이 글은 교육 목적의 일반 정보이며, 법률, 세무 또는 재무 자문이 아닙니다. 본인의 상황에 대해서는 자격을 갖춘 변호사, 회계사 또는 세무 전문가와 상담해 주세요.
온타리오 렌트 컨트롤 면제 여부는 2018년 11월 15일 이후 최초 주거용 입주가 이루어졌는지에 따라 결정됩니다. 면제 대상 유닛이라도 연간 렌트를 인상할 때는 90일 전 통지 의무를 그대로 지켜야 합니다.
이 글은 토론토에서 신축 콘도나 임대 건물을 소유하고 계신 분, 투자자, 그리고 매수를 검토 중인 분들이 자주 묻는 질문에 답하기 위해 작성했습니다. 바로 "제 유닛에도 렌트 컨트롤이 적용됩니까?"라는 질문입니다. 결론부터 말씀드리겠습니다. 2018년 11월 15일 이후에 최초 주거용 입주가 이루어진 건물에서 면제 요건을 충족하는 임대차는 연간 렌트 인상 가이드라인의 적용을 받지 않습니다. 다만 인상 시기와 통지 규정은 그대로 적용됩니다.
프리컨스트럭션(분양) 유닛의 잔금 정산을 앞둔 고객이나 신축 콘도와 기존 콘도 사이에서 고민하는 가족들에게 저는 이 면제를 '반드시 확인해야 할 조건'으로 설명드립니다. 단순히 '몇 년도 준공'이라는 표시만 보고 짐작하는 것보다 적용 범위가 훨씬 좁고, 면제를 입증할 책임도 집주인에게 있기 때문입니다.
2018년 온타리오 렌트 컨트롤 면제란 무엇입니까?
여기서 말하는 '렌트 컨트롤'은 온타리오의 렌트 인상 가이드라인(rent increase guideline)을 뜻합니다. 일반적으로 이 가이드라인은 주거 임대차 분쟁을 판단하는 심판기관인 임대차위원회(LTB, Landlord and Tenant Board)의 승인 없이 기존 세입자의 렌트를 연간 얼마나 올릴 수 있는지 제한합니다. 또한 RTA는 시설 개선이나 서비스 추가에 대해 당사자 간에 합의한 일부 렌트 인상도 허용합니다.
2018년 말, 주정부는 주거임대차법(Residential Tenancies Act, 2006, 이하 RTA) 제6.1조를 신설했고, 이 조항은 2018년 12월 6일부터 시행되었습니다. 이 조항에 따라 2018년 11월 15일 또는 그 이전에 어느 부분에도 주거용 입주가 이루어진 적이 없는 건물, 또는 건물의 증축 부분에 있는 임대 유닛에는 가이드라인 및 관련 규정이 적용되지 않습니다.
LTB가 직접 발표한 요약도 이러한 유닛에는 인상 금액에 제한이 없다고 분명히 밝히고 있습니다. 주정부의 렌트 인상 안내 페이지도 같은 내용을 담고 있으며, 신축 건물, 증축 부분, 그리고 대부분의 신규 지하 아파트(basement apartment)를 면제 대상으로 명시하고 있습니다.
면제되면 구체적으로 무엇이 적용되지 않습니까?
제6.1조는 특정 조항의 적용을 배제합니다. 실무적으로 보면 요건을 갖춘 유닛은 다음과 같이 달라집니다:
- 연간 가이드라인(온타리오 주정부 공시 표 기준 2026년 2.1%, 2027년 1.9%)이 인상 상한으로 적용되지 않습니다.
- 가이드라인에 따른 인상 상한 자체가 없으므로, LTB의 가이드라인 초과 인상(above-guideline increase) 절차도 의미가 없어집니다.
- 건물에 부과되는 시 재산세가 인하될 때 렌트도 함께 내리도록 한 규정도 적용되지 않습니다.
참고로, 가이드라인 자체는 온타리오 소비자물가지수(CPI)에 연동되며, RTA에 따라 어느 해에도 2.5%를 넘을 수 없습니다.
