납부했습니다. 8개월 후 양수인이 $420,000를 지불하기로 합의합니다. 이 중 $320,000는 디파짓 환급분이고 $100,000는 이익입니다. HST 세율은 온타리오 기준 13%이며, 가격은 HST 별도로 책정되었습니다.

항목	디파짓 환급분을 서면으로 명시한 경우	디파짓 환급분을 명시하지 않은 경우
어사인먼트 가격	$420,000	$420,000
공제되는 디파짓	$320,000	$0
HST 과세 대상 금액	$100,000	$420,000
HST(13%)	$13,000	$54,600

계약서 문구 하나로 HST가 $41,600나 차이 납니다.

소득세를 계산할 때는 투자자가 개인이고 개인적 예외 사유에 해당하지 않으며 해당 권리가 이미 사업용 재고자산으로 취급되고 있지 않다고 가정하겠습니다. 보유 기간이 8개월이므로 플리핑 규정이 적용되어 순이익 전액이 소득에 포함됩니다. 반면 자본이득으로 인정된다면 절반만 포함됩니다. 공제 가능한 비용과 적용 세율은 회계사에게 확인하시기를 권합니다.

빌더와의 계약 가격은 여전히 $1,600,000입니다. 디파짓 $320,000를 빼면 기타 조정 항목과 세금을 반영하기 전 기준으로 $1,280,000가 남습니다. 양수인은 온타리오 토지양도세와 토론토 시 토지양도세도 함께 예산에 반영해야 합니다. 최종 금액은 변호사와 회계사를 통해 확인하시기 바랍니다.

주요 리스크는 무엇입니까?

클로징 시 융자. 주택 가치는 받을 수 있는 모기지 금액에 영향을 줍니다. 감정가가 신청한 대출 금액을 받기에 충분하지 않으면 추가 자금을 마련하거나 융자 조건을 다시 조정해야 할 수 있습니다.
의무 면제 조건. 양도인이 빌더에 대한 의무에서 면제되는지, 그리고 양수인이 계약을 이행하지 않으면 어떻게 되는지 변호사에게 확인하시기 바랍니다.
지연 및 변경. 입주일과 클로징 날짜는 바뀔 수 있습니다. APS와 부속 합의서(addendum)에서 허용된 지연 범위와 개발부담금(development charges)을 포함한 클로징 정산 항목을 검토하시기 바랍니다.
세무상 성격 판단. 사업소득과 자본이득 중 어느 쪽인지 잘못 판단하거나 HST 계산에 필요한 디파짓 환급 문구를 빠뜨리면 실제 수령액이 줄어들 수 있습니다.

어사인먼트를 출구 전략으로 삼기 전에, 저라면 희망 가격에 매수할 구매자가 실제로 있을지부터 따져 보겠습니다. 이 부분은 2026년 프리컨스트럭션: 급매 물건, 어사인먼트, 그리고 Bill C-4 이후의 재편에서 다뤘습니다.

각 거래 당사자에게는 어떤 의미가 있습니까?

고급 주택 구매자(양수인). 저라면 해당 건물의 다른 매물 현황과 실제 완공 일정을 함께 고려해 어사인먼트를 평가하겠습니다. 어사인먼트 프리미엄, 양수인이 부담하기로 한 경우의 HST, 전체 대가에 부과되는 토지양도세, 클로징 정산 항목까지 모두 포함한 총비용을 비슷한 리세일 매물과 비교해 판단합니다. 투자자 물량 정리와 실수요자의 셈법에서 설명드린 실수요자 관점이 여기에도 그대로 적용됩니다.

투자자(양도인). 서명하기 전에 어사인먼트 조항을 읽고 보유 기간이 365일에 이르는 날짜를 확인하시기 바랍니다. 디파짓 환급분은 반드시 서면으로 명시하시기 바랍니다. 매도 가격은 명목상 금액이 아니라 세후 실수령액을 기준으로 정하셔야 합니다.

임대 주택 소유주. 어사인먼트 대신 클로징 후 임대할 계획이라면 두 방법을 동일한 세후 기준으로 비교하시기 바랍니다. 회계사에게 각 방법에 따른 소득세 처리와 신축 주택 환급(new-home rebate) 적용 여부를 비교해 달라고 요청하시기를 권합니다. 정책 순풍: 온타리오 HST 면제와 Bill C-4도 참고하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

빌더의 승인 없이 프리컨스트럭션 콘도를 어사인먼트로 양도할 수 있습니까?

어사인먼트 조항은 변호사에게 검토를 받으시기 바랍니다. 빌더 승인, 수수료, 조건은 APS에 따라 다르며, 동의가 필요하다면 진행 전에 반드시 받아 두셔야 합니다.

어사인먼트 HST는 누가 납부합니까?

일반적으로 양도인이 HST를 징수해 CRA에 납부할 책임이 있습니다. 실제로 누가 그 부담을 지는지는 계약서에 "HST 별도(plus HST)"로 되어 있는지, "HST 포함(HST included)"으로 되어 있는지에 달려 있습니다.

환급받는 디파짓에도 HST가 부과됩니까?

어사인먼트 계약서에 대금 중 디파짓 환급분을 서면으로 명시했다면 해당 금액에는 HST가 부과되지 않습니다. 이 문구가 없으면 어사인먼트 가격 전체에 HST가 부과됩니다.

계약을 1년 넘게 보유한 경우에도 플리핑 규정이 적용됩니까?

플리핑 간주 규정은 일반적으로 연속 보유 기간이 365일에 미치지 못하는 권리에 적용되며, 개인적 사유에 따른 예외가 있습니다. 보유 기간이 그보다 길더라도 CRA는 사실관계에 따라 사업소득으로 판단할 수 있으니 회계사와 상담하시기 바랍니다.

참고 자료

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온타리오 어사인먼트(분양권 전매): 진행 방식, HST와 세금 총정리