이 글은 2025년 1월 30일에 게시되었습니다. 금리, 가격, 정책 내용은 게시 당시 기준이므로 실제 판단 전에 최신 수치를 확인해 주세요.
신축 주택 판매가 통계 집계 이래 최저치를 기록했습니다. 대부분은 이를 위기로 보지만, 저는 과거 공급난 직전에 나타났던 여건이 다시 갖춰지고 있다고 봅니다. 이 흐름은 꼭 이해해 두셔야 합니다.
BILD(Building Industry and Land Development Association, 건설·토지개발협회)가 발표한 연말 통계로 이 상황이 공식 확인되었습니다. 2024년은 업계가 2000년부터 집계를 시작한 이래 GTA 신축 주택 판매가 가장 저조했던 해였고, 신축 콘도 판매는 약 4,500세대로 2021년 최고치에 크게 못 미쳤습니다. 이번 하락은 경기 순환에 따른 일시적인 조정이 아닙니다. 주택 개발이 구조적으로 멈춘 것이며, 그 여파는 향후 5~7년간 토론토의 주택 공급과 가격을 좌우할 것입니다. 이 시장에 투자하고 계신다면 지금 무슨 일이 벌어지고 있는지 반드시 이해하셔야 합니다.
판매가 급감한 이유는 간단한 계산으로 설명됩니다. 현재 GTA의 프리컨스트럭션(pre-construction) 콘도 분양가는 평방피트당 $1,100–$1,350 수준입니다. 일반적인 600평방피트 주택에 현재 금리를 적용하면 모기지 상환액, 관리비(condo fee), 재산세를 합친 월 보유 비용이 $4,500–$5,500에 이릅니다. 그렇다면 비슷한 주택의 평균 월 임대료는 얼마입니까? $2,400–$2,800입니다. 매달 $1,500–$3,000의 마이너스 현금흐름이 발생한다는 뜻입니다. 2015–2022년 부동산 사이클에서 프리컨스트럭션 분양 물량의 60–70%를 매입했던 투기성 투자자들은 이제 시장에서 완전히 사라졌습니다. 이 수요층이 없으면 개발 사업은 건설 자금 대출(construction financing)에 필요한 70–75%의 사전 분양률을 달성할 수 없습니다. 설명은 이것으로 충분합니다.
여기서부터가 중요합니다. 지금 분양되지 않는 개발 사업은 착공하지 못합니다. 2025년에 착공하지 못한 개발 사업은 2028–2030년에 완공될 수 없습니다. 해당 기간의 완공 물량은 인구 증가에 따른 주택 수요를 충족하기에 크게 부족할 것입니다. 캐나다 모기지주택공사(CMHC)는 주택 구매 여력을 2004년 수준으로 회복하려면 2030년까지 현재 속도로 공급되는 물량에 더해 약 350만 세대가 추가로 필요하다고 추정하며, 그중 온타리오에 필요한 물량이 가장 많습니다. 신축 주택 판매가 역대 최저 수준에 머무는 기간이 길어질수록 이 부족분은 더 커집니다. 우리는 지금 이 순간 미래의 공급 위기를 스스로 만들어 내고 있는 셈입니다.
반면 리세일 시장에서는 이러한 개발 중단이 서서히 긍정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 저는 고객분들께서 그 이유를 꼭 이해하시길 바랍니다. 개발 사업이 하나씩 중단될 때마다 향후 시장에 나올 공급 물량도 줄어듭니다. 2022–2024년 완공 물량으로 생긴 현재의 초과 재고가 임대 및 리세일 수요로 소진되고 나면 그 뒤를 이을 공급 물량이 없으므로 수급 균형이 더 빠르게 회복될 것입니다. 저는 이러한 흐름을 이전에도 본 적이 있습니다. 1990년대에 건설이 중단되면서 공급 부족이 생겼고, 이 공급 부족이 2003–2008년 가격 급등을 이끌었습니다. 수급 원리도, 시장 구도도 그때와 같습니다.
결론을 말씀드리겠습니다. 역설적이게도 신축 주택 판매가 역대 최저치를 기록했다는 사실은 5~10년을 내다보고 투자하시는 분들에게 제가 가장 긍정적으로 평가하는 지표 중 하나입니다. 현재 개발 업계가 겪는 어려움은 공급 제약을 만들어 내고 있으며, 과거에도 이런 공급 제약은 이후 가치 상승으로 이어졌습니다. 현재의 자산 가치 수준에서 수익형 자산 투자를 검토하시는 분들께 이 구조적 투자 논리는 수치로 뒷받침됩니다. 다만 정부의 정책 개입이나 이민 정책 조정, 예상치 못한 공급 측 대응에 따라 흐름이 달라질 수 있다는 점은 짚어 두겠습니다. 이 투자 논리에 필요한 것은 확신이 아니라 인내입니다.