어떤 유닛이 면제 대상입니까?
법에서 정한 면제 유형은 두 가지입니다.
신축 건물과 증축 부분
유닛이 2018년 11월 15일 또는 그 이전에 어느 부분에도 주거용 입주가 이루어진 적이 없는 건물 안에 있거나, 같은 기준을 충족하는 증축 부분 안에 전부 들어 있어야 합니다. 이 조항의 문구를 주의 깊게 살펴야 합니다. 판단 기준은 개별 유닛이 아니라 건물 전체입니다.
콘도에서는 이 점이 중요합니다. 2018년 10월에 첫 입주자가 들어온 콘도 건물이라면, 해당 유닛이 2019년까지 비어 있었다고 해도 면제 대상이 아닙니다. 또한 입주(occupation)와 콘도 등기(registration)는 같은 개념이 아닙니다. 저는 등기일만으로 판단하지 않고, 실제 주거용 입주가 이루어졌다는 증빙을 요청합니다.
기존 주택 내 신규 유닛
두 번째 유형은 단독주택(detached), 반단독주택(semi-detached), 타운하우스(row house) 안에 새로 만든 지하 아파트 같은 신규 유닛입니다. 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 해당 주택에 2018년 11월 15일 당시는 물론 그 이전 어느 시점에도 주거 유닛이 2개를 초과한 적이 없어야 합니다.
- 유닛에 전용 주방과 욕실이 있고, 출입구가 하나 이상 있으며, 각 출입구의 문은 안에서 잠글 수 있고, 그중 최소 한 개의 문은 밖에서도 잠글 수 있어야 합니다.
- 2018년 11월 15일 이후에 독립된 유닛(self-contained unit)이 되었어야 합니다.
- 해당 유닛에 처음 세입자가 입주했을 때 집주인이 같은 주택의 다른 유닛에 거주하고 있었거나, 또는 독립 유닛이 되기 직전까지 지하실이나 다락처럼 마감되지 않은 공간이었어야 합니다.
계약 체결 시점에 따른 주의 사항
유닛의 임대차 계약이 2018년 11월 15일 또는 그 이전에 체결되었다면(예: 선임대된 유닛), 해당 임대차에는 면제가 적용되지 않습니다. 유닛이 면제 요건을 충족한다면, 그 이후의 새로운 임대차는 면제 대상이 될 수 있습니다.
면제 유닛에도 어떤 규정이 계속 적용됩니까?
절차는 여전히 중요합니다. 특별히 배제된 조항을 빼면 면제 유닛에도 RTA가 그대로 적용됩니다. 면제되는 것은 인상 '폭'에 관한 규정이며, 절차나 세입자의 계속 거주 권리(security of tenure)에 관한 규정은 유지됩니다.
| 규정 | 가이드라인 적용 유닛 | 면제 유닛 |
|---|---|---|
| 일반 연간 인상 상한 | 가이드라인 (2026년 2.1%) | 상한 없음 |
| 일반 연간 인상 간격 | 최소 12개월 | 최소 12개월 |
| 서면 통지 | 90일, LTB 양식 | 90일, LTB 양식 |
| 임대 계약 만료 시 | 월 단위 임대로 자동 전환 | 월 단위 임대로 자동 전환 |
| 퇴거 사유 (N12, N13) | 적용 | 적용 |
통지와 시기
일반적인 연간 렌트 인상은 LTB 승인 양식으로 최소 90일 전에 서면 통지해야 하며, 통지하지 않으면 인상은 무효가 됩니다. 또한 마지막 인상일 또는 임대 시작일로부터 최소 12개월이 지나야 합니다. LTB의 N1 양식 안내는 인상 금액 제한 규정에서 면제되는 유닛의 경우 N2 양식(Form N2)을 사용하도록 하고 있습니다.
이러한 시기 및 통지 규정에는 일부 제한적인 예외가 있습니다. 주차 등 서비스를 추가하면서 합의한 요금과, 집주인이 전기를 공급하는 경우 세입자의 에어컨 사용에 대해 정해진 요건에 따라 부과하는 요금 등이 여기에 해당합니다.
