2월 TRREB 데이터를 보면 공급이 수요보다 약 세 배 빠른 속도로 줄고 있고, 신규 매물 대비 거래 비율은 뚜렷하게 반등했으며, 전년 대비 하락세가 이어지는 가운데 전월 대비로는 회복 조짐이 나타나고 있습니다. 기관 투자자와 고액 자산가의 관점에서 2월 시장 데이터를 종합적으로 분석했습니다.
2월 통계가 나왔습니다. 다만 이 수치들이 보여주는 시장 상황은 헤드라인보다 훨씬 복잡합니다. 토론토 지역 부동산협회(Toronto Regional Real Estate Board, TRREB)에 따르면 2026년 2월 거래량은 3,868건으로 전년 같은 달보다 6.3% 줄었습니다. 전체 평균 가격은 $1,008,968로 전년 대비 7.1% 하락했습니다. 표면적으로는 "시장 약세가 계속된다"는 해석을 뒷받침하는 수치입니다. 하지만 그 이면의 시장 구조를 살펴보면 상황이 상당히 달라집니다.
먼저 공급부터 보겠습니다. 2월 신규 매물은 10,705건으로 작년보다 17.7% 감소했습니다. 현재 시장에 나와 있는 매물(active inventory)은 19,414건으로, 과거 수준과 비교하면 여전히 많은 편이지만 더 이상 빠르게 늘어나지 않습니다. 여기서 가장 중요한 지표인 신규 매물 대비 거래 비율(Sales-to-New-Listings Ratio, SNLR)은 지난 두 달 사이 28.6%에서 36.1%로 올라섰습니다. 이 변화는 의미가 큽니다. 시장 사이클을 분석할 때 SNLR은 매수자 우위 시장에서 균형 시장으로 넘어가는 전환을 가장 먼저, 그리고 가장 신뢰할 만하게 보여주는 지표입니다. 아직 균형 시장에 도달한 것은 아니지만, 방향은 분명히 바뀌었습니다. 공급은 수요보다 대략 세 배 빠른 속도로 줄고 있으며, 이 감소 속도의 차이가 이번 데이터에서 드러나는 핵심 구조 변화입니다.
매물이 시장에 머무는 평균 기간(days on market)은 54일이었습니다. 다만 시장 전체의 평균 수치이므로 이 수치만으로는 유형별·지역별로 크게 벌어지는 차이를 알 수 없습니다. 재고 소진 기간(months of supply)은 5.0개월로, 이번 사이클의 최고 수준보다는 낮아졌습니다. 참고로 과거 GTA에서는 재고 소진 기간이 3.5~4.5개월일 때 균형 시장이 형성되었습니다. 즉 아직은 매수자에게 유리한 구간이지만, 균형 시장과의 격차는 좁혀지고 있습니다.
특히 전월 대비 흐름을 눈여겨봐야 합니다. 1월에서 2월 사이 거래량은 25.5% 늘었고, 같은 기간 평균 가격은 3.7% 올랐습니다. 계절적 요인도 일부 작용했지만 그것만으로는 설명되지 않습니다. 평년이라면 2월 거래량은 1월보다 보통 15~18% 정도 많습니다. 전월 대비 25.5% 증가했으니 거래량은 통상적인 계절적 증가율을 웃도는 속도로 회복되고 있는 셈입니다. 아직 회복으로 판단하기는 이르며, 수요가 다시 움직이기 시작하는 초기 단계로 보는 것이 적절합니다. 다만 본격적인 회복에 앞서 반드시 거쳐야 하는 단계이기도 합니다.
주택 유형별 가격 흐름은 계속 엇갈리고 있으며, 이 차이는 포트폴리오를 구성할 때 중요하게 고려할 부분입니다. 콘도는 전년 대비 12% 하락했는데, 투자자 비중이 높은 시장에서 공급 과잉이 해소되지 않고 있기 때문입니다. 세미디태치드(semi-detached)는 9.2%, 단독주택(detached)은 3.9% 하락했고, 타운하우스는 2.4%로 하락 폭이 가장 작았습니다. 유형별 하락 폭을 비교하면 분명한 경향이 보입니다. 투자자 중심의 공급 비중이 낮고 실거주 수요 비중이 높을수록 가격 하락 폭이 작았습니다. 새로운 패턴은 아니지만 그 양상이 더 뚜렷해지고 있습니다.
과거 흐름에 비추어 이번 조정을 살펴보겠습니다. 전체 평균 가격은 2022년 2월 최고치인 $1,334,544에서 현재 $1,008,968로, 명목 기준 24.4% 하락했습니다. 같은 기간 누적 인플레이션 약 12%를 반영한 실질 기준으로 보면 조정 폭은 33%에 가깝습니다. 어느 기준으로 보더라도 상당한 가격 재조정이며, 소득 대비 가격(price-to-income)으로 보면 2020년 이후 가장 지속 가능한 수준까지 내려왔습니다. 현재 가격이 적정 수준인지, 아니면 과도하게 하락한 것인지는 향후 금리 경로와 고용 흐름을 어떻게 전망하느냐에 달려 있습니다.
리스크는 비대칭적이지만, 모든 부문이 약세를 보이는 것은 아닙니다. 콘도 시장은 투자자들의 매도 물량, 대규모 신규 준공 물량, 임대 시장 약세로 계속 압박을 받고 있습니다. 전체 시장이 안정되더라도 콘도는 단기적으로 가격 하락세가 이어질 가능성이 여전히 높습니다. 반면 프리홀드(freehold) 주택은 수급이 다시 균형을 찾아가는 초기 조짐을 보이고 있습니다. 재고 소진 기간이 줄어들고 있고, SNLR도 시장 전체보다 더 빠르게 개선되고 있습니다.
향후 몇 달간의 시장 흐름은 세 가지 변수에 달려 있다고 봅니다. 온타리오의 고용 흐름, 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 금리 경로, 그리고 관망하던 매수자들이 시장에 복귀하는 속도입니다. 2월 데이터를 보면 세 번째 변수에서는 이미 변화가 나타나기 시작했습니다. 앞의 두 변수가 회복을 뒷받침할지는 아직 알 수 없습니다. 따라서 지금은 시장에 대한 확신과 함께 신중한 판단도 필요합니다.