계약 만료가 곧 퇴거는 아닙니다
고정 기간(fixed term) 임대 계약이 만료된 후 갱신되거나 적법하게 종료되지 않았다면, RTA는 같은 조건의 월 단위(month-to-month) 임대로 갱신된 것으로 간주합니다. 세입자는 계속 거주할 수 있습니다. 집주인은 계약 만료를 이유로 렌트를 새로 정하거나 임대차를 종료할 수 없습니다.
N12: 집주인 또는 매수인 실거주를 위한 임대차 종료
공실 상태로 인도(vacant possession)할 계획을 세우기 전에, 저는 집주인 실거주(landlord use)와 매수인 실거주(purchaser use)를 먼저 구분합니다. 제48조에 따르면 집주인은 개인이어야 하고, 유닛의 소유 지분 중 최소한 일부는 개인에게 있어야 합니다. 그리고 집주인, 법에서 정한 요건을 충족하는 가족 구성원 또는 간병인(caregiver)이 선의(good faith)로 최소 1년 이상 거주할 필요가 있어야 합니다.
제49조에 따른 매수인 실거주의 경우, 집주인은 매매계약서(Agreement of Purchase and Sale)를 체결한 상태여야 합니다. 이 규정은 주거 유닛이 3개 이하인 건물과 개별 콘도 유닛에 적용되며, 법정 제한 사항이 따릅니다. 매수인, 법에서 정한 요건을 충족하는 가족 구성원 또는 간병인이 선의로 주거용으로 사용할 의사가 있어야 하며, 제49조에는 최소 1년이라는 기간이 명시되어 있지 않습니다.
두 경우 모두 최소 60일 전 통지가 필요합니다. 종료일은 임대 기간의 마지막 날이어야 하며, 고정 기간 임대라면 계약 기간의 마지막 날이어야 합니다. 저는 이러한 요건을 확인할 때 2026년 9월판 N12 양식을 사용합니다. 통지서만으로 퇴거가 허가되지는 않습니다.
2026년 9월 21일 이후 송달된 집주인 실거주 통지의 경우, 최소 120일 전에 통지하면 보상금 지급이나 다른 유닛 제공 의무가 면제됩니다. 통지 기간이 60일에서 119일 사이라면, 집주인은 종료일까지 1개월분 렌트를 지급하거나 세입자가 수용할 수 있는 다른 임대 유닛을 제공해야 합니다.
매수인 실거주 통지의 경우, 통지를 송달하는 집주인은 여전히 종료일까지 1개월분 렌트를 지급하거나 세입자가 수용할 수 있는 다른 임대 유닛을 제공해야 합니다. 120일 이상 전에 통지하더라도 이 의무는 사라지지 않습니다. 저는 LTB의 9월 21일 업데이트를 RTA 제48.1조, 제49.1조, 제55.1조와 함께 확인합니다.
집주인 실거주에 새로 도입된 악의(bad faith) 추정 규정도 중요합니다. 세입자가 N12 종료일 당일 또는 그 이전에 퇴거하면, 입주 예정자는 그 종료일로부터 60일 이내에 입주해야 합니다. 세입자가 그보다 늦게 퇴거하면, 이 기간은 실제 퇴거일부터 계산됩니다. 기간 내에 입주하지 않으면 T5 신청 시 반증 가능한 추정(rebuttable presumption)이 성립합니다.
저라면 통지를 송달하기 전에 입주 계획부터 점검하겠습니다. O. Reg. 240/26 및 RTA 제57조(6.1)에 따라, 2026년 9월 21일 이후 제기된 T5 신청에서 이 추정 규정은 매수인 실거주가 아닌 집주인 실거주에만 적용됩니다.
구체적인 예시로 보면 얼마나 차이가 납니까?
월 $4,500를 렌트로 내는 기존 세입자가 있고, 2026년과 2027년에 순차적으로 렌트 인상이 적용된다고 가정해 보겠습니다. 가이드라인 수치는 온타리오 주정부가 공시한 비율입니다. 면제 유닛의 인상률 5%는 설명을 위해 설정한 가정치입니다. 실제로 인상 폭을 정할 때 저는 시장 상황과 세입자를 잃을 위험을 함께 따져봅니다.
| 단계 | 가이드라인 적용 유닛 | 면제 유닛 (5% 가정) |
|---|---|---|
| 최초 렌트 | $4,500.00 | $4,500.00 |
| 2026년 인상 | 2.1%: $4,594.50 | 5%: $4,725.00 |
| 2027년 인상 | 1.9%: $4,681.80 | 5%: $4,961.25 |
두 번의 인상 후 차이는 월 약 $280입니다. 의미 있는 금액이지만, 저는 매년 큰 폭의 인상을 전제로 면제 유닛의 수익성을 계산하지는 않습니다. 렌트 하락의 역설(The Rent Decline Paradox)에서 다룬 것처럼, 렌트 상승과 함께 공실 위험도 반드시 고려해야 합니다.
유닛의 최초 입주일은 어떻게 확인합니까?
LTB에서 분쟁이 생기면, 법은 면제를 입증할 책임을 집주인에게 지웁니다. 온타리오 주정부는 집주인이 표준 임대차 계약서 제15조에 추가 조건으로 면제 사실을 기재하고 관련 증빙을 보관할 것을 권장합니다. 제가 사용하는 체크리스트는 다음과 같습니다.
- 입주 허가 및 건축 허가. 온타리오 주정부는 건축 허가서(building permit), 입주 허가서(occupancy permit), 도면을 유용한 증빙으로 꼽습니다. 토론토에서는 시청의 건축 허가 현황 검색에서 관련 기록을 확인할 수 있습니다. 온라인 검색으로 확인되지 않는 기록은 시청에 직접 문의하시기 바랍니다.
- 신축 주택 보증(new home warranty) 서류. 온타리오 주정부는 신축 주택 보증 서류를 면제 입증에 유용한 기록으로 명시하고 있습니다. 저는 이 서류를 건물의 실제 최초 주거용 입주 증빙과 함께 확인합니다.
- 빌더 및 콘도 관리법인(condo corporation) 기록. 해당 유닛의 입주일이 아니라, 건물에서 가장 먼저 입주가 이루어진 유닛들의 입주일을 확인할 수 있는 기록을 요청하시기 바랍니다.
- 지하 유닛의 경우: 주정부가 특별히 언급하는 시공업체 인보이스, 허가서, 공사 전후 사진을 확보하시기 바랍니다.
제가 매수인의 거래를 대리할 때는 조건 해제(firm) 전에 이 서류들을 요청합니다. 매도인이 날짜를 입증하지 못하면, 저는 그 유닛을 렌트 컨트롤 적용 유닛으로 보고 가격의 적정성을 판단합니다.
상황별 정리
고가 주택 매수자. 직접 거주할 목적으로 매수하시더라도, 향후 매도에 대비해 면제 여부를 확인해 두시기 바랍니다. 세입자가 있는 유닛이라면 매수인 실거주 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 또한 임대 기간 또는 고정 계약 기간의 마지막 날을 종료일로 정하고 최소 60일 전에 통지할 수 있도록 일정을 잡아야 합니다.
매수인 실거주 N12를 송달하는 집주인은 종료일까지 1개월분 렌트를 지급하거나 세입자가 수용할 수 있는 다른 임대 유닛을 제공해야 합니다. 120일 이상 전에 통지할 경우 적용되는 새로운 집주인 실거주 면제 규정은 매수인 실거주에는 해당되지 않습니다. 저라면 계약을 확정하기 전에 통지 및 인도 일정을 전문가에게 검토받겠습니다.
투자자. 면제는 렌트 조정의 '유연성'으로 이해해야 하며, 렌트 상승을 전제하는 근거로 삼아서는 안 됩니다. 건물의 최초 입주일은 매물 설명에만 의존하지 말고 직접 확인하시기 바랍니다. 기존 임대차가 이어지는 경우에는 그 임대차 계약이 언제 체결되었는지도 확인해야 합니다. 전반적인 시장 상황은 2026년 프리컨스트럭션과 어사인먼트에 정리해 두었습니다.
임대 사업자. 표준 임대차 계약서 제15조에 면제 사실을 기재하고, 증빙 자료를 한 파일에 모아 보관하며, 모든 렌트 인상은 적절한 LTB 양식으로 통지하시기 바랍니다. 임대 전용 건물(purpose-built rental)에서는 이 면제가 장기적인 렌트 상승에 영향을 미치는데, 이 내용은 멀티패밀리 투자의 근거(The Case for Multifamily)에서 다뤘습니다. 어떤 통지든 송달하기 전에 부동산 변호사나 패러리걸(paralegal)의 검토를 받으시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
2018년 이후에 지어진 콘도는 모두 면제됩니까?
건물의 최초 입주 시점을 기준으로 면제를 받으려면 2018년 11월 15일 또는 그 이전에 건물의 어느 부분도 주거용으로 입주된 적이 없어야 합니다. 임대차 계약 체결 시점에 관한 예외도 함께 따져봐야 합니다. 준공일이나 등기일만으로는 판단할 수 없습니다.
면제 유닛이라면 1년에 두 번 이상 렌트를 올릴 수 있습니까?
일반적인 연간 렌트 인상이라면 불가능합니다. 12개월 규정과 LTB 승인 양식을 사용한 최소 90일 전 서면 통지 규정이 그대로 적용됩니다. 일부 추가 서비스 및 에어컨 관련 요금은 별도 규정을 따릅니다.
면제 유닛이라면 계약 만료 시 임대차를 종료할 수 있습니까?
아닙니다. 임대차는 월 단위로 계속됩니다. 유닛 인도를 계획하기 전에 RTA상 유효한 사유와 올바른 절차를 확인해야 합니다. 집주인 또는 매수인 실거주를 위한 N12는 임대 기간 또는 고정 계약 기간이 끝나는 날을 종료일로 하여 최소 60일 전에 통지해야 하며, 통지서만으로 퇴거가 허가되지는 않습니다.
N12를 120일 전에 통지하면 모든 실거주 통지에서 보상 의무가 면제됩니까?
아닙니다. 2026년 9월 21일 이후 송달된 집주인 실거주 통지의 경우, 최소 120일 전에 통지하면 보상금 및 대체 유닛 제공 의무가 면제됩니다. 60일에서 119일 사이라면 집주인은 종료일까지 1개월분 렌트를 지급하거나 수용 가능한 임대 유닛을 제공해야 합니다. 매수인 실거주 통지는 120일 이상 전에 통지하더라도 이 의무가 그대로 유지됩니다.
유닛이 면제 대상이라는 사실은 누가 입증해야 합니까?
집주인입니다. 면제 여부가 쟁점이 되는 LTB 신청에서 RTA는 입증 책임을 집주인에게 지웁니다.
출처
- 주거임대차법(Residential Tenancies Act, 2006, S.O. 2006, c. 17) (온타리오 주정부, e-Laws)
- 주거용 렌트 인상(Residential rent increases) (온타리오 주정부, 지방자치주택부(Ministry of Municipal Affairs and Housing))
- 주거임대차법 렌트 컨트롤 변경 사항(Rent control changes to the Residential Tenancies Act) (Tribunals Ontario, 임대차위원회)
- LTB 양식 및 안내(N1, N2) (Tribunals Ontario, 임대차위원회)
- 2026년 9월 21일 시행 법 개정 사항(Legislative changes effective September 21, 2026) (Tribunals Ontario, 임대차위원회; 2026년 9월 21일 게시)
- N12 통지서 및 체크리스트, 2026년 9월판 (임대차위원회)
- 해석 지침 12: 실거주 퇴거와 악의(Interpretation Guideline 12) (임대차위원회; 2026년 9월 업데이트)
- O. Reg. 240/26: 법정 기간(Prescribed Period of Time) (온타리오 주정부, e-Laws; 2026년 9월 21일 시행)
- 건축 허가 신청 및 검사 현황(Building permit application and inspection status) (토론토 시)